110 חתמו - אחד סירב: ביהמ"ש הכריע בסכסוך הפינוי-בינוי בחיפה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

תופעת הדייר הסרבן היא בעיה מוכרת בפרויקטים של התחדשות עירונית , כזו שעלולה לעכב מיזמים במשך שנים, להסב נזקים כלכליים משמעותיים ולפגוע בשאר בעלי הדירות הממתינים למימוש הפרויקט. בפסק דין שניתן לאחרונה ע"י השופטת עפרה אטיאס בבית המשפט המחוזי בחיפה, נקבע כי החוק אינו מקנה לדייר זכות לנהל משא ומתן אינסופי או לעכב הליך ללא הצדקה, וכי בעל דירה שסירב לחתום על הסכם בינוי-פינוי בנסיבות שנבחנו, ייחשב "דייר סרבן" - וניתן אף למנות עורך דין שיחתום בשמו על ההסכם ולחייבו בהוצאות.

פסק הדין עסק בשני הליכים מאוחדים הנוגעים לפרויקט בינוי-פינוי רחב היקף במתחם "שלמה המלך" בחיפה, הכולל הקמת 616 דירות חדשות, ופינוי בעלי הדירות לדירות החדשות - ללא צורך במעבר זמני לדירה חלופית. מתוך 111 בעלי דירות במתחם, 110 חתמו על ההסכם עם חברת אזורים. הדייר היחיד שסירב, שמעון פייביש, הגיש במקביל תביעה נגד עמידר - החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ, בטענה כי מחסן וחצר הוצמדו לדירתו עוד בשנות החמישים ויש לרשום את זכויותיו בהם.

לפסק הדין של בהמ"ש המחוזי 

על פי מנגנון התמורות בהסכם, בעלי דירות ששטחן הרשום נע בין 28.1 ל־48 מ"ר זכאים לדירת ארבעה חדרים בשטח של 87 מ"ר. בעלי דירות ששטחן נע בין 48.1 ל־90 מ"ר, בהתאם לנסח הרישום ובתוספת הרחבות שבוצעו בפועל לפני חתימת הדייר הראשון על ההסכם, זכאים לדירה חדשה ששטחה גדול ב־35 מ"ר משטח דירתם הנוכחית. ההסכם מבהיר כי רק הרחבות שבוצעו טרם חתימת הדייר הראשון יובאו בחשבון, כדי למנוע ניסיונות להגדיל בדיעבד את התמורה.

בעלי הדירות טענו כי סירובו של פייביש אינו סביר, וכי הוא מעכב פרויקט המצוי בשלב מתקדם, תוך גרימת נזק כלכלי משמעותי. בהתאם למפורט, טענו בעלי הדירות בתביעתם שהוגשה ב-2020 כי פייביש זכאי לדירה בת ארבעה חדרים ששטחה הינו 87 מ"ר, וכוללת מרפסת, מחסן וחניה. כמו כן, נטען בכתב התביעה של בעלי הדירות כי סירובו מונע מן התובעים את ביצוע ההסכם, כאשר לכל אחד מן התובעים נגרם נזק כספי בסך של לא פחות מ-750 אלף ש"ח.

מנגד, פייביש טען כי בבעלותו מחסן וחצר המקנים לו זכויות לתמורה גבוהה יותר, וכי חתימה על הסכם הליווי הפיננסי ("ההסכם המשולש") תחשוף אותו לסיכונים כלכליים בשל פרויקטים אחרים של החברה היזמית ברחבי הארץ.

הפליה בתמורות ושינוי הסכם הליווי הפיננסי

השמאי שמונה בהליך קבע כי התמורה המוצעת לדיירים שוויונית, אך בית המשפט דחה קביעה זו בחלקה. בפסק הדין נקבע כי פייביש אכן ביסס טענת הפליה, שכן היזם העניק לדיירים אחרים תמורה בגין בנייה (מחסנים) כאילו היו שטחי מגורים, בעוד שפייביש לא זכה ליחס דומה.

בית המשפט קבע כי יש להביא בחשבון את שטח המחסן ההיסטורי שבו החזיק פייביש במסגרת חישוב התמורה – אך לפי מקדם התאמה של ,60% מאחר שמדובר במחסן חיצוני שאינו נמצא במפלס הדירה. בנוסף, בית המשפט קיבל את טענתו של פייביש בנוגע לסיכון הכלכלי, והתנה את חתימתו על ההסכם בכך שחברת הביטוח המממנת תנפיק התחייבות כתובה לפיה השעבוד מתייחס לרווחי פרויקט זה בלבד, ולא לפרויקטים אחרים של היזם.

למרות שהכיר בחלק מטענותיו, בית המשפט קבע כי תביעתו הקניינית של פייביש לרישום המחסן והחצר התיישנה. בסופו של דבר קבעה השופטת אטיאס כי פייביש יוגדר כ"דייר סרבן" באם יסרב לחתום על ההסכם המתוקן בתוך 30 ימים, ובית המשפט יורה על מינוי עורך דין שיחתום בשמו.

עוד חויב פייביש בהוצאות בסך 15 אלף שקל. בית המשפט הדגיש כי החיוב נובע מ"דרישותיו הסחטניות של פייביש בתחילת ההליך, והתנהלותו הדיונית, לכל אורך הדרך", וזאת למרות התוצאה המעורבת של פסק הדין שבה התקבלו חלק מטענותיו.

לדברי הלפרט, "בפרויקטים כאלה יש ערבוב של מצבים שונים, המשימה האמיתית היא לקחת את כל המורכבויות האלה ולהגיע להסכמה בין כולם. האתגר הוא לייצר מנגנון שוויוני שלא יתגמל בנייה לא חוקית, אך גם שלא ייצור אפליה בין דיירים".

"בפסק הדין הזה, לגבי המחסן היה החידוש", הוא מוסיף, "היזם קבע מדיניות שלפיה גם מחסנים לא חוקיים מזכים בתמורה מסוימת. בית המשפט אמר: אם אחרים קיבלו תמורה עבור מחסן לא חוקי, גם הוא צריך לקבל, מטעמי שוויון. עם זאת, מאחר שהמחסן שלו לא היה צמוד לדירה ולא שימש בפועל כחלק אינטגרלי ממנה, נקבע מקדם התאמה. זו קביעה מעניינת מאוד. בית המשפט הכיר באפשרות לתת תמורה גם לשטח מחסן לא חוקי, כאשר זה חלק ממדיניות שוויונית בפרויקט - אבל עשה זאת בזהירות ובאיזון".

ההכרעה מדגישה פעם נוספת את המתח המובנה בפרויקטים של התחדשות עירונית : בין זכות הקניין של היחיד לבין אינטרס הרוב והצורך הציבורי בקידום מיזמים רחבי היקף. בעוד שהחוק נועד להגן על בעלי דירות מפני פגיעה בלתי הוגנת, הוא אינו מאפשר לדייר יחיד לטרפד פרויקט הנתמך על ידי רוב מכריע - כל עוד לא הוכחה פגיעה מהותית בזכויותיו.