מהתלבטויות להסכמות: כך הובילו עורכי הדין את הדיירים בדרך לפינוי-בינוי
משרד עורכי הדין שייצג את בעלי הדירות מספר על האתגרים שליוו את הפרויקט, ההתמודדות עם דיירים מתלבטים והתאמת ההסכמים למציאות המשתנה לאורך השנים.
חדשות ועדכונים בנושא דייר סרבן
מרכז הנדל"ן הינו גוף התוכן הגדול והמוביל בארץ לענף הנדל"ן וחולש על כל התחומים: מגורים, התחדשות עירונית, נדל"ן מניב ועוד את כל הכתבות והעדכונים על דייר סרבן תוכלו למצוא באתר מרכז הנדל״ן ובאפליקציה. כל החדשות החמות בענף, העסקאות הגדולות וכתבות נוספות בכל תחומי הנדל"ן ובפרט על דייר סרבן.
מנכ"ל ובעלי אאורה השקעות יעקב אטרקצ'י: "פינוי-בינוי זו עסקה מצוינת, אבל גם אירוע מכביד ומלחיץ; צריך לייצר יחסי אמון, לשכנע ולהסביר"
מנכ"ל ובעלי אאורה השקעות, יעקב אטרקצ'י, מסביר מדוע הוא מסתייג מההגדרה "דייר סרבן", ומבהיר: "תביעות נגד דיירים הן מקרים יוצאים מן הכלל, של סחטנים; רוב האנשים אינם כאלו, חשוב להבין אותם"
כאוס הוא הבעיה הקטנה: המהפכה של הס רומסת את מדיניות התכנון ומגדילה פערים בחברה
מאז החלטת ביהמ"ש המחוזי בת"א לבטל את עקרון התמורות השוות, מתמקדות התגובות בתסבוכת שתיווצר כעת בין הדיירים ואשר תוביל לעיכובם של מאות פרויקטים. אך מעבר לכך חותרת ההחלטה תחת המדיניות המוצהרת של רוב הרשויות המקומיות להעניק לדיירים תוספת שטח זהה ותחת השאיפה שמצויה בבסיסה של כל כלכלה מודרנית - לצמצם פערים בחברה ולא להרחיבם
פסק הדין לטובת הדייר הסרבן הפך חלוט: שכניו ייאלצו לשלם לו כ-680 אלף ש"ח פיצוי
ביהמ"ש המחוזי בת"א המליץ השבוע לשכניו של דייר סרבן למשוך את ערעורם נגד פס"ד המפקחת על רישום המקרקעין. זו קבעה כי סירובו מוצדק, שכן הופלה לרעה בהיקפי התמורות שאמור היה לקבל ופסקה לזכותו פיצוי כספי של כ-650 אלף ש"ח בגין הפגיעה בו, לצד 30 אלף ש"ח הוצאות. החלטה זו מצטרפת לפסיקה התקדימית של השופט הס מהשבוע שעבר, לפיה מתן תמורות שוות לבעלי דירות גדולות מהווה אפליה נגדם
"בטווח הקצר פרויקטים ייתקעו והיזמים לא יידעו מה לעשות, אבל השוק ישתנה לטובה"
לעו"ד נוריאל אור אין רגשות אשם על כך שעשרות עד מאות מיזמי התחדשות צפויים להיתקע בזכות הניצחון שהשיג השבוע בביהמ"ש המחוזי, שפסק כי לבעלי דירות גדולות מגיעות תמורות מוגדלות. הוא גם לא מתרשם מהתגובות השליליות של מרבית אנשי המקצוע בענף: "כל שינוי הוא קשה בהתחלה, אבל יש היום יזמים גדולים שכבר הולכים לכיוון של חישוב תמורה באחוזים. זה לא כזה מסובך"
חוק פינוי בינוי - המדריך השלם לשנת 2026
חוק פינוי בינוי נועד להסדיר פרויקטים רחבי היקף של התחדשות עירונית הכוללים פינוי של הדיירים ובנייה מחדש של הבניין. מה עומד מאחורי החוק?
