בין אזעקה להזדמנות רכישה: מי האנשים שקונים דירות דווקא בזמן מלחמה?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אחרי שנתיים וחצי תחת אש, ממתקפת הפתע של החמאס ב-7.10 ועד ימינו, רוב הישראלים התרגלו לנהל את שגרת חייהם – לשלוח ילדים לבתי ספר וחוגים, לקיים מפגשים חברתיים ואפילו לנסוע לחופשות - במקביל למלחמה שממאנת להסתיים. ועדיין אפילו בסטנדרטים הקשוחים שלנו, רכישת דירה - אחת ההחלטות הכלכליות החשובות ביותר בחייו של כל משק בית - שהתבצעה במהלך 40 ימי מבצע "שאגת הארי", נשמעת כמו מהלך מפתיע.

שבועיים לאחר כניסת הפסקת האש לתוקף, יצאנו לבדוק מיהם האנשים שהחליטו לרכוש דירה בין נפילה לנפילה.

ב' (45) מתגורר בשכירות עם משפחתו בשכונת כוכב הצפון בת"א. מספר ימים לפני סיומו של מבצע "שאגת הארי", החליט לרכוש דירה להשקעה בפרויקט "זוהי" ברובע שדה דב בעיר. הפרויקט, המקודם על ידי החברות מבנה, מטרופוליס ולוינשטיין, כולל מתחם בן 230 דירות ושטחי מסחר בשלושה בניינים הבנויים סביב גינה אורבנית פנימית. על פי נתוני החברות, בוצעו בו עד כה 66 עסקאות בהיקף של כ-300 מיליון ש"ח.

ב' ואשתו רכשו דירת שלושה חדרים בפרויקט, תמורת כ-4.5 מיליון ש"ח, הכוללת מרפסת גדולה וחניה. העסקה בוצעה במתכונת מימון של 20/80, כאשר המחיר למ"ר לדבריו, בחישוב גס הכולל את שטח המרפסת, עומד על כ-70 אלף ש"ח. לדבריו, "אני לא יודע אם זו מציאה, אבל זה מחיר טוב. אני גר ממש סמוך לפרויקט ועוקב אחר ההתפתחות של שדה דב כבר תקופה ארוכה. אני מאוד אוהב את האזור ומאמין בו, גם בגלל הקרבה לים ולפארק. חיפשנו פרויקט שיתאים לנו, ו'זוהי' הרגיש לנו בדנ"א מאוד תל-אביבי. אהבנו את העיצוב והאדריכלות, את המיקום בחלק הדרומי של שדה דב, ואת זה שהוא פחות ראוותני מפרויקטים אחרים באזור".

ב', שרכש עם אשתו דירה בשדה דב בזמן המבצע: "פחות משנה לנו אם העסקה נעשית בזמן מלחמה או לא, זה נכס שמבחינתנו הוא לשנים קדימה. מעבר לזה, האמנו שנוכל לקבל תנאים מעט טובים יותר בתקופה הזו ואכן קיבלנו הטבה, לא דרמטית, אבל כזו שגרמה לנו להרגיש שזה שווה את זה. כשמסתכלים על השקעה בנדל״ן לטווח ארוך, המצב הנקודתי פחות משפיע. כל עוד אתה מאמין בנדל״ן, בתל אביב ובפרויקט - וזה המצב אצלנו - ההחלטה היא ללכת על זה".

אז איך יצא שקניתם דווקא בזמן המלחמה?
"חשבנו על העסקה הזו עוד לפני שהמלחמה פרצה, כחלק מתוכנית ארוכת טווח לרכישת דירה להשקעה בתל אביב. אנחנו מסתכלים על זה לטווח ארוך, ולכן פחות משנה לנו אם העסקה נעשית בזמן מלחמה או לא. זה נכס שמבחינתנו הוא לשנים קדימה. מעבר לזה, האמנו שנוכל לקבל תנאים מעט טובים יותר דווקא בתקופה הזו".

