הסיפור נגמר: העליון דחה את בקשות עיריות ת"א וי-ם לדיון נוסף בפס"ד לויתן

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שופטת העליון יעל וילנר דחתה את בקשות עיריות תל אביב וירושלים לדיון נוסף בסוגיית גביית היטלי ההשבחה בתוכניות מכוחה של תמ"א 38 במכר. בכך נקבע סופית כי גם בתוכניות שבהן רמת הוודאות בקבלת הזכויות היא קרובה לוודאית, לא ינוטרלו השפעותיה של תמ"א 38 ב"מצב הקודם". המשמעות היא היטלי השבחה מופחתים למוכרי הדירות, ואובדן היטלים בהיקף של עשרות מיליארדי שקלים לרשויות המקומיות.

לקריאת החלטת השופטת וילנר

בפסק הדין שניתן ב-16 באוקטובר 2025, הכריע בית המשפט העליון בשאלה המורכבת כיצד יש לחשב היטל השבחה על נכסים שערכם עלה בשל שילוב של תמ"א 38 ותוכניות משביחות אחרות, כגון תוכנית הרובעים בת"א או תוכנית מרחביה בירושלים.

בית המשפט קבע כי מכיוון שאישור תמ"א 38 אינו מהווה כשלעצמו אירוע מס המצדיק הטלת היטל השבחה – אלא רק הוצאת היתר בנייה מכוחה – לא ניתן לגבות בגינו היטל בעת מכירת הנכס. 

לפי ההלכה שנקבעה, בעת חישוב היטל ההשבחה על תוכנית משביחה אחרת שחלה על הנכס, יש להפחית מערכו של הנכס לאחר אישור אותה תוכנית את ערך השוק שלו ערב אישור התוכנית האחרת, כאשר ערך זה כולל גם את "תרומתה" של תמ"א 38 .  בדרך זו, ההפרש המהווה את בסיס החישוב להיטל לא יכלול את עליית הערך שמקורה בתמ"א 38. 

"הדיון הנוסף אינו ערעור"

הוועדות המקומיות של תל אביב וירושלים הגישו בקשות לדיון נוסף, תוך שהן מצביעות על השלכות רוחב כלכליות משמעותיות על קופת הרשויות המקומיות, מורכבות הסוגייה וחוסר אחידות בפסיקות קודמות.  

עם זאת, השופטת יעל וילנר דחתה את הטענות וקבעה כי בקשת העיריות אינה בגדר המקרים החריגים המצדיקים דיון נוסף. בפסיקתה הדגישה השופטת כי פסק הדין אינו סותר הלכות קודמות (כגון הלכת "רון" או "לוסטרניק"), אלא מיישם אותן על נסיבות המקרה. עוד ציינה כי השלכות כלכליות וחוסר אחידות בפסיקה בעבר אינם מהווים, כשלעצמם, הצדקה לדיון נוסף כאשר מדובר בפסק דין מנומק שניתן פה אחד. לדברי השופטת וילנר, טענות הוועדות המקומיות בנוגע לטעויות שנפלו בפסק הדין הן טענות ערעוריות במהותן, ודיון נוסף אינו משמש כערכאת ערעור או כ"מקצה שיפורים". 

בעקבות החלטתה, דחה בית המשפט העליון את הבקשות וחיייב את הוועדות המקומיות של תל אביב וירושלים בהוצאות משפט בסך 15,000 ש"ח כל אחת.

עו"ד אריאל קמנקוביץ ממשרד עורכי הדין קמנקוביץ-זלמנוביץ, המתמחה בתכנון ובניה ומייצג מאות תיקים ברובעים 3 ו-4 בתל אביב, הביע סיפוק מההכרעה אך צופה המשך התדיינויות. "אני מעורב בתכנית הרבעים החל מהתיק הראשון של רובע 3 שהגיע לטיפולנו בתחילת 2019, ולאחר מאבק משפטי נחוש ועקבי נגד הגישה של עיריית תל אביב, אנו חשים סיפוק רב מהתוצאה לפיה סופסוף הצדק נעשה, אך מצרים על עינוי הדין שגרמה ועודה גורמת העירייה לנישומים רבים", מסר עו"ד קמנקוביץ. עם זאת, הוא הבהיר כי במישור הפרקטי ייתכן שזהו אינו סוף פסוק: "עיריית תל אביב לא תוותר על מאות מיליונים של היטלי ההשבחה אותם ניסתה לגבות בהתבסס על טענות משפטיות, ועתה תנסה לבסס את טענותיה בנימוקים שמאיים. לכן צפוי עוד סבב ארוך של התדיינויות שיכלול ועדות ערר וערכאות משפטיות, והסיפור עוד רחוק מסיומו".

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, שאף הוא מלווה מאות בעלי דירות ברובעים 3 ו-4, ציין: "בית המשפט אמר את דברו בצורה ברורה וקיבע את המבחן השמאי ושווי השוק כמבחן המרכזי לבחינת חישובי השבחה ככל שקיימים בנכסים. עיריות תל אביב וירושלים ניסו ליצור מסלול עוקף תמ"א לאורך שנים על-מנת לגבות היטלי השבחה מבעלי דירות, אולם בית המשפט אימץ את עמדתנו השמאית, המכירה בתרומת תמ"א 38 לשווי הדירות - ודחה את גישה עיריית תל אביב לפיה יש להתעלם משווי זה, אשר הוכח על ידנו בעסקאות ובמחקרים שערכנו".

עו"ד צבי שוב המתחמה בהיטלי השבחה : "פסיקת בית המשפט העליון בנושא היטלי ההשבחה מהווה צעד חשוב בתיקון עיוות שמאיי ומשפטי. בפועל, בית המשפט מעגן את התפיסה שחישוב ההיטל חייב להתבסס על המציאות הכלכלית בשוק, ולא על מניפולציות של 'מצב קודם' תיאורטי. במקום להתפלפל משפטית על פוטנציאל של תמ"א 38 שלא מומש, חוזרים לבסיס: שווי השוק האמיתי של הנכס. שינוי זה מפשט את הליכי השמאות, מפחית את ההתערבות המשפטית המיותרת ומייצר ודאות עבור בעלי הנכסים. בעת הנוכחית, כששוק הנדל"ן מתמודד עם לא מעט אתגרים, אין הצדקה להעמיס על בעלי הנכסים נטל מס המבוסס על חישובים תיאורטיים, רחוקים מהערך הריאלי של הנכס שלהם".

עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן פרשקר ושות': "סוף פסוק לסאגה האינסופית שתחילתה כבר בפסה"ד בעניין אליק רון. הלכת אליק רון יצרה אדוות של חוסר וודאות. אבל היה ראוי שהוועדות המקומיות לא היו גוררות את השוק כולו לחוסר וודאות. מאות רבות של תיקים תקועים בוועדות הערר ממתינים להחלטה שהגיעה היום. זהו. לא משלמים היטל השבחה על תמ״א. לא בכלל ולא לצד תכנית משביחה אחרת. יש להביא בחשבון את השפעתה על השווי במצב הקודם לתכנית המשביחה וכך לנטרל את ההשבחה בגין התמ״א. הוגן? אולי. לפחות יש וודאות".