"למי שתהיה נגישות לביצוע יעיל, כסף זול וכוח אדם איכותי - ידו תהיה על העליונה"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

עד לפני ימים ספורים, לא היה ברור שאנחנו נעמוד כאן היום. כולנו חווינו תקופה של טלטלות ואי-ודאות אבל כשאני מסתכל עכשיו על האולם הזה, מלא באנשים שבאמת מניעים את גלגלי המשק, אני מבין שהנוכחות שלכם כאן היא הצהרה בפני עצמה.

ההתכנסות של בכירי הענף כאן באילת הופכת את הוועידה ל'כיכר העיר' של הנדל"ן הישראלי: המקום שבו נקבע סדר היום הציבורי. התוכן שהכנו לכם כאן הוא זה שיעזור לכולנו להבין לאן השוק הולך ואיך פועלים בתוך המציאות המורכבת הזאת. חברים יקרים, נראה לי שכולנו יכולים להסכים על דבר אחד: ענף הנדל"ן הישראלי נמצא בצומת דרכים היסטורי והתמונה שאנחנו רואים היא כמעט פרדוקסלית.

מצד אחד, הכלכלה הישראלית הוכיחה חוסן מעל לכל דמיון. למרות המלחמה, הבורסה שוברת שיאים ומניות חברות הנדל"ן עלו בעשרות אחוזים. השקל החזק עשוי להוביל לירידה במחירי הסחורות ועלויות הביצוע. הסקטור הפיננסי מאמין בענף הנדל"ן- אנחנו רואים נגישות גבוהה מאוד למקורות מימון, גם אם הריבית גבוהה.

מצד אחד, הכלכלה הישראלית הוכיחה חוסן מעל לכל דמיון. למרות המלחמה, הבורסה שוברת שיאים ומניות חברות הנדל"ן עלו בעשרות אחוזים. מהצד השני, כמות הדירות על המדף ממשיכה לעלות מדי חודש, בעוד שהגידול באוכלוסייה נמצא בשפל היסטורי, בעיקר בגלל ההגירה השלילית של השנתיים האחרונות.

מהצד השני, כמות הדירות על המדף ממשיכה לעלות מדי חודש, בעוד שהגידול באוכלוסייה נמצא בשפל היסטורי, בעיקר בגלל ההגירה השלילית של השנתיים האחרונות. כשמוסיפים לזה את שנת השיא של התחלות הבנייה ב-2025 ואת כמות היחידות האדירה שנמצאת עכשיו 'בקנה התכנוני', המסקנה היא בלתי נמנעת:

המציאות שליוותה אותנו בעשורים האחרונים מתחלפת במציאות חדשה: היצע גבוה, תכנון מסיבי וביקושים שמשנים פנים. יכול להיות שהשנים הקרובות ייראו אחרת לגמרי מכל מה שהכרנו.

במצב כזה, ענף הנדל"ן חייב לפעול בעיניים פקוחות. הנדל"ן הישראלי הוא שוק משוכלל במלוא מובן המילה; פועלים בו אלפי יזמים שמגיבים בזמן אמת למציאות. וכשהשוק מזהה שההיצע מתחיל לעלות על הביקוש, הוא מבצע תיקון עצמי. זו הסיבה שאנחנו רואים כבר עכשיו לא מעט יזמים שבוחרים להמתין עם הוצאת היתרים, פרויקטים שנעצרים בשלב התכנון, כולם מחכים להתבהרות המצב. אבל ההמתנה היא לא תוכנית עבודה. השנים הקרובות ידרשו מאיתנו משהו אחר לגמרי: הן ידרשו יעילות, מקצועיות ושיתופי פעולה.

בעידן החדש הזה, היתרון לגודל הופך להיות קריטי. מי שתהיה לו נגישות לביצוע יעיל, לכסף זול ולכוח אדם איכותי - ידו תהיה על העליונה. מי שישכיל להטמיע טכנולוגיות חדשות ולפתח הבנה מעמיקה בשיווק וניתוח נתונים - הוא זה שישרוד את הטלטלה.

אם בעבר השוק ידע 'לסלוח' על תכנון לקוי או ניהול כושל בזכות הזינוק בערך הנכסים – המציאות החל מ 2026 כבר לא תאפשר זאת. עליות המחירים כבר לא יוכלו לפצות על טעויות עסקיות. מהיום, המצוינות התפעולית והדיוק העסקי הם לא רק 'יתרון' – הם תנאי הסף להישאר במשחק.