והצלחתם?
"כן, אבל לא משהו דרמטי. קיבלנו הטבה מסוימת שגרמה לנו להרגיש שזה שווה את זה. כשמסתכלים על השקעה בנדל״ן לטווח ארוך, המצב הנקודתי פחות משפיע. כל עוד אתה מאמין בנדל״ן, בתל אביב ובפרויקט - וזה המצב אצלנו - ההחלטה היא ללכת על זה".

בתקופה שמדברים בה על ירידות מחירים ועל מלאי גבוה של דירות, לא חשבתם לחכות עוד קצת?
"אין לאף אחד כדור בדולח, זה עניין של אמונה. אני מאמין בתל אביב, בשדה דב ובפוטנציאל של האזור. גם כתושב האזור, זה מרגיש לי נכון. אולי המחירים ירדו בעוד שנה, אולי לא – אף אחד לא יודע. מבחינתי זו עסקה טובה, בפרויקט טוב ובמיקום טוב, ולכן הלכנו על זה".

עידן יסקולקה, מתווך ובעלי קבוצת אפולו, שתיווך בעסקה, מחלק את מי שרכש דירות תוך כדי המבצע לשתי קבוצות עיקריות: "יש את הרוכשים שמחפשים עסקאות טובות מתוך מחשבה שאחרי המלחמה המחירים יעלו, ויש את הרוכשים שקונים כי הם חייבים. כשמסתכלים על הפרופיל של הקונים בזמן מלחמה, מדובר בעיקר במשפרי דיור, והסיבה המרכזית היא הממ"ד", הוא מסביר, "הרבה אנשים גרים בבניינים ישנים בלי ממ"ד, והמצב הביטחוני דוחף אותם לשדרג.

"כמעט ואין קונים שמשתנמכים, למעט מקרים נקודתיים, כמו זוג שמכר בית פרטי גדול ועבר לדירה קטנה יותר כי כבר אין לו צורך בנכס גדול, אבל חשוב להבין שגם במקרה הזה – הם מכרו כי צצה להם הזדמנות שהם לא רצו להפסיד".

"כשהשוק סטטי זה זמן יותר בריא"

רוכש נוסף שהחליט "לקפוץ על ההזדמנות" דווקא בעת המלחמה ולא לחכות עוד לירידת מחירים, הוא א' (26) מנתיבות, שרכש דירת ארבעה חדרים ב-1.54 מיליון ש"ח, בפרויקט "יורו GLOW" של חברת יורו ישראל, בשכונת מעלות הנחל החדשה שנבנית בעיר. האכלוס של השלב הראשון צפוי בפברואר 2027.

לשאלה למה לרכוש דווקא בזמן מלחמה, הוא משיב כי מדובר במכלול של שיקולים: הכוללים מחיר אטרקטיבי ומפרט ברמה גבוהה יחסית: "אני מסוג הלקוחות הכי חופרים שיש. קיבלתי בדירה ריצוף מטר על מטר, נתנו לי מטבח איכותי עם אי, הכנות לחשמל חכם בכל הבית. מפרט מאוד גבוה, ולכן בחרתי לקנות את הדירה למרות שיכולתי לחכות ולמצוא עסקאות זולות יותר בנתיבות".

א', בן 26 מנתיבות, חסך למטרת רכישה בעיר מגוריו מיום שהשתחרר מהצבא והחליט לממש את השאיפה דווקא בזמן המלחמה, בעיקר בשל מחיר אטרקטיבי ורמת מפרט גבוהה: "עכשיו זה זמן טוב, כי כשהשוק יחסית סטטי זה זמן יותר בריא. אני מסוג הלקוחות הכי חופרים שיש. קיבלתי בדירה ריצוף מטר על מטר, נתנו לי מטבח איכותי עם אי, הכנות לחשמל חכם, ולכן בחרתי לקנות לנרות שהייתי יכול לחכות לעסקאות זולות יותר"

