תוכנית שקידמה עיריית הוד השרון בוטלה: "ניסתה לכפות פתרון למחלוקת קניינית ללא כל סמכות"

ועדות תכנון מקומיות אינן מוסמכות לקדם תוכניות איחוד וחלוקה במטרה לפתור מחלוקות קנייניות בלבד, ללא מניע תכנוני. כך קבעה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה של מחוז מרכז בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, שביטלה בהחלטתה בשבוע שעבר הליכים לקידומה של תוכנית איחוד וחלוקה של הוועדה המקומית הוד השרון. במסגרת ההחלטה, שבאה בעקבות ערר שהגישה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בוטלה הקפאת היתרי בניה לפי סעיף 77-78 עליה הכריזה הוועדה המקומית, אשר מנעה מחוכרי מגרשים ששווקו על ידי רמ"י להוציא היתרי בניה.

המתחם שבו ארעה הקפאת ההיתרים, הוא רחוב מורדי הגטאות בשכונת גני צבי שבמזרח הוד השרון. בשטח זה חלה תוכנית הר/1307 - תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים שאושרה בשנת 2013, ושינתה את ייעוד הקרקע בתחומה מחקלאות למגורים, דרכים ועוד. התוכנית מאפשרת הקמת 90 יחידות צמודות קרקע, מהן 52 בבעלות המדינה. יתרת המגרשים הוחזקו על ידי חברות פרטיות, ושווקו על ידן.

עם תחילת שיווק הקרקעות, פרצה מחלוקת קניינית בין רמ"י לגורמים הפרטיים. זאת כאשר לטענת רמ"י, חלק מהתושבים שרכשו קרקע פרטית פלשו לשטחים בבעלותה, שלא הוחכרו להם, ואילו התושבים מנגד טענו כי התוכנית העניקה להם זכויות בקרקעות הפרטיות, שלא הופקעו במלואן על ידי רמ"י.

במהלך השנים נעשו מספר ניסיונות שלא צלחו לפתור את המחלוקת הקניינית, בדרך של רכישת הזכויות במקרקעין הפרטיים בשכונה על ידי רמ"י. בעקבות הליך משפטי שהתקיים בסוגיה, החל להתנהל הליך גישור בין רמ"י לבין הבעלים הפרטיים.

בשנת 2020 הפכה גם הוועדה המקומית הוד השרון למעורבת בתסבוכת, זאת כאשר בעקבות שיווק הקרקע לבניית 17 היחידות הראשונות שבשטח רמ"י (מתוך 52 יח"ד בסה"כ), הוועדה המקומית סירבה לחתום על תשריט החלוקה. בעקבות עתירה מנהלית שהגישו הן בעלי הזכויות והן רמ"י נגד הוועדה המקומית, נקבע ביוני 23' כי הוועדה המקומית תחתום על התשריט, תפעל לקידום התוכנית ללא עיכובים, ובהסכמת רמ"י יעוכב שיווק של 15.5 מגרשים נוספים למשך חצי שנה שבמהלכה יתנהל משא ומתן בינה ובין הבעלים הפרטיים, עם עדיפות להליך גישור.

לטענת רשות מקרקעי ישראל , בעוד הליך הגישור מתנהל, החליטה הוועדה המקומית על הכנת תוכנית איחוד וחלוקה בסמכות מקומית. זו אמורה להעניק לבעלים הפרטיים זכויות במגרשים בניהול רמ"י במתחם תוכנית הר/1307, בתמורה לזכויות הפרטיות במגרשים המעורבים בשכונת גני צבי שיועברו לרמ"י. עוד נטען כי לצורך הכנת התוכנית הוקפאה הוצאת היתרי בנייה במתחם הר/1307 למשך שלוש שנים, בהתאם לסעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה.

