ליד מתחם ה-BBC והרכבת הקלה: השכונה שמציעה דירות 4 חד' חדשות בפחות מ-2.5 מלש"ח

"המדד השכונתי": באמצעות המערכת המקצועית של אתר madlan ננתח מדי שבוע שכונה שחווה פיתוח נדל״ני מואץ. והפעם: תל גיבורים במערב בני ברק, צמוד לפרס כץ ולרמת גן. השכונה עם הסמטאות ששמה ניתן לה ע"י לוחמי האצ"ל והלח"י, עוברת מהפכת התחדשות כולל מגדלי משרדים ענקיים. התחבורה הציבורית מצוינת, אבל התושבים סובלים מפקקים. והמחירים? ממש הזדמנות לעומת הממוצע העירוני

אסף קרביץ05.12.25

שיתוף הכתבה

המדד השכונתי, תל גיבורים (התמונה באדיבות ויקיפדיה, תחת רישיון GNU Free Documentation License 1.2, 66AVI)

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: תל גיבורים, בני ברק.

תל גיבורים היא שכונה במערב העיר בני ברק, צמודה לשכונות פרדס כץ ויסודות והר שלום ומזרחית לרמת גן. השכונה יושבת על חורבות הכפר הערבי ג'מאסין א-שרקי, שננטש במלחמת העצמאות ולאחריה הוקמה כשכונה יהודית. השם תל גיבורים ניתן ע"י אנשי אצ"ל ולח"י - והרחובות נקראים על שם גיבורים היסטוריים בתולדות עם ישראל, כמו יהונתן בן שאול, המכבים, החשמונאים, מצדה, בר כוכבא ודב גרונר. ברחבי השכונה נותרו בתים שעדיין עומדים על תלם מן הכפר הערבי, בעיקר ברחוב יונתן, בשל כך רחובות מסוימים בשכונה הם סימטאות צרות (רחוב דוד רזיאל) או מעברים לא-סלולים (סימטת ליפשיץ).לפי מדלן , כ־40% מהתושבים בשכונה מוגדרים כחרדים, וכ-31% מהתושבים בני 20–39, כלומר מדובר בשכונה צעירה יחסית.

בעשור השני של המאה ה-21 החלה בנייה מואצת של מגדלי משרדים וגורדי שחקים - צ'מפיון מוטורס, מגדלי בסר וכו’. השכונה הפכה לאזור עם הבנייה הגבוהה ביותר בבני ברק, כחלק ממתחם BBC - אזור המלאכה והמוסכים הישן שעובר בהדרגה הסבה למגדלי משרדים. השכונה נמצאת היום בלב אחד מתהליכי ההתחדשות העירונית הכי משמעותיים בבני ברק: פרויקטים של תמ"א 38 הם כבר מחזה נפוץ בשכונה, וגם פינוי-בינוי נכנס אליה, לצד כאמור גורדי שחקים של משרדים ותעסוקה.

השכונה צמודה למספר צירים עירוניים ראשיים כמו דרך ז'בוטינסקי ודרך בן גוריון, וקרובה למחלף גהה בכביש 4, וציר אם המושבות. עם זאת, בגלל המיקום המרכזי האזור סובל מעומסי תנועה מרובים ומצוקת חניה, אם כי חניונים רבים בתשלום ניתן למצוא באזור התעסוקה BBC שהוא חלק מתחום השכונה. התחבורה הציבורית טובה מאוד - תחנת 'בן גוריון' של הקו האדום של הרכבת הקלה נמצאת בשכונה, ומאפשרת הגעה מהירה למוקדי תעסוקה, קניות ובילוי בפתח תקווה, רמת גן ותל אביב. כמו כן אוטובוסים רבים עוברים ברחובות ז'בוטינסקי ובן גוריון ומגיעים למגוון יעדים במטרופולין.

בין החציון הראשון של 2024 לחציון הראשון של 2025 נרשמה בשכונה עליה מינורית של כ-0.5% במחיר דירה, לצד ירידה של כ-27% בכמות העסקאות בין התקופות. זאת לעומת עלייה של כ-3% במחיר דירה בכלל בני ברק באותה תקופה. על דירת 4 חדרים חדשה בשכונה תשלמו במוצע 2.397 מיליון שקל, ועל דירת 5 חדרים חדשה תשלמו 2.887 מיליון שקל. דירת יד שנייה 3 חדרים בשכונה תעלה לכם בממוצע 1.850 מיליון שקל, ואילו דירת 4 חדרים יד שנייה תעלה כבר 2.210 מיליון שקל. מחירי הדירות בתל גיבורים נמוכים באופן עקבי ממחירי הדירות הממוצעים בבני ברק כולה, כשהפער נע בין 7% ל־12%, הן בדירות חדשות והן ביד שנייה, במקרים מסוימים הפער אף מתרחב לכ־16%. המשמעות היא שתל גיבורים ממשיכה להוות האלטרנטיבה הזולה יחסית בתוך העיר, גם כאשר מחירי הדירות בבני ברק כולה ממשיכים לעלות.

