יום העצמאות תשפ"ו: מה ניתן ללמוד מהדמוגרפיה של הדירות בישראל?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

יום העצמאות הגיע, ומקובל בתקופה הזו של השנה לעסוק בדמוגרפיה של אנשים – כמה לידות היו מיום העצמאות הקודם, כמה חתונות, כמה עלו וכמה ירדו? במאמר זה אני אעסוק בדמוגרפיה מעט שונה - דמוגרפיה של הדירות בישראל, ודרך הבחינה הזו אנסה לענות על אחת השאלות המלוות את שוק הנדל"ן – האם קיים מחסור בדירות בישראל? ומה המשמעויות הנגזרות מכך לשוק הדיור למגורים?

למעשה, שאלת המחסור או העודף בדירות יכולה גם לסמן לנו את הכיוונים העתידיים של מחיר הדיור בישראל, וזאת מעבר להסתכלות אחורה שמספק לנו הלמ"ס במדד מחירי הדירות החודשי.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה לפני כחודש את מספרן של הדירות למגורים בישראל. נכון ליולי 2025 נמצאו בישראל על פי מחקר הלמ"ס כ-3.016 מיליון דירות. על מנת לבחון את העודף או המחסור בדירות עלינו קודם כל להשוות את מספר הדירות למספרם של משקי הבית בישראל, שהלמ"ס העריכה בספטמבר אשתקד, ערב ראש השנה תשפ"ו, בכ-2.98 מיליון משקי בית.

בהסתכלות מלמעלה, מגובה 30 אלף רגל, ניתן לכאורה להסיק שהנתונים הללו מצביעים על כך שאין בעיית מחסור בשוק הדיור הישראלי. אם כבר אפילו מתקיים עודף קל של 36 אלף דירות מול מספרם של משקי הבית, ואם כך הדבר אז זהו הסבר מניח את הדעת לחולשת שוק הדיור בשנה האחרונה, ולטענה שהגיעה הזמן להאט את קצב הבנייה בישראל.

אלא שכדי להגיע לחקר האמת נדרש לחקור את הנתונים מעט יותר לעומק. פה המקום להסביר את המונח "חיכוך" בהקשרו הנדל"ני. המושג מתייחס לפער המובנה בין סך מלאי הדירות הפיזי ובין מספר הדירות הניתנות לאכלוס בפועל. בכל שוק נדל"ן ישנן דירות שאין מאוכלסות מסיבות שונות, והן גם אינן ברות אכלוס מסיבות שונות, ונדרש להפחית אותן ממלאי הדירות הפיזי כדי להבין טוב יותר את מצב שוק הדיור לאשורו.

אם כך, מהם אותם גורמי חיכוך הגורמים להפחתת הדירות מהמלאי הפיזי? 

ראשית, מדובר על דירות רפאים ודירות ריקות. זהו גורם חיכוך משמעותי ביותר, ומדובר בין השאר על דירות בבעלות אזרחים זרים, ושאינן משמשות למגורים קבועים. סך דירות הרפאים והדירות הריקות נאמד בכ-200 אלף דירות. שנית, דירות שאינן ראויות למגורים ונדרש שיפוץ יסודי שלהן – מדובר על כ-60 אלף דירות, והן מתחלקות בין הדיור הציבורי לפרטי.

שלישית, דירות אשר עברו הסבה לעסקים. מדובר על קליניקות, משרדים או מכונים, וההערכה מדברת שגם כאן מדובר על כ-50 אלף דירות בפריסה ארצית. רביעית, דירות המשמשות לנופש ואירוח קצר מועד. אלו דירות המוצגות באתרי אירוח דוגמת Airbnb או בוקינג, ומספרן מוערך על כ-35 אלף.

חמישית, הריסה פיזית של בנייני מגורים וותיקים כחלק מתהליך ההתחדשות העירונית, וזאת בקצב של כ-10 עד 15 אלף דירות בכל שנה, והמשמעות היא שבכל רגע נתון יש כ-40 עד 50 אלף משקי בית ש"נפלטו" מהדירות שלהם ועברו לשוק השכירות הזמני עד לקבלת הדירה החדשה.
 
לכך יש להוסיף דירות נוספות שנגרעות מהמלאי הפיזי עקב הסבתן של דירות למוסדות ציבור או בתי כנסת – בפרט ביישובים חרדיים; הריסת מבנים לטובת פרויקטי תשתיות לאומיים – דוגמת הרכבת הקלה או המטרו, תהליכים של איחוד דירות ועוד. גם כאן אנו מקבלים עוד כ-5,000 דירות שנגרעות מדי שנה מהמלאי של הדירות הפיזי.

התוצאה שמתקבלת היא שמהמלאי הפיזי נגרעות כתוצאה מהחיכוך הנדל"ני לכל הפחות, ובחישוב מאוד שמרני, כ-350 אלף דירות, והמשמעות היא שמול מלאי פיזי בהיקף של 3.016 מיליון דירות, הרי שבפועל סך הדירות שיכולות לשמש למגורים נאמד בכ-2.666 מיליון דירות. זו כבר תוצאה אחרת לחלוטין והיא מציבה את שוק הדיור בפני שוקת שבורה ומחסור של למעלה מ-300 אלף דירות.
 
מחסור של למעלה מ-300 אלף דירות חושף כשל מבני ששום ריבית גבוהה או דכדוך זמני לא יפתרו, ומסמן קו מגמה לטווח הארוך של המשך עליות המחירים. בעוד הציבור מתמקד בעשרות אלפי הדירות שטרם נמכרו אצל הקבלנים, הרי שהמספרים בשטח מלמדים שהיצע זה הוא טיפה בים מול הביקוש הכבוש. מי שיושב על הגדר וממתין לקריסה או להזדמנויות בשוק הנדל"ן עלול לגלות שעם החזרה לשגרה גם מלאי הדירות הלא מכורות יתאדה באותה מהירות שבה הוא נוצר.

במשוואה הישראלית, המחסור בעולם האמיתי בסוף תמיד מנצח את רעשי הרקע והכותרות, וישיבה על הגדר יכולה להוביל לכאבי גב.

הכותב הוא מנכ"ל חברת הנדל"ן E-WAVE