יזמית תובעת את אאורה: "ניהלה מו"מ עם דיירי מתחם תחת חוזה והביאה לכישלון הפרויקט"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

האם חברת ההתחדשות העירונית אאורה ניהלה משא ומתן לקידום פרויקט התחדשות עירונית עם דיירי מתחם, בזמן שהיו חתומים על הסכם מחייב עם חברה אחרת? זו השאלה העומדת במרכז סכסוך משפטי המתנהל כיום בבית המשפט המחוזי בתל אביב.

בתחילת החודש הגישו חברת הפרויקט "שרירא אורבן גרופ", בעלי המניות בה – כ.א.ל יזמות, וחברת "נידן גמא הנדסה", שתכננה לרכוש את הפרויקט, תביעה נגד אאורה ו-97 בעלי זכויות בארבעה בניינים ברחוב שרירא בשכונת רביבים במזרח ראשון לציון.

התביעה, על סך 4.15 מיליון שקל, עוסקת בטענות להפרה יסודית של הסכם תמ"א 38 שנחתם בשנת 2017. על פי כתב התביעה, חברת שרירא התקשרה עם הדיירים בארבעת הבניינים ברחוב שרירא לצורך ביצוע פרויקט חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1). עוד נטען כי במשך שנים השקיעה החברה משאבים ניכרים בקידום התכנון, ובספטמבר 2020 אף התקבלה "החלטה בתנאים" של הוועדה המקומית למתן היתר בנייה.

"ממועד חתימת הסכם התמ"א פעלה שרירא ללא לאות לקידום הפרויקט, וקיבלה החלטת ועדה בתנאים, שמשמעותה היא שבכפוף לעמידה במספר תנאים ודרישות יונפק היתר בנייה", נכתב בתביעה. "שרירא השקיעה אינספור שעות מזמנה לקידום הפרויקט והשלימה את מרבית דרישות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה".

על פי התביעה, הדרישה המרכזית שנותרה לצורך קבלת היתר בנייה מלא הייתה תשלום אגרות והיטלים, אשר במרבית הפרויקטים משולמים מחשבון הליווי. לצורך כך קידמה שרירא התקשרות עם גורם מממן, ובמקביל דרשה מבעלי הזכויות להסדיר רישומים בנסח הטאבו ולקבל הסכמות מצדדי ג'. בנוסף נדרשו הדיירים לחתום על מסמכים להקמת "יחידה רישומית" בטאבו ולהסדיר רישומים פנימיים, כגון צווי ירושה ומינוי אפוטרופוס.

אלא שלטענת היזמיות, בשלב זה חדלו הדיירים לשתף פעולה. "למרות פניות חוזרות ונשנות, הדיירים סירבו לשתף פעולה, מה שהוביל לעיכובים קריטיים בלוחות הזמנים", נכתב בתביעה. "למרות ההתחייבות המפורשת בהסכם התמ"א, בעלי הזכויות הערימו קשיים וסירבו לאורך הדרך לחתום על המסמכים הדרושים לשם יצירת יחידה רישומית, עד כדי סיכול האפשרות להוציא את הפרויקט אל הפועל".

לטענת התובעות, בהמשך התברר להן כי בעלי הזכויות מנהלים משא ומתן עם יזמים חלופיים, תוך התעלמות מכך שההסכם מול שרירא עודנו בתוקף. "בשלב מסוים הבינו התובעות כי בעלי הזכויות נוהגים בחוסר תום לב משווע וכחלק מכך מנהלים מו"מ עם יזמים חלופיים, תוך התעלמות מופגנת מכך שהסכם התמ"א מחייב ובתוקף", נכתב. "זאת ככל הנראה על מנת לשפר את התמורות בפרויקט".

בזמן הליך חדלות הפירעון: המתיחות בין הצדדים החריפה

חברת "נידן גמא הנדסה" נכנסה לתמונה בשנת 2021, לאחר שחתמה על הסכם לרכישת מניותיה ופעילותה של שרירא מכ.א.ל יזמות. לפי התביעה, נידן השקיעה כ-700 אלף שקל בקידום הפרויקט, אולם בטרם הושלמה העסקה נקלעה לקשיים תזרימיים משמעותיים שמנעו ממנה להמשיך במימון.

ביולי 2022 פנתה נידן לבית המשפט המחוזי מרכז בבקשה למתן צו לפתיחת הליכים, ובית המשפט מינה את עו"ד מיכאל חינצ'ין כנאמן זמני, במטרה לנסות ולהציל את נכסי החברה ולהגיע להסדר נושים.

לפי התביעה, בתקופת חדלות הפירעון החריפה המתיחות בין היזמים לדיירים. התובעות טוענות כי הדיירים ניצלו את מצבה הכלכלי של נידן כדי לנסות ולהשתחרר מההסכם. כך תואר בכתב התביעה אירוע במסגרתו נציג דיירים הגיע ב-2023 למשרדי הנאמן, עו"ד חינצ'ין, ביחד עם נציג מטעם חברה מתחרה שאינה אאורה , וזה איים באגרסיביות על הנאמן, שנאלץ להגיש הודעה בעניין לבית המשפט של חדלות פירעון, לפיו אותו נציג אמר לו: "אעיף אתכם החוצה בלי לשאול אתכם ובלי שתראו אגורה... העפתי מאות כמוכם בעבר, תבדקו אותי".