יש גבול: לאחר שסרבן בודד עיכב 110 שכנים - העליון הורה להמשיך בפרויקט
בית המשפט העליון קבע כי אין הצדקה לעצור את פרויקט ההתחדשות ברחוב שלמה המלך בחיפה, הכולל 616 דירות חדשות, למרות ערעור שהגיש דייר יחיד מבין 111 בעלי דירות. השופט יחיאל כשר הדגיש כי "ביצוע פסק הדין אינו מסכל" את טענות המבקש לקבלת תמורה גבוהה יותר, והזהיר כי עיכוב נוסף יפגע משמעותית בדיירים שכיום גרים בבניינים ישנים ללא מיגון. את דיירי הבניין ייצג עו"ד אלדר אדטו
חובת דיווח על דייר סרבן והטבות מימון: רשות ני"ע מציגה כללי גילוי לתשקיפי נדל"ן
המדריך החדש שמפרסמת הרשות לניירות ערך מגדיר סטנדרט אחיד ומחייב לתשקיפי נדל״ן יזמי, ובמסגרתו יידרשו החברות לחשוף באופן מפורט מידע על חסמים בפרויקטים, על מודלי שיווק ומימון, על שיעורי ביטול עסקאות ועל ההשפעה הכלכלית של הטבות אלו על המחיר והתמורה
שתי דיירות מתוך 72 סרבו לחתום על הסכם התחדשות בטענה לפגיעה בהן. האם הסרוב סביר?
לאחר שרוב של 70 מתוך 72 דיירים אישרו פרויקט פינוי-בינוי בחיפה הכולל תוספת זכויות משמעותית, שתי בעלות דירות סרבו בטענה לפגיעה באיכות החיים וחוסר כדאיות. בית המשפט נדרש להכריע האם מדובר בסרוב סביר
האם לכפות התחדשות על בניין שכלל לא נפגע? המחלוקות הגדולות שנותרו בחוק השיקום
חוק שיקום מתחמי ההרס מגיע לישורת האחרונה לקראת אישורו הסופי, אך כולל עדיין שורה של מחלוקות שטרם הוכרעו. במשרד המשפטים מתנגדים בתוקף לאפשרות כפיית פרויקט על "מבנים ירוקים", ראשי הערים דורשים מעורבות בבחירת יזמי השיקום, וגם נוסחת התשלום למי שיבחר ב"ביי-אאוט" עדיין לא סגורה
110 חתמו - אחד סירב: ביהמ"ש הכריע בסכסוך הפינוי-בינוי בחיפה
ביהמ"ש המחוזי קבע כי דייר שסירב לחתום על הסכם בינוי-פינוי בחיפה ייחשב כ"דייר סרבן", אלא אם יחתום על ההסכם בתוך 30 ימים. מנגד, הדייר רשם הישגים משפטיים כשהצליח להוכיח כי הופלה ביחס לדיירים אחרים בקבלת תמורה על שטח מחסן, ואילץ את החברה היזמית לשנות את תנאי הליווי הפיננסי. עם זאת, ביהמ"ש מתח ביקורת חריפה על "דרישותיו הסחטניות" וחייבו בהוצאות
המשנה ליועמ"שית: תמורות ייחודיות שניתנו לקשישים במיזמי התחדשות עוברות בירושה
זאת, על פי חוות דעתה של עו"ד כרמית יוליס, כל עוד אין הוראה מפורשת בהסכם בין היזם לקשיש אשר קובעת אחרת. "משעה שנכרת הסכם בין הצדדים במסגרתו התחייב היזם בהתחייבויות שונות, מדובר בזכות אובליגטורית העומדת בפני עצמה", קבעה יוליס, אך החריגה את תמורת המעבר לבית דיור מוגן. עוד הדגישה כי חוות דעתה אינה נוגעת להיבטי מס
השמאי הממשלתי: רפורמה מקיפה בוועדת ההשגות תובא לישיבת מועצת מקרקעי ישראל הקרובה
לדברי בלולו, "הליכי ההשגה כיום מאוד מסורבלים, תובא הצעה כדי לקצר הליכים". הדברים נאמרו בפורום עורכי דין שערך היום (ד') מרכז הנדל"ן. מנכ"ל אביב מליסרון ביקר את תקן 21: "בתוך שלושה חודשים מחירי הבנייה קפצו משמעותית והתקן לא משקף זאת"