רכישת דירה היתה משאת נפשו של א', אותה פעל לממש מיום שהשתחרר מהצבא: "ישר אחרי השחרור התחלתי לעבוד וחסכתי. יש את מבצעי המימון של ה-20-80, שזה משהו שמאוד עוזר עד זמן האכלוס. אז אני יודע שאני צריך לחסוך עוד איזה 5–10 אחוז ואני לוקח משכנתה. וגם עכשיו זה זמן טוב, כי כשהשוק יחסית סטטי זה זמן יותר בריא". עוד לדבריו, הבחירה להישאר בדרום הייתה טבעית, "הסתכלתי על דירות גם באזור - שדרות, אופקים, אבל המחירים שם יותר גבוהים מאשר בנתיבות, שזה מצחיק. אז העדפתי את נתיבות, כי זו עיר שמתפתחת וגם אני במקור מפה".

יש הרבה צעירים בשנות ה-20 לחייהם שסבורים שהיום משתלם להשקיע יותר בשוק ההון
"זה לא סותר. אני חושב שאפשר לשלב בין הדברים. כמובן שבגיל שלי זה לא יהיה בהיקפים גדולים, אבל כן להשתדל להפריש כל חודש גם לשוק ההון וגם להשקעה בנדל"ן. עוד מהצבא התחלתי להתעסק יותר בשוק ההון, אבל ידעתי שבסוף המטרה היא להגיע למצב שאני קונה דירה. זה גם מאוד תלוי אזור גאוגרפי. מי שגר בת"א למשל, אין לו באמת אופציה לקנות דירה, זה לא ריאלי. האופציה היחידה שלהם היא שכירות. אי אפשר לקנות דירה ראשונה בשלושה וחצי או ארבעה מיליון ש"ח".

"בזמן אחר הייתי מקבל 20% יותר"

לצד מי שקנו בפועל, יש גם מי שמצויים כיום בהליכי חיפוש אינטנסיבי אחר נכסים מתוך הנחה כי על רקע המצב ניתן יהיה למצוא דירות במחיר מציאה, אך מגלים כי היקף הירידה אינו כפי שציפו. זהו למשל סיפורם של א' ות', זוג מצמצמי דיור מרמת גן שחולמים לעבור לפנטהאוז בתל אביב עם נוף לים, לאחר שמכרו צמוד קרקע שבבעלותם. "האמת שזה קצת יצא לנו בהפתעה", מספר א', "תמיד רצינו לעבור לתל אביב, והגיע קונה מבלי שתכננו, ועכשיו אנחנו בחיפושים די אינטנסיביים. אני מבין שעכשיו גם אפשר לקבל מחירים קצת יותר טובים".

אתם מרגישים שבגלל שמכרתם עכשיו, בתקופה של ירידות מחירים יחסית, נאלצתם להתפשר על המחיר?
"אני מניח שיכולתי לקבל יותר בתקופה אחרת, אבל אז גם הייתי קונה במחירים אחרים. אני מעריך שהייתי יכול לקבל בערך 20% יותר ממחיר המכירה".

רוני כהן, מנכ״ל ושותף באלדר שיווק נדל״ן: "למרות שמשך הזמן של 'שאגת הארי' היה ארוך פי כמה לעומת 'עם כלביא', התנהגות הרוכשים היתה שונה לגמרי, כאילו למדנו להכיל ולהפנים את הסיטואציה של המלחמה הזאת, וראינו הרבה עניין והרבה פניות. עד כדי כך שאפילו יזמים שבסבב הקודם הדמימו והורידו תקציבים ולא פרסמו כדי לראות מה היה, הפעם לא הורידו כלום כי ראו שעדיין יש תנועה. עם זאת, עדיין מדובר בווליום נמוך לעומת השגרה"

אז למה להתפשר?
"כי אשתי רוצה לעבור. לא היה לנו שווה לחכות. ה-20% פה זה לא כמו 20% בתל אביב. ברגע שהמחירים יעלו, פערי המחירים בת"א יהיו משמעותיים הרבה יותר".

