סתירות והיעדר כלכליות: התנגדויות אדריכלים בכירים ויזמיות לתוכנית הרובעים 5-6

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה של מחוז תל אביב מקיימת היום (ד') דיון ב-40 התנגדויות שהוגשו לתוכנית ההתחדשות של רובעים 5-6, בלב העיר תל אביב, אשר לאחריו יוחלט האם לאשר את התוכנית, ואילו שינויים יש להכניס בה.

תוכנית הרובעים 5 ו-6 (תא/4320) היא אחת משלוש תוכניות ההתחדשות העירונית של רובעי מרכז העיר תל אביב (קדמו לה התוכנית לרובע 3 והתוכנית לרובע 4). היא מתפרסת על פני 1,686 דונם וחלה על בנייני מגורים רגילים, ועל בנייני מגורים מעל חזית מסחרית, ואינה חלה על מבנים שהוגדרו לשימור במסגרת תוכנית השימור או תוכניות אחרות.

התוכנית הופקדה בדצמבר 2022 כחלופה לתמ"א 38, ומסדירה התחדשות עירונית , חיזוק מבנים והוספת כ-7,000-8,000 דירות בלב העיר (אזורי רוטשילד, נחלת בנימין, נווה צדק והירקון) לכדי מעל 13,800 דירות תוך שימור קפדני. התוכנית מאפשרת בנייה עד לגובה של 5-7 קומות, בדומה לתוכניות רובעים 3 ו-4, וקובעת תוספת זכויות שמרנית יותר לעומת תוכניות הרובעים המאושרות.

"בית הפגודה" ברובע 5. כ-90% משטח התוכנית נכלל בשטחי ההכרזה של אונסק"ו (Yuri Dondish / Shutterstock.com)

התוכנית חלה על מרכז העיר ההיסטורי של תל אביב וכ-90% משטחה מצוי באזור ההכרזה של "העיר הלבנה" (אונסק"ו). היא משתרעת מרחוב בוגרשוב מצפון, הירקון ממערב, שדרות יצחק אלחנן מדרום ודרך בגין ממזרח. התוכנית הינה תוכנית נפחית הקובעת זכויות שונות לפי אזורים ובהתאם לגודל המגרש. כמו כן  במגרשים של מעל 500 מ"ר התוכנית דורשת הפרשה נרחבת לשטחי ציבור.

הטענה שחוזרת: בתוכנית ישנה סתירה פנימית 

רוב המתנגדים הם בעלי זכויות שרואים עצמם נפגעים מהיקף הזכויות שהתוכנית מקצה. עם המתנגדים נמנה משרד בר אוריין אדריכלים בבעלות האדריכל גידי בר אוריין, המרבה לתכנן באזורים ההיסטוריים של העיר. לטענתו, התוכנית יוצרת סתירה פנימית, כאשר מצד אחד מדובר בתוכנית נפחית לבנייה בהתאם למגמות התכנון העכשוויות, אך מצד שני היא מטילה מגבלות קשיחות של אחוזי בנייה וגבהים המשתנים בהתאם לגודל המגרש ולשאלה אם המבנה טעון חיזוק או לא. התוצאה לטענתו היא רצף רחוב שבו בניינים סמוכים נבנים בנפחים ובגבהים שונים לחלוטין.

לדבריו, בניגוד לתוכניות הרובעים 3 ו-4, שבהן נקבעו נפחי בנייה זהים ללא קשר לסטטוס החיזוק, התוכנית הנוכחית יוצרת פער משמעותי בזכויות הבנייה. הדבר מוביל למצב שבו במגרשים דומים באותו רחוב יתקבלו נפחי בנייה שונים באופן קיצוני רק בשל הגדרות טכניות. עוד מתנגד בר אוריין לפגיעה בתמריצים לשימור לעומת אלה שניתנו במסגרת תמ"א 38 .

מפת התוכנית (מתוך סדר יום הוועדה המקומית)

הטענה אודות הסתירה הפנימית בתוכנית חזרה בהתנגדויות שהעלו בעלי זכויות נוספים. לטענתם, העירייה הטעתה את הציבור כאשר הציגה את התוכנית כנפחית בלבד, ובפועל הסתירה בהערות שוליים מגבלות אחוזים המקצצות את זכויות הבנייה בחצי. לטענתן הדבר יוצר עיוותים קשים, במיוחד במגרשים קטנים במיקומים אסטרטגיים הסמוכים לקווי הרכבת הקלה.

מתנגדים נוספים הזהירו מפני היעדר כדאיות כלכלית בתוכנית. כך למשל חברת טפר הרץ יזמות המקדמת פרויקט בגרוזנברג 6, מצביעה על שלוש גזרות עיקריות: מגבלת אחוזי בנייה, החובה להקצות 20% מהתוספת לצורכי ציבור, והדרישה לחזית מסחרית על חשבון דירות גן. לטענתם, "השינוי התקבל באופן ספונטני וללא פרוגרמה דמוגרפית מבוססת".

גם חברת לסקוב 8 ת"א מתנגדת לחובת הקצאת שטחי ציבור בתוך בניינים פרטיים. לטענתה, העירייה עושה שימוש שגוי ב"חלופת שקד", ומטילה יותר חובות ממה שהחוק מאפשר גם כשאין צורך ממשי, תוך פגיעה קשה באינטרס ההסתמכות של יזמים שכבר חתמו על הסכמים עם דיירים. גם בעלי זכויות אחרים מתנגדים להיעדר תמריצים מספקים לשימור ומצד שני חלקם מציינים כי הבניין שלהם מסומן לשימור, אף שהוראת השימור כבר בוטלה.

במספר התנגדויות נוספות נטען כי התוכנית נעדרת הוראות מעבר ברורות. אלה מבקשות כי הוועדה המקומית לא תחיל את המגבלות החדשות על בקשות להיתר שכבר הוגשו או התבססו על תיקי מידע קודמים.