בעלי בתים פרטיים סירבו להצטרף לפינוי־בינוי והפרויקט נתקע - והגיע לביהמ"ש
שני בעלי בתים פרטיים שסירבו להצטרף לפרויקט פינוי-בינוי בתל אביב עמדו במרכז תביעה של היזם ובעלי הדירות, שטענו כי הסירוב מסכל את המיזם; מנגד טענו הנתבעים כי אין עילה לכפייה וכי בתיהם לא היו אמורים להיכלל מלכתחילה בתוכנית. השופטת קבעה כי לאחר אישור התוכנית הפכו כל הצדדים לשותפים במגרשי התמורה, אך העבירה את הדיון לבית משפט השלום כסמכות המוסמכת לדון בסכסוך
העליון דחה בקשת דיירים סרבנים לעכב מיזם התחדשות: "ייתכן ויפוצו כספית בהמשך"
שופטת העליון דפנה ברק ארז דחתה בקשת עיכוב ביצוע עד הכרעה בערעור שהגישה דיירת סרבנית נגד פסיקת ביהמ"ש המחוזי, בנימוק כי עיקר טענות המערערת הן כלכליות. עו"ד דן הלפרט: "מדובר בהחלטה לא פחות מדרמטית. העליון מתווה למפקחים על המקרקעין ולבית המשפט המחוזיים העוסקים יום יום בתביעות סרבנים - פצלו את הדיון"
החלטה תקדימית: "בעלי וילות במתחמי פינוי-בינוי מאבדים את זכויותיהם בקרקע כבר באישור התוכנית"
שופטת המחוזי לימור ביבי קבעה כי על תביעות דייר סרבן שעניינן איחוד וחלוקה להתנהל מעתה בערכאת בימ"ש השלום, שכן מדובר ב"סכסוך בין שותפים". ההחלטה ניתנה בתביעת דייר סרבן שהוגשה נגד שני בעלי צמודי קרקע במתחם "הבושם" בדרום ת"א, בו מקדמת ים סוף נדל"ן פרויקט
הפתעה בבניין: עורך הדין שהגיש תביעה נגד הסרבנים התגלה כבעלי החברה היזמית
תביעת "דייר סרבן" בפרויקט תמ"א 38 בבת ים אשר נדונה בימים אלה, העלתה ממצא מפתיע: מייצג הדיירים התובעים עו"ד זהר אנגלנדר, הוא למעשה אחד מבעלי חברת א.ב. יעל ישראל - בעלת השליטה בפרויקט. עו"ד הנתבעים גילה זאת במהלך ההליך, ורק לאחר שפנה אל היזם והתריע כי הוא פועל בניגוד עניינים, הוא הודיע על הפסקת הייצוג. אנגלנדר: "טענות לא ענייניות שנועדו לפגוע בשמי, לפרויקט יש רוב מוחץ"
דיירים סירבו לפנות דירה בפרויקט פינוי-בינוי עד לקבלת תמורה נוספת. כך הכריע בית המשפט
חברת אזורים ביקשה כי ביהמ"ש יוציא "צו עשה" זמני נגד דיירים בפרויקט פינוי-בינוי, בטענה להפרת הסכם מצידם והתניית הפינוי בפועל בדרישות חדשות שלא נכללו בהסכם, בהן שדרוג מיקום הדירה ותשלום נוסף לבנם שייצג אותם כעו"ד. ביהמ"ש הכריע
סרבנות דור 2.0: ביהמ"ש הורה על פינוי דיירים שניסו לסחוט מאזורים הטבות נוספות במועד פינוי הדירות
בפסק דין תקדימי נדרש ביהמ"ש לעסוק במי שאינם "דיירים סרבנים" בהגדרה המקובלת, שכן הם חתומים על הסכם, אך ניסו לסחוט את היזמית באמצעות סירוב להתפנות וחתימה על הסכם ליווי, וקבע כי עליהם להתפנות, וכי טענותיהם להפרות לכאורה מצד אזורים יידונו בהמשך ההליך המשפטי. עו"ד דן הלפרט: "דיירים שחתמו על הסכם חייבים למלא את התחייבויותיהם באופן מלא ובמועדים הקבועים בהסכם"
