רשות המסים פרסמה את תנאי הסף ליזמי שיקום במתחמים שנפגעו מטילים

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

רשות המסים פרסמה ביום ה' האחרון את הקריטריונים הנדרשים על מנת שיזם שיקום יקבל סיוע מהמדינה לצורך מימון "חלופת היציאה" ("ביי-אאוט"), במסגרת פרויקט שיקום מתחם שנפגע מטילים במהלך סבבי הלחימה מול איראן. במידה רבה, מדובר בקריטריונים שבהם מחויב לעמוד כל יזם שייבחר לשיקום אחד המתחמים, שכן קשה להעלות על הדעת מצב שבו יזם שיקום יתנהל ללא סיוע מהמדינה במימון חלופת הביי-אאוט.

המסמך מפרט שורה של קריטריונים, הנוגעים לניסיונו של היזם, איתנותו הפיננסית, והתנהלותו התקינה.

"חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית , מחייב את יזמי השיקום, כהגדרתם בחוק, לרכוש את זכויותיהם של כל בעלי הדירות שהתקשרו עמם בהסכם יציאה, כהגדרתו בחוק", נכתב במסמך. "יזם המעוניין בכך, יהיה זכאי לקבל ממס רכוש סיוע במימון התשלום שיידרש לשלם לבעלי הדירות בהתאם להוראות החוק, ויידרש להשיבו למס רכוש בהתאם להוראות החוק. יזם יהיה זכאי לסיוע ככל שמנהל מס רכוש ישתכנע בדבר יכולתו להשיב את הסכום שישולם לו, על מנת למנוע אירועי כשל ולהבטיח שמירה ראויה על כספי הציבור. אישור מנהל מס רכוש לעניין זה מהווה תנאי לאישורו של יזם כיזם שיקום".

עוד צויין כי "לצורך אישור יזם כיזם שיקום נדרש הוא לאישור מנהל מס רכוש. אישור כזה יינתן ככל שמנהל מס רכוש ישתכנע כי ביכולתו להשיב את סכום הסיוע, וזאת בהסתמך על התנאים הביצועיים, הפיננסיים, הרגולטוריים והתאגידיים המפורטים במסמך זה".

למתחמים גדולים: מינימום מסירות של 500 יח"ד ב-7 שנים

על פי הקריטריונים הנדרשים, במתחמי שיקום קטנים שבהם מספר הדירות במצב היוצא הוא עד 150, נדרש היזם לרף מינימלי של מסירת לפחות 80 יח"ד בפרויקט אחד של בנייה רוויה למגורים (לאו דווקא של התחדשות עירונית )  במהלך 7 השנים האחרונות, וסך מסירות של לפחות פי 1.2 לעומת המצב היוצא בתקופה זו.

עבור מתחמי שיקום גדולים של למעלה מ-150 יח"ד במצב היוצא, נדרש יזם עם ניסיון של מסירת לפחות 150 יח"ד בפרויקט אחד ב-7 השנים האחרונות, והיקף מצטבר של מסירת פי 1.2 דירות לעומת המצב היוצא או מסירה של לפחות 500 יח"ד – הנמוך מבין השניים.

עוד קובעים הקריטריונים כי היזם חייב להיות מי שמסר ב-7 השנים האחרונות לפחות שני פרויקטים מסוג בנייה רוויה למגורים, כאשר "יילקחו בחשבון רק פרויקטים אשר קיבלו ליווי פיננסי", ואשר בהם "לרוכשי הדירות בפרויקטים ניתנו ערבויות חוק מכר, או פוליסות ביטוח חוק מכר, כחוק".

עוד נדרש לפחות פרויקט בנייה רוויה אחד למגורים שעבורו התקבל היתר בנייה בארבע השנים האחרונות.

לפחות פרוייקט אחד של 100% חתימות

עוד נדרש היזם לניסיון קונקרטי בתחום ההתחדשות עירונית. ובמסגרתו בפרויקט אחד לפחות ב-7 השנים האחרונות הגיע לשיעור חתימות של 100% במתחם פינוי ובינוי מוכרז או במתחם המיועד להריסה ובנייה מחדש מכח תכנית חיזוק.

לצד פרויקט זה, נדרש היזם ללפחות פרויקט אחד נוסף במתחם פינוי ובינוי מוכרז או במתחם המיועדים להריסה ובנייה מחדש מכח תכנית חיזוק, בו הוא אוחז בחתימות בשיעור העונה על הגדרת "רוב מיוחס מקרב בעלי הדירות" לעניין מתחם פינוי ובינוי או "הרוב הדרוש לאישור ביצוע העבודה" לעניין בניינים במסגרת תכנית חיזוק.

מספר יחידות הדיור המצטבר במצב היוצא, בכלל הפרויקטים הללו, לא יפחת ממחצית מספר יחידות הדיור המשוער במצב היוצא במתחם השיקום.

עוד נדרש היזם לעמוד במספר קריטריונים פיננסיים. כך, ההון העצמי המינימלי שבו מחוייב היזם, בהתאם להיקפי הביצוע הנדרשים בפרויקט השיקום, מתואר בטבלה שלהלן:

כמו כן, יחס ההון עצמי לנכסים על פי המאזן (Ratio Equity) לא יפחת מ-18%.

עוד נדרשות הכנסות שנתיות מינימליות בהתאם להיקפי הביצוע הנדרשים בפרויקט השיקום, כמפורט בטבלה שלהלן:

עוד נדרש היזם לשלל קריטריונים הקשורים בממשל תאגידי ובאיתנות פיננסית, כגון המצאת דוחות כספיים מבוקרים ב-3 השנים האחרונות, היעדר כשלים פיננסיים משמעותיים בעשור האחרון ועוד.

זו הפעם הראשונה שנעשה סינון יזמי שכזה

לדברי עו"ד ישי איציקוביץ, "ההנחיות החדשות שפורסמו על ידי מנהל מס רכוש באמצעות רשות המיסים, רלוונטיות עבור יזמים שיבקשו לקבל הלוואה ממס רכוש לצורך רכישת דירות במסגרת הסכמי היציאה. יחד עם זאת, אני מתקשה לראות יזם שיבקש להיות מוכרז כיזם שיקום שלא יפנה למנהל מס רכוש לצורך קבלת ההלוואה, בפרט לאור התנאים החריגים שנקבעו לה (ללא ריבית) והן בשל הצורך לשלם בתוך זמן קצר סכומים גבוהים בשלב שבו טרם אושרה תכנית למתחם. לפיכך, דה פקטו מדובר בקריטריונים שנועדו למנוע מיזמים שאין להם יכולת פיננסית וביצועית לקדם פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית באופן שיבטיח את הוצאתם לפועל של הפרויקטים, קידומם כראוי ומתן הגנות ובטחון לבעלי הדירות.

"נדמה שזו הפעם הראשונה שנעשה סינון יזמי כזה בוודאי בהתחדשות העירונית. כמו כן, על אף שפורסמו ההנחיות עדיין נותרו סוגיות שטרם הובהרו, ובכלל זאת לגבי אופן בדיקת העמידה בקריטריונים בנסיבות של חברות המאוגדת בשותפויות או בשרשור חברות וכן בנסיבות של עסקאות משותפות בין שני יזמים. יש להניח כי סוגיות אלו יתבהרו בקרוב לאור הכרזתם של המתחמים הראושנים לפני ימים אחדים".