למרות התנגדות הדיירים, כך נטען, בית המשפט הכיר בנזקים שעלולים להיגרם ליזמים והאריך פעם אחר פעם את תוקף "ההחלטה בתנאים" להיתר הבנייה. בסופו של דבר, בינואר 2024 אושר הסדר נושים לנידן, ובמסגרתו בוטל הסכם מכירת המניות, כך ששרירא חזרה לידי בעליה המקוריים – כ.א.ל יזמות.

הטענה נגד אאורה : "גרמה להפרת ההסכם עם היזמית המקורית"

לב התביעה נוגע לטענה כי בזמן שההסכם עם שרירא עדיין היה בתוקף, החלו הדיירים לנהל משא ומתן עם יזמים אחרים, ובראשם אאורה . התובעות מציגות תכתובות ופרוטוקולים מדיונים בתיק חדלות הפירעון של נידן, שלטענתן מעידים על חוסר תום לב מצד בעלי הזכויות.

לפי התביעה, הדיירים חתמו בסופו של דבר על הסכם פינוי-בינוי עם אאורה , הכולל תמורות גבוהות משמעותית מאלו שנכללו בפרויקט התמ"א המקורי. כך, תוספת השטח לדירות צפויה לעמוד על 29 מ"ר במסגרת ההסכם החדש, לעומת 9.5 מ"ר בלבד בפרויקט שקידמה שרירא.

התובעות טוענות כי הדבר נעשה תוך התעלמות מההתחייבויות הקודמות כלפיהן, וכי נציגי הדיירים אף הכחישו במהלך הליך חדלות הפירעון את עצם קיומו של משא ומתן עם יזמים אחרים. לטענת החברות, מדובר בהפרה בוטה של הסכם התמ"א, בחוסר תום לב וברשלנות שהובילה לפקיעת החלטת הוועדה המקומית ולאובדן הפרויקט. "חוזים יש לקיים", נכתב בתביעה. "לא ניתן מחד להפר חוזה, לגרום לעיכובים, ואז לטעון כי אותו חוזה יבוטל עקב העיכובים שבעלי הזכויות עצמם גרמו. זה בבחינת 'הרצחת וגם ירשת'".

עו"ד דניאל איטח המייצג את דיירי המתחם (באדיבות המצולם)

כלפי אאורה טוענות התובעות לעוולה של גרם הפרת חוזה, בטענה שניהלה משא ומתן עם הדיירים בזמן שההסכם הקודם עוד היה בתוקף, ואף העניקה להם "כתב שיפוי" מפני תביעות משפטיות.

"חשוב לציין את חלקה של אאורה , כמי שגרמה לבעלי הזכויות להפר את הסכם התמ"א", נכתב בתביעה. "אאורה ניהלה עמם משא ומתן בזמן שהסכם התמ"א בתוקף, ולאחר מכן העניקה לבעלי הזכויות כתב שיפוי ואף חתמה עמם על הסכם חדש, בזמן שהיא יודעת שהסכם התמ"א בתוקף".

הסעדים המבוקשים במסגרת התביעה כוללים פיצוי של 4.1 מיליון שקל, סכום שהועמד לצורכי אגרה בגין הפסדי רווחים של כ-13 מיליון שקל להם טוענת שרירא. לחלופין דורשות התובעות פיצויי הסתמכות בגין הוצאותיהן, בסך כ-3.29 מיליון שקל, לצד כ-735 אלף שקל בגין הוצאות של נידן ו-55 אלף שקל עבור עוגמת נפש.

"בעלי הדירות ניצחו עד כה בכל הליך משפטי"

נציג הדיירים, עו"ד דניאל איטח, מסר בתגובה: "התוצאות מדברות בעד עצמן: בעלי הדירות שאני מייצג ניצחו עד כה בכל הליך משפטי, בשני בתי משפט שונים – תחילה בהליך חדלות הפירעון, שבו התקבלה טענת חוסר הסמכות שהעלינו; ובהמשך בבית המשפט המחוזי בתל אביב, שדחה את בקשת היזם למינוי בורר וחייב אותו בהוצאות.

"עצם הגשת תביעה אזרחית רגילה כעת מאמתת את עמדתנו לאורך כל הדרך – שזהו הפורום הראוי לבירור הסכסוך. בעלי הדירות לא הפרו דבר; הם הסתמכו על הבטחות, ומאז סחרו בהם מיד ליד כסחורה בין יזמים מבלי לשאול אותם. אנו ערוכים להוכיח את צדקתם גם בהליך הנוכחי, ומשרדנו ימשיך לעמוד כחומה בצורה לצידם מול כל ניסיון לפגוע בזכויותיהם".

מטעם אאורה טרם נמסרה תגובה.