סרבן הצליח לעכב פרויקט אף שהחזיק ברבע דירה בלבד. החלטת המפקחת נועדה למנוע מקרים כאלה בעתיד
אחד מתוך 4 מחזיקי דירת ירושה ברמת אביב סירב לחתום על קידום פרויקט תמ"א ועיכב בניין בן 16 דירות, ונתבע על ידי שכניו ואחיו המחזיקים עמו בנכס. המפקחת דגנית קציר ברין קבעה כי "בעליה של כל דירה זכאי לדעה אחת", ומאחר שהסרבן מהווה עמדת מיעוט אף בקרב בעלי הדירה, יש לחייבו לחתום
הד"ר למשפטים סרבלה במכוון את תביעת הדייר הסרבן נגדה – ותשלם 100 אלף שקל הוצאות משפט
הליך משפטי שניהלו 71 בעלי דירות ברחוב אחימאיר ברמת אביב ג' נגד דיירת סרבנית הסתיים בהוצאות משפט כבדות, זאת לאחר שהמפקחת על המקרקעין מצאה כי "הנתבעת פעלה במכוון להאריך את משך הדיון ולסרבלו". במסגרת הפרויקט יבנו בית וגג ואקרו שני מגדלים בני 19 קומות ו-170 יח"ד
יום הדין: סיכום ההכרעות המשפטיות הבולטות של תשפ"ד בענף הנדל"ן
בעליון מגלים אפס סובלנות להסכמים שנועדו לעקוף את החוק, החסם הכבד שהוסר בפני פיתוח קרקע מרובת בעלים, הפס"ד שהוא גם אמירה נוקבת על אחריותם האישית של עורכי הדין, ולמה כדאי לשים לב כשבונים דירה על הגג. כמה מבכירי המשפטנים בענף כותבים למרכז הנדל"ן על פסקי הדין המשמעותיים של השנה בתחומי התכנון, הבניה וההתחדשות
מחקר חדש מצא: חוסר ודאות לגבי הפרויקט ולוחות הזמנים לקידומו - מהסיבות המרכזיות לסרבנות
מחקר שערך מכון "גיאוקרטוגרפיה" שמתבסס על מדגם של 52 מתחמי "פינוי בינוי", מצא כי כמעט מחצית ממי שלא חתמו על הסכם התחדשות טוענים להיעדר מידע מספק לגבי הפרויקט. עוד מתאפיינת קבוצת הסרבנים בחיבור רגשי חזק יותר למקום המגורים, וברמת הכנסה נמוכה יותר. "ישנו סיכוי גבוה להקטין את שיעור המתנגדים לכדי מחצית, לכ- 17% בלבד, זאת בפעילות נכונה של צוותי התכנון החברתי והיזמים"
פסיקה שנויה במחלוקת: כך מונע זוג סרבן אחד מ-240 משפחות בקריית ים התחדשות עירונית
בניגוד לפסיקה המקובלת, דחתה שופטת המחוזי עפרה אטיאס תביעה שהגישו 240 בעלי דירות נגד זוג שכנים אחד בקבעה כי "התנגדות הנתבעים לעסקה היא מטעמים אמיתיים, כנים וענייניים, ולא מנימוקים סחטניים". משפטנים מבקרים: "הפסיקה עומדת בניגוד מוחלט לעמדת המחוקק בשנים האחרונות שנקט יד קשה נגד סרבנים"
הדייר סירב למיזם תמ"א 38 - הוועדה המקומית ביטלה את הרחבת דירתו בהיתר הבנייה
הכרעה בתיק יוצא דופן התקבלה לאחרונה ע"י ועדת הערר חיפה, כאשר הוועדה המקומית החריגה הרחבת דירת מתנגד למיזם תמ"א 38 מהיתר הבניה. למרות זאת החליטה הוועדה על הרחבת הנכס, וקבעה כי היתר הבנייה יוכל להתממש רק לאחר הכרעת המפקח על הבתים המשותפים בסוגיות הקנייניות
דייר סרבן - המדריך המלא לשנת 2026
דייר סרבן הוא בעל דירה המסרב לקדם ביצוע פרויקט התחדשות עירונית בבניין. מהי עילה סבירה לסירוב? מתי אפשר לנקוט בהליכים משפטיים? ומהן התקנות המקלות עבור קשישים?
סיכום 2022 בפסיקה: שופטי העליון רוצים שתשלמו כמה שפחות מס
פסקי הדין המשמעותיים של השנה בנדל"ן מגיעים מתחום מיסוי המקרקעין, עם שורה של תבוסות לרשות המיסים וגיבוי מלא מצד העליון למתכנני המס. ולמה כדאי לשים לב אם רכשתם קרקע בארבע השנים האחרונות? כמה מבכירי עורכי הדין של הענף בוחרים את הפסיקות החשובות של השנה החולפת
המימד האנושי: "דייר שמסרב לחתום הוא לא בהכרח דייר סרבן" – הדרך לפתרון
עוד הרבה לפני שפרויקט התחדשות עירונית יוצא לדרך, נדרש היזם להתמודד עם חששות ודרישות מצד בעלי הדירות, ולתפקד כמעין פסיכולוג. רועי אברהמי, מנהל פרויקטים בדמרי התחדשות עירונית: "התנהלות מול דיירים היא מקצוע בפני עצמו"
התיקון לחוק לא עזר: כך ממשיכה בנייה לא חוקית לתקוע מיזמי התחדשות עירונית
תיקון חוק שאושר לאחרונה קובע כי ברוב הדרוש לפינוי בינוי לא ייחשבו מתנגדים שבנו באופן לא חוקי. אך מסתבר כי יש פרצה: עדיין נדרש רוב של 50% מכלל הדיירים. במקרים שלמחצית מהדיירים יש חריגות – לא יהיה פרויקט
רגע לפני שבת: הכתבות הנצפות ביותר השבוע באתר מרכז הנדל"ן 31.12.21
הוגש תזכיר החוק להארכת הטובת המס בתמ"א 38 • שיעור הרווח היזמי בתקן 21 לא ייקבע באופן גורף • ותוכנית "מתחם הראשונים" גורמת לחששות בקרב התושבים • רגע לפני שבת - רגע לפני השנה החדשה
הפרחים לחוק ההסדרים: קבוצת יובלים עברה את סף ההסכמה בעשרה פרויקטי פינוי-בינוי – עם יותר מ-3,500 יח"ד
מדובר בפרויקטים בהרצליה, בפתח תקווה, בתל אביב, ברמת גן ובאשדוד • "התיקון יאפשר את קידומן המהיר של עסקאות התחדשות עירונית המתעכבות בשל סירוב של מיעוט בעלי הדירות"
האם דיירים קשישים בפרויקטים לפינוי-בינוי עשויים להיפגע – דווקא מרשות המיסים?
פרשנות חדשה שהציגה הרשות בנוגע להטבות המס לקשישים בפרויקטים אלו עשויה לשנות את התמונה • אם אכן תהפוך לסטנדרט, גם היזמים וגם הקשישים – שזכאים להגנה יותר מכולם - ייפגעו מהעניין
הפחתת אחוז ההסכמה בפינוי-בינוי והיטל השבחה של 25% כברירת מחדל
במסמך מטעם אשכול נדל"ן וחקיקה במחלקה למשפט אזרחי מומלץ עוד כי עורכי דין המייצג דיירים מול יזם לא יוכל לייצג את היזם עד להשלמת הפרויקט – גם לא בפרויקט אחר