כרטיס ביקור - בני ברק

מיקום: גוש דן, צפונית ומזרחית לרמת גן, דרומית לתל אביב, מערבית לכביש 4, פתח תקווה וגבעת שמואל.

תושבים (2024): 233,127

גידול אוכלוסייה (2024): 1%, ריבוי טבעי 3,728, מאזן הגירה פנימית 453-, מאזן הגירה בינלאומי 10

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 2 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון ראשון 2024 - 911 עסקאות, חציון ראשון 2025 - 592 עסקאות

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-3% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-35% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה:

קרית איילת השחר - שכונה חדשה בצפון העיר, צמוד לאזור התעשייה הישן, עם כ-2,100 דירות

מוקדי התחדשות עירונית :

שכון ה - 58 פרויקטים
פרדס כץ ויסודות - 50 פרויקטים
שיכון ההסתדרות - 29 פרויקטים
אזור התעסוקה BBC - אזור המלאכה והמוסכים הישן עובר בהדרגה הסבה למגדלי משרדים

מוקדי פיתוח עתידיים:

אזור התעשייה - אזור התעשייה הישן צפוי להמשיך את מגמת ההתחדשות של אזור ה-BBC הסמוך, עם מגדלים בני עד כ-60 קומות, בצמידות לתחנת הרכבת העירונית
התחדשות לאורך קווי מתע"ן - התחדשות עירונית לאורך הקו האדום בז'בוטינסקי וסביב לתחנות המטרו של קו מ-2
מתחם הירקון - מתחם התחדשות עירונית גדול מדרום לרחוב הירקון, במסגרתו יפונו 278 דירות, ויוקמו 1,466 דירות חדשות.
מפעל קוקה קולה - לא ידוע על תכניות לפינוי המפעל המצליח, אך מדובר באחת מעתודות הקרקע האחרונות שנמצאות בתת-פיתוח בעיר

מספר היתרים בשנה האחרונה:

תמא 38/2 (הריסה ובנייה) - 52 פרויקטים שקיבלו היתר

בניה חדשה - 8 פרויקטים שקיבלו היתר

הריסה שלא מכוח תמ"א - 2 פרויקטים שקיבלו היתר

תל גיבורים - תעודת זהות

מיקום: מערב העיר, מערבית לשכונות פרדס כץ ויסודות והר שלום, דרומית לאזור תעשיה צפון, צפונית לשכונות הר שלום ,גבעת רוקח וגבעת סוקולוב, ומזרחית לרמת גן

מספר תושבים (2022, נתוני למ"ס מעובדים): 8,180

מספר תושבים צפוי (2040, הערכה): 13,750

מספר דירות (2024, נתוני למ"ס מעובדים): 2,691

מספר דירות צפוי (2035, הערכה): 4,500

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 3 מתוך 10

רמת נגישות של כבישים: טובה - השכונה צמודה למספר צירים עירוניים ראשיים כמו דרך ז'בוטינסקי ודרך בן גוריון, וקרובה למחלף גהה בכביש 4, וציר אם המושבות. עם זאת, בגלל המיקום המרכזי האזור סובל מעומסי תנועה מרובים ומצוקת חניה (אם כי חניונים רבים בתשלום ניתן למצוא באזור התעסוקה BBC שהוא חלק מתחום השכונה).

רמת נגישות תחב"צ: טובה מאוד - תחנת 'בן גוריון' של הקו האדום של הרכבת הקלה נמצאת בשכונה, ומאפשרת הגעה מהירה למוקדי תעסוקה, קניות ובילוי בפתח תקווה, רמת גן ותל אביב. כמו כן אוטובוסים רבים עוברים ברחובות ז'בוטינסקי ובן גוריון ומגיעים למגוון יעדים במטרופולין.

בתחילת העשור הבא צפוי לפעול לאורך דרך בן גוריון הקו הצהוב - קו אוטובוסים מהירים ותדירים (BRT) שיקשר בין חולון להרצליה, ויעבור בגבעתיים, רמת גן, בני ברק, ודרום וצפון תל אביב.

רמת נגישות שבילי אופניים: לא טובה - שבילים חלקיים נסללו לאורך דרך ז'בוטינסקי, אך הם לא רציפים ולא מתחברים לשבילים נוספים ליצירת רשת שבילים שתאפשר רכיבה רציפה למגוון יעדים.

מוקדי משיכה: