תביעת הענק נגד עורכי הדין של ענבל אור נדחתה ברובה - אך בנקודה אחת נמצא שכשלו

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

סאגת ענבל אור נמשכת: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפסק דין של השופט גרשון גונטובניק, דחה בשבוע שעבר את מרבית טענות התביעה שהגישו 53 חברים בקבוצת הרכישה "ז'בוטינסקי 102 רמת גן" שהקימה ענבל אור נגד עורכי הדין שליוו את הפרויקט: עו"ד גיא נוף ועו"ד יוני אהרונסון. השופט קבע כי עורכי הדין לא ייצגו את הרוכשים בשלב המשא ומתן, אך מצא כי עו"ד גיא נוף התרשל בכך שלא מנע דרישות תשלום מוקדמות ובלתי חוקיות מצד ענבל אור.

לקריאת פסק הדין המלא

פסק הדין עסק באחת התוצאות בפרשת קריסת אימפריית הנדל"ן של ענבל אור. נזכיר כי קריסת קבוצת החברות של ענבל אור, אור סיטי נדל"ן,  החלה ב-2016 בעקבות חקירה פלילית של רשות המיסים. הפרשה הפכה לאחת מפרשות הנדל"ן והמרמה הגדולות בישראל, והסתיימה בהרשעתה של אור ב-2024 בעבירות מרמה בנסיבות מחמירות, עבירות על חוק הגנת הצרכן והעלמות מס של עשרות מילוני שקלים. בינואר 2025 נגזרו עליה 7.5 שנות מאסר בפועל וקנס של 350 אלף שקל.

לצד ההליכים הפליליים נגד אור, נוהלו הליכי הפירוק והכינוס של חברותיה, שכן מאות רוכשים נותרו ללא דירות וגם ללא הכסף שילמו. בסיום הליכי הפירוק והכינוס, חולקו לנפגעים חלק מהכספים (כ-10 מיליון ש"ח) שאותם הצליח מפרק החברות עו"ד איתן ארז, לאתר ולגבות. הקריסה, יחד עם קריסתו של מארגן הקבוצות אלדד פרי זמן קצר לאחר מכן, טלטלו את תחום קבוצות הרכישה, והביאו לתקופה ממושכת של קיפאון בתחום.

בתביעה הנוכחית טענו חברי הקבוצה התובעים, כי גם לעורכי הדין שליוו את הקבוצה יש אחריות להפסדיהם, בסך מצטבר של כ-12.7 מיליון ש"ח. התובעים טענו כי עורכי הדין הציגו להם מצגי שווא, הסתירו מידע תכנוני קריטי, ויצרו רושם מוטעה לגבי לוחות הזמנים וסיכויי הצלחת הפרויקט. עוד טענו לניגוד עניינים בין נאמנותם לאור לבין חובתם לקבוצה.

טענה מרכזית בתביעה הייתה כי הנתבעים לא עצרו את ענבל אור כשדרשה מהחברים להקדים תשלומים עבור רכיב הקרקע בניגוד למוסכם בחוזים, וכי עו"ד נוף אף נמנע מלתת תשובה ישירה לחברים שפנו אליו בנדון. עוד טענו התובעים כי טיפול רשלני של הנתבעים בנושא מס הרכישה הוביל להטלת עיקולים על חשבונותיהם ולחיובם בקנסות ובריביות. כמו כן טענו להיעדר בטוחות והגנות חוזיות מספקות.

מתוך פסק הדין: "המעיין בהסכמים השונים יכול היה לגלות כי דובר בעסקה מסוכנת. כי היא כרוכה בשיתוף פעולה מורכב עם המגרש הסמוך, כי היא כפופה לאישורים תכנוניים, כי אין היא כוללת התחייבות למועד שבו יקום הפרויקט. אין לקבל את הטענה כי לא הייתה לתובעים האפשרות לעיין בהסכמים אלה, או כי היו בבחינת תורת הנסתר"

מנגד הנתבעים טענו כי נוסח ההסכמים היה חד-משמעי וקבע כי הם אינם מייצגים את המצטרפים לקבוצה בשלב המשא ומתן, אלא רק את המארגנת. עוד נטען כי הובהר לרוכשים שעורכי הדין ייצגו את הקבוצה רק לאחר שתתגבש. עוד נטען כי התובעים חתמו על סעיפי פטור וויתור מפורשים ואישרו כי בדקו את הנכס ומצאו אותו מתאים לרצונם. כמו כן דחו את התוקף של הסכמים שנטען שנסגרו בעל פה.  לטענתם, הסיכונים העסקיים והתכנוניים שוקפו במלואם במסמכים, ואין לראות בעורכי דין כ"מבטחים" של סיכונים עסקיים בפרויקט נדל"ן. כמו כן, הכחישו כי הבטיחו היתר בנייה בתוך 8 חודשים, וציינו כי להתחייבות כזו אין זכר בהסכמים.

בנוגע להקדמת תשלומים, טענו עורכי הדין שנתבעו כי התובעים שנענו לדרישת ענבל אור להקדים תשלומים, עשו זאת על דעת עצמם. לגבי הפנייה לעו"ד נוף שתוארה על ידי חברי הקבוצה, נטען כי הוא הפנה אותם לעיין בהסכם, ופעולה זו הייתה אמורה למנוע את התשלום המוקדם. עוד נטען כי לתובעים אלו יש "אשם תורם" של 100%. לסיכום טענו עורכי הדין כי אין קשר סיבתי בין פעולותיהם לבין הנזק שנגרם לחברי הקבוצה, כאשר לשיטתם, הפרויקט לא יצא אל הפועל בשל שילוב של קריסת קבוצת ענבל אור ושינוי מדיניות תכנונית קיצוני של עיריית רמת גן, ולא בשל כשל משפטי כלשהו.

"לא ניתן לחמוק בטענה כי לא נקראו ההסכמים"

השופט גונטובניק דחה את מרבית טענות התובעים וקבע כי הסיכונים הטמונים בעסקה שוקפו היטב במערכת ההסכמית. לפי פסק הדין, המסמכים שעליהם חתמו התובעים הבהירו שמדובר בעסקה עם חוסר ודאות תכנונית גבוהה, התלויה באישורים עתידיים, וכי קיימת אפשרות שחברים ייאלצו "להיפלט" מהקבוצה אם לא יאושרו מספיק יחידות דיור. עוד נקבע כי הנתבעים לא ייצגו את התובעים בשלב המשא ומתן להצטרפות לקבוצה, וכי התובעים היו יכולים וצריכים לקבל ייעוץ משפטי נפרד לפני החתימה:

"המעיין בהסכמים השונים יכול היה לגלות כי דובר בעסקה מסוכנת. כי היא כרוכה בשיתוף פעולה מורכב עם המגרש הסמוך…  כי היא כפופה לאישורים תכנוניים, כי אין היא כוללת התחייבות למועד שבו יקום הפרויקט. כי מספר יחידות הדיור שייבנו אף הוא אינו ידוע, וקיימת אפשרות שחברי קבוצה מסוימים יפלטו, בשים לב לאי התכנות להקים את יחידות הדיור שלגביהן התקשרו בהסכמים", כתב השופט.

עוד קבע כי ההסכמים כללו הוראות ברורות לפיהן אין כל תוקף למצגים קודמים כאלה ואחרים שהוצגו לאורך הדרך. "אין לקבל את הטענה כי לא הייתה לתובעים האפשרות לעיין בהסכמים אלה, או כי היו בבחינת תורת הנסתר. סיכוני העסקה נשקפו מהמסמכים, שרובם היו קצרים באורכם וברורים בתוכנם. בעניין זה גם למי שמבקש להצטרף לקבוצת רכישה יש אחריות. מדובר בעסקה משמעותית מאוד בחייו של אדם. עליו להקדיש את הזמן ולעיין בהסכמים עליהם הוא חותם. להבין מה עומד על הפרק. מאחריות זו לא ניתן יהיה לחמוק בטענה כי לא נקראו ההסכמים או שהמצטרפים לקבוצה הסתפקו בעיון חטוף בהם".

"לא פעל להגנת כספי הקבוצה כנדרש" 

למרות דחיית רוב התביעה, פסק הדין כולל קביעות נורמטיביות לגבי אחריות עורכי דין המלווים קבוצות רכישה. השופט הדגיש כי לאחר גיבוש הקבוצה, עורכי הדין חבים חובות אמון וזהירות מוגברות כלפי חבריה, בשל פערי הכוחות המובנים והתלות המוחלטת של הרוכשים באורגנים של הקבוצה.

לפיכך בית המשפט פסל תניות בחוזה שנועדו לפטור את עורכי הדין מאחריות במקרה של ניגוד עניינים מול המארגנת, וקבע כי הן סותרות את תקנת הציבור. כמו כן, נמצאה נקודת כשל מרכזית בהתנהלותו של עו"ד גיא נוף באשר לדרישת ענבל אור מחלק מחברי הקבוצה להקדים תשלומים עבור רכיב הקרקע בשנת 2014. דרישה זו עמדה בניגוד מפורש למוסכם בחוזים, שקבעו כי התשלום יבוצע רק עם כניסת בנק מלווה או חתימה עם קבלן מבצע.

השופט קבע כי כאשר פנו חברי קבוצה לעו"ד נוף בבירור לגבי חוקיות הדרישה, הוא נמנע מלתת תשובה ישירה והפנה אותם לעיין בחוזים, למרות שידע שהדרישה מנוגדת להם: "עו"ד נוף שימש כבא כוח הקבוצה – היה עליו, לכל הפחות, להורות לפונים אליו, ולשאר חברי הקבוצה במצבם, שלא לשלם עד לבירור הסוגיה מול גב' אור"

השופט קבע כי כאשר פנו חברי קבוצה לעו"ד נוף בבירור לגבי חוקיות הדרישה, הוא נמנע מלתת תשובה ישירה והפנה אותם לעיין בחוזים, למרות שידע שהדרישה מנוגדת להם: "עו"ד נוף שימש כבא כוח הקבוצה – היה עליו, לכל הפחות, להורות לפונים אליו, ולשאר חברי הקבוצה במצבם, שלא לשלם עד לבירור הסוגיה מול גב' אור. כשבוחנים אנו הדברים מבחינת המהות, נקודת המוצא הנורמטיבית היא שעו"ד נוף שימש כעורך הדין של קבוצת הרכישה. ושעה שפנו אליו חלק מחברי הקבוצה בשאלה האם עליהם להיעתר לדרישתה של גב' אור, הרי שהוא שימש כבא כוחם, וכמי שאמון על קידום האינטרסים שלהם"

עוד הוסיף בית המשפט שעל אף שהפנייה לאותם חברי קבוצה נעשתה שלא באמצעותו, "עדיין, כפי שראינו, חב עו"ד נוף בשלב זה בחובות החוזיות מכוח הסכם השירותים, ולצד זאת מכוח חובות האמון המוטלות עליו לאור תפקידו כעורך הדין המספק שירותיו לקבוצה. בנקודת זמן זו היה על עו"ד נוף להידרש לסוגיה, שהייתה חדשה לו. בחינה מהירה הייתה מגלה כי טרם הגיע מועד התשלום הנדרש.

"הוא יכול היה להוסיף ולומר כי ככל שיבקשו להקדים התשלום כדי לסייע לקבוצה יוכלו לעשות זאת, אך בשלב זה אין מקום לראות בדרישה כמחייבת, עד לבירור המשך. היה עליו לפנות לגב' אור כדי לרדת לשורש העניין, נוכח העלאת דרישות בניגוד להסכם, וליצור קשר עם שאר חברי הקבוצה שדרישה זו רלוונטית להם. נראה לי כי אפיק פעולה זה התחייב מכוח היותו בא כוח קבוצת הרכישה החב כלפיה בחובות אמון. עו"ד נוף נמנע מכך. אין חולק כי הוא לא מסר תשובה ישירה למי שפנו לשאול בעצתו". בכך, קבע בית המשפט, הוא הפר את חובת האמון שלו ולא פעל להגנה על כספי חברי הקבוצה כפי שנדרש ממנו.

בסיכומו של דבר, בית המשפט חייב את עו"ד גיא נוף באופן אישי לשלם לתובעים הרלוונטיים סך של 595,950 ש"ח (בצירוף ריבית מ-2014) בגין הכספים ששולמו ביתר עקב דרישתה של אור. עו"ד יוני אהרונסון הופטר מאחריות, שכן נקבע כי פעל כעורך דין שכיר תחת הנחיותיו של נוף.

עם זאת, בשל דחיית רוב התביעה והטחת האשמות קשות בנתבעים שנמצאו כלא מוצדקות, הטיל בית המשפט על התובעים שתביעתם נדחתה הוצאות משפט משמעותיות: שתי תובעות שהסתירו כי מכרו את זכויותיהן לקרוב משפחה חויבו (ביחד ולחוד) ב-60,000 ש"ח. שאר התובעים חויבו (יחד ולחוד) ב-420,000 ש"ח בגין הוצאות הנתבעים.

את הרוכשים ייצגו עוה"ד יצחק אהרונוב ושלומי הס. את עורכי הדין ייצגו עוה"ד סיני אליאס, כרמית ברנשטיין ואיילת ווסוקי דולב ממשרד סיני אליאס ושות'.

"התיק הוכרע חד משמעית לטובת הנתבעים"

עו"ד גיא נוף, שותף מייסד במשרד עורכי הדין נוף, אורן, בן עמי ושות', מסר בתגובה: "בפסק דינו של כב' השופט גונטובניק נדחתה התביעה ברובה המכריע תוך שבית המשפט חייב את התובעים לשלם  למשרדו של עו"ד נוף סכום משמעותי ביותר של כחצי מיליון ש"ח הוצאות. פסיקת הוצאות בסכום של כחצי מיליון שקל לחובת התובעים ולטובת הנתבעים – ממחישה היטב כי התיק הוכרע חד משמעית לטובת הנתבעים.

"אשר לסוגיית דרישות התשלום המוקדמות - גם בסוגייה זו, פסק בית המשפט כי משרדו של עו"ד נוף פעל בתום לב סובייקטיבי וחלילה לא מתוך רצון להפיק רווח למשרד. ואולם, בית המשפט סבר כי בסוגייה זו (המהווה אחוז קטן מאוד מהתביעה) – היה על המשרד לנהוג אחרת. משרדנו סבר וסובר אחרת. אנו לומדים את ההחלטה בהקשר זה והחלטה מתאימה בנקודה זו (המתקזזת במידה רבה אל מול פסיקת ההוצאות שנפסקה לזכות המשרד) - תתקבל בהתאם".

בשיחה נוספת שערך עם מרכז הנדל"ן הוסיף נוף: "אני ייצגתי את ענבל אור ב-2012 ואז נפרדנו, ואז עד הפירוק ייצגתי את הקבוצה. באיזשהו שלב פנתה אור באמצעות עורך דין אחר לרוכשים שישלמו את התשלום על הקרקע. כשפנו אלי התשובה שלי הייתה 'חתמתם על הסכם בן 3 עמודים, תבדקו אותו'. בית המשפט קבע שלמרות שהוא מבין את ניגוד העניינים, הייתי צריך לומר את זה.

"אני חושב שזה שגוי, כי מחציתם קיבלו את הכסף מקופת הפירוק ועוד לפני כן חשבתי שכדי לקבל את הקרקע צריך להשלים את התשלום, כדי להיות בעלי זכויות על הקרקע ולהיות בתיק הפירוק. לכן זו טעות. נשקול את המשך ההליך".