רמ"י: התערבות חריגה של הוועדה המקומית

רמ"י הגישה ערר נגד החלטת הוועדה המקומית על הגבלת הוצאת היתרי הבנייה. לטענת רמ"י, המגבלה נקבעה שלא כדין ופוגעת ביכולתה לשווק את המגרשים החדשים. בין היתר טענה כי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה מהווים התערבות חריגה של הוועדה המקומית בניסיון לכפות על רמ"י לרכוש מקרקעין שהוחזקו שלא כדין, וכן כי התוכנית המוצעת לא תפתור את הבעיה הקניינית אלא רק תעביר אותה משטח הבעלים הפרטיים לשטח רמ"י. עוד טענה רמ"י כי השימוש בכלי של הגבלת היתרי בנייה לפי סעיף 78 צריך להיות מידתי וסביר ולשרת צורך תכנוני אמיתי, מה שלטענת רמ"י לא מתקיים במקרה זה.

לטענת רמ"י, המגבלה נקבעה שלא כדין ופוגעת ביכולתה לשווק את המגרשים החדשים. בין היתר טענה כי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה מהווים התערבות חריגה של הוועדה המקומית בניסיון לכפות על רמ"י לרכוש מקרקעין שהוחזקו שלא כדין, וכן כי התוכנית המוצעת לא תפתור את הבעיה הקניינית 

מנגד טענה הוועדה המקומית כי החוכרים התיישבו בתום לב על קרקע המדינה, ורמ"י היא שייצרה את הבעיה בכך שהרשתה לחוכרים להתיישב באדמות ולא פיצתה אותם, והחלה בשיווק מגרשים לפני תום הליך הגישור. עוד טענה כי הבעיות הקנייניות והתכנוניות קשורות זו בזו, וכי תוכנית האיחוד והחלוקה שקידמה היא הדרך היחידה לפתור את הבעיה, לאחר שרמ"י לא פתרה את הנושא.

ועדת הערר: "דין הערר של רמ"י להתקבל" 

ועדת הערר המחוזית מרכז קבעה פה אחד כי מדובר בתוכנית איחוד וחלוקה שנועדה להסדיר צורך קנייני בלבד, מבלי שהוצגה כל הצדקה תכנונית, וכי זו אינה מטרתה של תוכנית מסוג זה.

"במצב דברים זה, אין הצדקה לכך שהוועדה המקומית תיכנס בנעלי הערכאות המוסמכות ותכפה על הצדדים פתרון משלה למחלוקת הקניינית. הוועדה המקומית הינה מוסד תכנון האמון על האינטרס הציבורי במרחב התכנון המקומי. התגייסותה לטובת התושבים בשכונת גני צבי ראויה לשבח, אולם לא הוענקו לוועדה המקומית סמכויות מעין שיפוטיות להכרעה בסכסוכים קנייניים מורכבים, שאין  להם כל קשר לתכנון", נכתב בהחלטה.

בשורה התחתונה, קבעה ועדת הערר המחוזית כי דין הערר של רמ"י להתקבל, והתנאים המגבילים שקבעה הוועדה המקומית בוטלו. עם זאת ועדת הערר ציינה שאינה מתערבת במחלוקת הקניינית וכי היא מקווה שההחלטה תחזיר את הצדדים לשולחן הגישור

כל זאת על פי ההחלטה, מקבל משנה תוקף כאשר, "לטענת רמ"י, שלא נסתרה על ידי הוועדה המקומית, מאז ניתן פסק הדין בעתירה המינהלית היא החלה לפעול להסדרת המחלוקת הקניינית הסבוכה בדרך של רכישת חלקי המגרשים הסטטוטוריים מהבעלים הפרטיים. המחלוקת שנדונה בפני מגשר נסובה סביב סכום הרכישה או הפיצויים. לא ברור מדוע, בעיצומם של הליכי הגישור, התערבה הוועדה המקומית וביקשה לכפות על הצדדים החלפה של המגרשים בתוכנית איחוד וחלוקה נעדרת הצדקה תכנונית".

בשורה התחתונה, קבעה ועדת הערר המחוזית כי דין הערר של רמ"י להתקבל, והתנאים המגבילים שקבעה הוועדה המקומית בוטלו. עם זאת ועדת הערר ציינה שאינה מתערבת במחלוקת הקניינית וכי היא מקווה שההחלטה תחזיר את הצדדים לשולחן הגישור. עוד קבעה כי כל צד יישא בהוצאותיו כדי להקל על ההגעה להסכמות. את רמ"י ייצגו עו"ד שרית דנה ועו"ד טל צפריר. את הוועדה המקומית ייצג עו"ד עזרא קוקיא.