שכירות ארוכת טווח: המדינה חייבת להתערב

בנקודה הזו אני מבקש לפנות למשרדי הממשלה ולקובעי המדיניות.

האזרחים קורסים תחת עול הריבית. החלום לדירה בבעלות הולך ומתרחק מהזוגות הצעירים בישראל, והנתונים זועקים את המציאות הזו: בתוך עשור אחד בלבד, שיעור השוכרים בישראל זינק מעשרים ושבעה אחוזים לכשלושים אחוזים. במספרים אבסולוטיים מדובר בתוספת של 270 אלף משקי בית המתגוררים בשכירות, המשקפים עלייה של 50% במספר השוכרים בישראל.

חברים, עלייה של חמישים אחוזים בתוך עשר שנים היא חסרת תקדים! היא ההוכחה שדירה בבעלות הופכת למוצר יוקרה למיליונרים בלבד. כדי לשנות את זה, אנחנו צריכים קודם כל 'קברניט' - שר שיוכל להוביל מהלכים אמיצים בכנסת.

הפתרון הראשון חייב להיות שכירות ארוכת טווח. כולנו יודעים את האמת: שכירות מוסדית לא תקרה כאן בקנה מידה אמיתי, כל עוד המדינה תצפה מהשוק לפתור לבד פער תשואה מובנה ותזרים שלילי. ליזמים יש את היכולת, לגופים המוסדיים יש הון אדיר - חסר רק המרכיב השלישי: ערבויות מדינה ותנאי מימון שייצרו כדאיות כלכלית

הפתרון הראשון חייב להיות שכירות ארוכת טווח. כולנו יודעים את האמת: שכירות מוסדית לא תקרה כאן בקנה מידה אמיתי, כל עוד המדינה תצפה מהשוק לפתור לבד פער תשואה מובנה ותזרים שלילי. ליזמים יש את היכולת, לגופים המוסדיים יש הון אדיר - חסר רק המרכיב השלישי: ערבויות מדינה ותנאי מימון שייצרו כדאיות כלכלית. המדינה חייבת להתערב, לתת הגנה מתנודות הריבית ולייצר ביטחון לטווח ארוך.

והדבר השני, הדחוף לא פחות: החזרת המשקיעים הביתה. מס הרכישה על דירה שנייה, שעומד היום על שמונה עד עשרה אחוזים, הרחיק את המשקיעים הישראלים לשווקים זרים. הגיע הזמן להוריד את המס הזה לרמה נורמלית.

בואו לא נתבלבל: המשקיעים הם לא הבעיה, הם חלק מהפתרון. הם אלו שמספקים את מלאי הדירות לשכירות עבור הדור הצעיר. כל עוד אין כאן שוק שכירות מוסדי כמו בשאר העולם המערבי, הרחקת המשקיעים היא פגיעה ישירה במי שאין לו יכולת לקנות דירה.

מאפשרים לטבלאות אקסל לעצור את המיגון 

נושא נוסף, אולי החשוב מכולם בעת הזאת, הוא ההתחדשות העירונית. בשנים האחרונות ראינו את התחום הזה נוסק, עד שהגיע לשליש מכלל התחלות הבנייה בישראל ולחמישים אחוזים באזורי הביקוש. זה היה הקטר של הענף. אבל בשנה החולפת ראינו בלימה חדה, ונראה שהמגמה הזו נמשכת.

הסיבה פשוטה וכואבת: הכדאיות הכלכלית נפגעת. עלויות הביצוע זינקו, המכירות האטו, וכמו שציינתי קודם, יזמים פשוט לא עולים על הקרקע. כאן אי אפשר שלא לזעוק את הפרדוקס: דווקא עכשיו, אחרי סבבי מלחמה בכל הגזרות, כשראינו במו עינינו איך הממ"ד הוא ההבדל בין חיים למוות - אנחנו מאפשרים לטבלאות אקסל לעצור את המיגון של אזרחי ישראל? 

זה לא נתפס שנושא הכדאיות הכלכלית תוקע פרויקטים ולא מאפשר להתחדשות העירונית להגיע למקומות שבהם היא באמת דרושה. אנחנו לא יכולים לוותר על הקטר הזה. חייבים לייצר כדאיות כלכלית בפרויקטים, וזה מתחיל בחשיבה מחודשת ואמיצה על נושא היטלי ההשבחה. אי אפשר לצפות מהיזם לבנות גם ממ"ד וגם לשלם היטלים שמרוקנים את הפרויקט מתוכן. גם זה יהיה אחד הנושאים המרכזיים שנדון בהם בשלושת הימים הקרובים.