אלא שהמעבר לתל אביב, מתברר, אינו פשוט. "המחירים לא זולים. אני מסתכל על דירות יוקרה בתל אביב, בטווח המחירים של 10-13 מיליון ש"ח, ולפעמים אני נכנס לדירה שהמחיר שלה 12 מיליון והיא ישנה וזקוקה לשיפוץ נרחב", מספר אבי על הקושי בחיפושים, "אני בא מבית של 200 מ"ר, אז מחפש משהו דומה. ואני לא מוצא משהו שמתקרב למה שיש לי היום".

לדבריו, "הרבה מוכרי דירות לא מוכנים להתפשר בכלל .הם מתחילים ממחירים גבוהים ולא יורדים, אבל גם ב-11 מיליון לא מדובר בדירות ברמה גבוהה. אז אני לא רוצה להתפשר, וזה מבאס".

"בכל מקום אחר המחירים היו מתרסקים"

רוני כהן, מנכ״ל ושותף באלדר שיווק נדל״ן, שוחח עם מרכז הנדל"ן ותיאר את מצב השוק המורכב בימים אלו. "לפני שמונה חודשים היינו באירוע דומה עם איראן. משך הזמן של 'שאגת הארי' היה ארוך פי כמה, אבל ההתנהגות היתה שונה לגמרי, כאילו למדנו להכיל ולהפנים את הסיטואציה של המלחמה הזאת, וראינו הרבה עניין והרבה פניות, עד כדי כך שאפילו יזמים שבסבב הקודם הדמימו והורידו תקציבים ולא פרסמו כדי לראות מה היה, הפעם לא הורידו כלום כי ראו שעדיין יש תנועה".

יחד עם זאת, הוא מדגיש, "עדיין מדובר בווליום נמוך לעומת השגרה, רמת פעילות של כ-30% מהשגרה להערכתי. חשוב גם להבין שבכל מקום אחר בעולם שהיו נופלים מאות טילים בשבועיים-שלושה, לא היו קונים בכלל והמחירים היו מתרסקים. זה מעיד גם על החוסן של הציבור וגם על החוסן של הענף הזה. בסוף מדובר במוצר שהוא בחסר, אין מה לעשות".

מי האנשים שקונים דירות כשמסביב נופלים טילים?
"יש שני סוגים של רוכשים. הראשון הם משקיעים שרוכשים דירות קטנות, שבוחנים הזדמנויות, ואם ההצעה טובה הם קונים. יצאו מתוך התקופה הזו כמה פרי-פריסיילים של פרוייקטים חדשים, אפילו בת"א שהייתה רדומה בשנה האחרונה רדומה יש התעוררות, גם בשדה דב, גם בלב העיר. הסוג השני מחפש את דירות היוקרה, אותן קונים אנשים שמבינים שהמחירים לא יירדו יותר ולכן אם הם יזהו הזדמנות טובה הם ייקנו ולא יחכו. מדובר בטווח המחירים של 10 מיליון ומעלה".

לדבריו, דווקא לדירות 3-5 חדרים יש פחות ביקוש בתקופה הזאת, "אלו הן דירות שקונים בדרך כלל משפרי או מצמצמי דיור, שהם אנשים שתלויים במכירת הדירות הנוכחיות שלהם, להבדיל מהמשקיעים או מרוכשי דירות היוקרה שלא צריכים לחכות למכירת הדירה שלהם".

פרופיל הרוכשים הנוסף המוכר היטב בתקופה זו הוא פלח מחוסרי הממ"ד: "יש רוכשים שפשוט צריכים לקנות דירה ולא יכולים לחכות, ומחפשי הדירות עם ממ"ד נמנים עליהם. יש אנשים שצברו עד עכשיו הון מסוים ומבינים שזה יכול להספיק כדי להתניע תהליך של רכישה, במיוחד עכשיו כשמחירי השכירויות משתוללים. לסגמנט הזה של אנשים שחייבים לקנות, נכנסים גם אלו שמכרו דירה וחייבים לפנות אותה".