גאון נדל"ן נמנעה מרישום בניין שבנתה – ותפצה ב-117 אלף ש'

חברת הבנייה גאון נדל"ן נמנעה במשך שנים מרישום בטאבו של בניין משותף שהקימה, וכן מרישום הדירות שבו – בטענה לחריגות בנייה שביצעה משפחה אחת בדירתה. בשל כך היא תשלם לדיירים הוצאות משפט בסך של 117 אלף שקל, ומלאכת הרישום תעבור לנציג הדיירים, עו"ד אלון סמואל, שמונה על ידי בית המשפט לכונס הנכסים של הפרויקט.

דיירי הבניין הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בטענה שחברת הבנייה שהקימה את הבניין שבו הם מתגוררים, ברוב חברון 6 ברמת כן, נמנעת מרישום בטאבו, כפי שהתחייבה בהסכם שנחתם בין הצדדים. בבית המשפט הוצג ההסכם, שבו התחייבה הנתבעת לרשום את דירות הדיירים כיחידות נפרדות בבית משותף. בחלק מההסכמים הקבלן התחייב לעשות זאת בתוך 24 חודשים לכל המאוחר, או בתוך 60 חודשים ממועד גמר בניית הבניין.

"לאחר גמר בניית הפרויקט, ובכפוף למילוי כל התחייבויותיו של הקונה על פי ההסכם ובכפוף להוראות סעיף זה, מתחייבת החברה בכפוף לכל מניעה חוקית ו/או רישומית, לעשות באופן סביר את הפעולות והסידורים הדרושים לצורך רישום הבניין, בהתאם לקביעת החברה ולהוראות המפקח על לשכת רישום המקרקעין, כבית משותף לעניין חוק המקרקעין ", נכתב בהסכם.

עוד נטען כי עיריית רמת גן הוציאה טופס אכלוס ( טופס 4 ) לבניין כבר בספטמבר 2011, אבל עד היום החברה לא רשמה את הבניין כבניין משותף. לדברי התובעים, רישום הבית המשותף היה צריך להסתיים לכל המאוחר בחודש ספטמבר 2016.

התובעים ציינו בכתב התביעה כי עמי גאון, בעל השליטה בחברה, העיד ב-2015, במסגרת תביעה קודמת שהגישו הדיירים על ליקויים במבנה, כי ניתן לרשום את הבית המשותף, למעט ביחס לדירה אחת שבה קיימות אותן חריגות בנייה שהוזכרו. "למרות התחייבות מפורשת זו, לא עשו הנתבעים דבר ולא רשמו את הבניין כבית משותף. הנתבעים לא הציגו כל תוכנית או אישור המעיד על פנייה לרשויות לצורך ביצוע הרישום. ההבטחות וההצהרות הן 'עורבא פרח'".

עוד טענו הדיירים כי שלחו באמצעות ועד הבית מכתבים לחברה ולנציגיה, שבהם ביקשו את רישום הבית המשותף, אולם הנתבעים כלל לא טרחו להגיב למכתבים. בינואר 2018 שלחו עורכי הדין של החברה "אישור זכויות" שבו התחייבו לרשום את הבית המשותף ואת זכויות הקונים בדירה.

לגבי חריגות הבנייה של אחת המשפחות בבניין כתבו התובעים כי "המחוקק הפריד בין דיני התכנון והבנייה לבין דיני רישום המקרקעין: אין להחזיק את רוכשי הדירות תמי הלב כבני ערובה, אף אם בוצעה חריגת בנייה בדירה אחת, ואין להענישם על לא עוול בכפם".

[quote]

הנתבעים כתבו בתגובה כי "הסיבה לאי רישום הבניין כבית משותף עד היום נעוצה במחדלי התובעים, אשר חלק מהם ביצע חריגות בנייה מהותיות אשר מעכבות את רישום הדירות כבית משותף. הפתרון המשפטי הנכון הוא חיוב התובעים בסילוק חריגות הבנייה שביצעו, ולאחר מכן מתן אפשרות לחברה לבצע את הרישום.

על פי חוק המכר, בחישוב תקופת הרישום לא יבואו במניין תקופות שלגביהם המוכר הוכיח שהעיכוב ברישום נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטתו. לכן, הן על פי ההסכמים והן על פי חוק המכר, לא חלף המועד לרישום הבית המשותף".

עוד טענו הנתבעים כי בעלי הדירה המדוברת השתלטו על רכוש משותף בבניין וביצעו עבירות בנייה חמורות אשר מסכנות את יציבות הבניין. יתר על כן, הדיירים לא עשו דבר על מנת להסדיר את חריגות הבנייה שביצעה משפחת כהן וגילו אדישות מוחלטת וחוסר אכפתיות".

"נראה כי החברה רצתה להעניש את הדיירים על תביעתם"

שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, השופט נפתלי שילה, כתב בפסק הדין כי החברה ידעה שניתן לרשום את הבניין כבית משותף, ולכל היותר להחריג את אותה דירה שבה בוצעו חריגות הבנייה. עוד כתב השופט כי "החברה לא הכינה תשריטים לרישום הבית המשותף ולא הוכח שנקטה בפעולה ממשית כלשהי לביצוע הרישום, זאת למרות הצהרתו של גאון בבית המשפט בהליך הקודם – לפני יותר משלוש שנים - לפיה ירשום את הבניין כבית משותף והדיירים יירשמו כבעלי זכויות.

"חוסר המעש של החברה מהווה הפרה יסודית של ההסכמים. היה על החברה לרשום את הבית כבית משותף בכפוף להחרגה של הדירה המדוברת, או לפחות להוכיח כי העיכוב לא נובע ממחדליה. מעבר לדיבורים בעלמא שכלל לא הוכחו, החברה לא הוכיחה כי נקטה בפעולה ממשית כלשהי לצורך הרישום. נראה כי החברה רצתה 'להעניש' את הדיירים על כך שהגישו כנגדה תביעה בגין ליקויי בנייה. ברם, החברה לא יכולה הייתה להתנער ממחויבותה והיא הפרה אותה".

השופט ציין בדיון גם את אחריותם של עורכי הדין של החברה בתהליך. "על עורכי הדין חלה חובה לפעול בנאמנות כלפי הרוכשים בכל הקשור לרישום. עוה"ד לא פעלו לצורך קידום הרישום, והם לא יכולים להסתתר מאחורי הטענה כי לא היו צד להסכמים וכי הקבלן הורה להם, עם הגשת התביעה, לחדול מהטיפול ברישום הבית המשותף".

בהתאם לכך מינה השופט שילה את בא כוח התובעים, עו"ד אלון סמואל, ככונס נכסים לצורך רישום הבניין כבית משותף ולרישום יחידות התובעים על שמם. נוסף על כך הוא קבע, כאמור, כי חברת גאון נדל"ן תשלם לתובעים שכר טרחת עורך דין בסך כולל של 117,000 שקל וכן את אגרת בית המשפט.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה