נוף ליערות, מחיר גבוה מהממוצע ובלי תחב"צ: כך תיראה השכונה החדשה של מבשרת

בכל שבוע מרכז הנדל"ן מנתח לעומק שכונה שמתקיים בה פיתוח נדל"ני משמעותי באמצעות המערכת המקצועית של אתר מדלן. תנודות המחירים, הפרויקטים החדשים, היזמים הפועלים בהן ועוד. והפעם: נופי סלע, מבשרת ציון. 

נופי סלע היא שכונה חדשה בדרום מבשרת ציון שבאזור ירושלים, מערבית לשכונת החוצבים, דרומית לשכונת מעוז ציון ב', צפונית למחצבת קסטל, ומזרחית לצובה. השכונה מתוכננת לכלול כ-1,500 יח"ד , לצד מבני ציבור ומוסדות חינוך. הייחוד של השכונה היא בשילוב שטחים ירוקים, פארקים ציבוריים וגינות משחקים לצד תשתיות קהילתיות מתפתחות. השכונה נבנית בצמוד לטבע ובתצפיות נוף רחבות, מה שמעניק תחושת מרחב פתוח ונוף אל הרי ירושלים והסביבה, כולל נחל צובה שיעבור בה. השכונה סמוכה למרכזים מסחריים ותשתיות שירותים של מבשרת ציון, לרבות חנויות, מסעדות ופנאי. הקרבה לירושלים גם מאפשרת גישה מהירה יחסית למגוון רחב של שירותים עירוניים.

רמת הנגישות בשכונה טובה - יש בה רשת כבישים בצפיפות בינונית, ומספר יציאות, מה שמאפשר פיזור טוב של התנועה. עם זאת, עיקר התנועה אל ומהשכונה צפויה להיות ממחלף הראל ולאורך שדרות החוצבים הראשיות, מה שייוצר פוטנציאל לפקקים בשעות העומס. מאידך, התחבורה הציבורית בשכונה לא טובה - בשכונה עוברים 2 קווי אוטובוס, אחד מקומי והשני מגיע לתחנה המרכזית בירושלים והם פועלים בתדירות נמוכה יחסית. השכונה מתוכננת עם רשת טובה של שבילי אופניים, אך אין ביישוב שבילים נוספים אליהם הם יתחברו, כך שהיעילות שלהם נמוכה למעט לרכיבות מקומיות בשכונה.

בין החציון הראשון של 2024 לחציון הראשון של 2025 נרשמה בנופי סלע עליה של כ-3% במחיר דירה, לצד ירידה של כ-51% בכמות העסקאות בין התקופות. מדובר בעלייה די דומה לזו שהתרחשה בכלל מבשרת ציון באותה תקופה (2%). דירת 4 חדרים חדשה בשכונה החדשה של מבשרת ציון תעלה לכם בממוצע 3.325 מיליון שקל, ואילו דירת 5 חדרים חדשה תעלה בממוצע לא פחות מ-4.325 מיליון שקל. מדובר במחירים יקרים יותר מהממוצע במבשרת ציון, כשהפער יכול להגיע גם ל-15%-20% לדירות גדולות. נראה כי השכונה אינה מהווה אלטרנטיבה זולה למבשרת הוותיקה. 

כרטיס ביקור - מבשרת ציון

מיקום: הרי ירושלים, מערבית לירושלים, מזרחית לאבו גוש, דרומית למסילת הרכבת לירושלים.

תושבים (2024): 26,952

גידול אוכלוסייה (2024): 2%, ריבוי טבעי 142, מאזן הגירה פנימית 349, מאזן הגירה בינלאומי 43-

מדד חברתי-כלכלי (2021): אשכול 8 מתוך 10

כמות עסקאות לרכישת דירה: חציון ראשון 2024 - 101 עסקאות, חציון ראשון 2025 - 93 עסקאות 

שינוי שנתי במחירי הדירות: עליה של כ-2% בין חציון ראשון 2024 לבין חציון ראשון 2025 לפי מחיר ממוצע לדירה, עליה של כ-2% במחיר הממוצע למ"ר, ירידה של כ-8% בכמות העסקאות בעיר בין התקופות.

מוקדי בנייה חדשה: 

• שכונת נופי סלע - שכונה חדשה בדרום העיר עם כ-1,200 דירות

מוקדי התחדשות עירונית : 

• אין

מוקדי פיתוח עתידיים: 

• מורדות מערביים - מתחם מעורב שימושים עם כ-233 דירות, שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור באזור מרכזי בדרום העיר

• מתחם מחלף הראל - הקמת מרכז תחבורה הכולל חניון חנה וסע, 40 דירות, 300 יחידות דיור מוגן, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור

• לב מבשרת - מתחם פינוי בינוי גדול בשכונה בו במסגרתו יפונו 216 דירות, ויוקמו כ-,1100 דירות חדשות ודיור מוגן

• מתחם הגולף - מתחם מגורים עם כ-225 דירות בצפון שכונת רכס חלילים

מספר היתרים בשנה האחרונה: 

בניה חדשה - 3 פרויקטים שקיבלו היתר 

תוספת שלא מכוח תמ"א - 1 פרויקט שקיבל היתר

הריסה שלא מכוח תמ"א - 3 פרויקטים שקיבלו היתר

נופי סלע - תעודת זהות

מיקום: דרום העיר, מערבית לשכונת החוצבים, דרומית לשכונת מעוז ציון ב', צפונית למחצבת קסטל, ומזרחית לצובה

מספר תושבים (2022, נתוני למ"ס מעובדים): 0

מספר תושבים צפוי (2035, הערכה): 5,000

מספר דירות (2024, נתוני למ"ס מעובדים): כ-80

מספר דירות צפוי (2035, תכנון): 1,450

רמת נגישות של כבישים: טובה - לשכונה יש רשת כבישים בצפיפות בינונית, ומספר יציאות, מה שמאפשר פיזור טוב של התנועה. עם זאת, עיקר התנועה אל ומהשכונה צפויה להיות ממחלף הראל ולאורך שדרות החוצבים הראשיות, מה שייוצר פוטנציאל לפקקים בשעות העומס.

רמת נגישות תחב"צ: לא טובה - בשכונה עוברים 2 קווי אוטובוס, אחד מקומי והשני מגיע לתחנה המרכזית בירושלים. הם פועלים בתדירות נמוכה יחסית.

רמת נגישות שבילי אופניים: סבירה - השכונה מתוכננת עם רשת טובה של שבילי אופניים, אך אין ביישוב שבילים נוספים אליהם הם יתחברו, כך שהיעילות שלהם נמוכה למעט לרכיבות מקומיות בשכונה.

סקירת השוק 

שינוי מחירים (חציון ראשון 2024 לעומת חציון ראשון 2025): עליה של כ-3% במחיר דירה. ירידה של כ-51% בכמות העסקאות בין התקופות.

מספר היזמים הפועלים כיום בשכונה? יזם אחד (לא כולל יזמות פרטית)

בבנייה

חיים זקן בנין והשקעות בע"מ - בניה חדשה

סך המלאי הנמצא כעת בבנייה/בתכנון: כ-201 דירות

היצע עתידי לפי תכניות מאושרות: 1,196 יח"ד 

למעבר למערכת המקצועית של אתר מדלן