על רקע הגידול בהלוואות וברמת הסיכון: בנק ישראל מציג מגבלות חדשות על אשראי לדיור

בנק ישראל פרסם היום (ג') להערות הציבור טיוטת הוראה הכוללת שלושה שינויים במתן האשראי לדיור. זאת על רקע אמירת הבנק כי "חלה עלייה בנטילת תוספת אשראי לדיור, בפרט בסמוך למועד לקיחת המשכנתה הראשונה. תוספות אלו מגדילות את החוב הכולל של משקי הבית ומשפיעות על יכולת ההחזר שלהם", לשון ההודעה.

שינוי ראשון מתייחס לאופן שבו יש לחשב את "יחס ההחזר מההכנסה (PTI)" בעת לקיחת הלוואה נוספת בשעבוד דירה כגון הלוואה לכל מטרה או הלוואה לשיפוצים. עד היום, נוצר מצב שבו לווים יכלו לקבל הלוואה נוספת על הדירה, כי הבנק בחן את ההלוואה החדשה בנפרד, או אל מול ההכנסה הפנויה שנותרה להם. במצב החדש בנק ישראל מורה כי בעת בקשה לתוספת אשראי, הבנק חייב לבחון את סך כל ההלוואות שיש על הנכס אל מול ההכנסה של הלווה.

צעד נוסף שבנק ישראל מבקש לקדם הינו עדכון סכום תקרת שווי הנכס שנקבע בסעיף 4א(2) להוראה 329 אותו רשאי התאגיד הבנקאי להביא בחשבון, לצורך חישוב המגבלה על שיעור המימון (LTV) כאשר מדובר בהלוואה לדירה במחיר מופחת, בהתאמה לשיעור עליית מדד המחירים לצרכן. במילים אחרות, בנק ישראל מעדכן את תקרת שווי הנכס שלפיה מחושב המימון לרכישת דירה במסגרת דירה בהנחה. אם עד היום רוכשי דירות דירות מוזלות יכלו לקבל מימון גבוה (75%) לפי שווי שוק רק בדירות ששווין עד כ-1.8 מיליון שקל, כעת הרף הזה עולה ל-2.1 מיליון שקל. 

צעד שלישי שנוקט בנק ישראל הינו קיבוע הוראת השעה שנקבעה עם תחילתה של מלחמת חרבות ברזל ולפיה ניתן להגדיל את שיעור ההלוואה לכל מטרה ל-70% (בכפוף למגבלה של עד 200 אלף שקל מעבר לתקרת ה-50%). טרם המלחמה (פרט לתקופת הקורונה) מי שהייתה בבעלותו דירה ורצה לקחת הלוואה נוספת לכל מטרה היה מוגבל למימון של עד 50% משווי הדירה. צעד זה נועד להקל על לוקחי ההלוואות בשעבוד הדירה. 

על פי הודעת בנק ישראל, מטרת הצעדים הינה לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של משק הבית ולחזק את עמידותו אל מול סיכוני החוב. לצד זאת, הוחלט לקבע הקלה שניתנה באופן זמני בשנתיים האחרונות, ולהמשיך ולאפשר נטילת אשראי זול יותר בעת הצורך. "איזון זה, הנוצר מהצעדים שנוקט הפיקוח על הבנקים מותיר למשק הבית מרווח מספק להתנהלות שוטפת וכן גמישות פיננסית לניהול אירועי עתידיים בחיי משק הבית, מתוכננים ולא מתוכננים. צעדים אלו מבוססים על עבודה מקצועית הכוללת גם השוואות בינלאומיות".

התאחדות יועצי המשכנתאות בירכה על הצעד. "מדובר במהלך אחראי שמכיר בכך שאשראי ארוך טווח, בריבית נמוכה ובבטוחה חזקה הוא כלי חשוב ליציבות משקי הבית ולמערכת הפיננסית כולה, במיוחד בתקופה של ריבית גבוהה ואי ודאות כלכלית. יחד עם זאת, פרסום הטיוטה לשינוי אופן חישוב יחס ההחזר מההכנסה מעורר דאגה באשר להשפעה המצטברת של המהלך על נגישות האשראי. הקשחת יחס ההחזר עלולה לצמצם באופן משמעותי את יכולתן של משפחות רבות לקבל אשראי במסגרת משכנתה מפוקחת וארוכת טווח, ולדחוף חלק מהציבור לפתרונות מימון יקרים וקצרי טווח במערכת הבנקאית והחוץ בנקאית.

"מניסיוננו בשטח, אשראי שאינו ניתן במסגרת מפוקחת אינו נעלם אלא משנה כתובת. כאשר דלת המשכנתאות נסגרת, הצורך הכלכלי נשאר, ולעיתים אף גובר. תוצאה כזו עלולה להגדיל סיכון דווקא במקום לצמצם אותו, ולהכביד על משקי בית בטווח הבינוני והארוך".