רכישת מגרש לבנייה עצמית: מה חשוב לבדוק לפני שקונים?

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

רכישת מגרש לבנייה עצמית מתחילה כמעט תמיד בחלום על הבית שייבנה עליו, אף שבפועל הבית הוא סוף התהליך. לפני שמתכננים מטבח, גינה או מספר חדרים, צריך לברר אם המגרש בכלל מאפשר לבנות את החלום, כמה יעלה להגיע לשם, והאם המקום מתאים לחיים שרוצים לנהל בו.

הדרך הנכונה לגשת לעסקה היא לחלק את בדיקת המגרש לשלושה מסלולים עיקריים, משפטי קנייני, תכנוני וכלכלי.

הבדיקה המשפטית הקניינית: איזו זכות בדיוק קונים?

השלב הראשון הוא לזהות מהי בדיוק הזכות שנרכשת ולבדוק את מצבה המשפטי. צריך לברר מי בעל הזכויות במגרש כיום והיכן הזכויות האלה רשומות, ולשם כך כדאי לבדוק נסח טאבו עדכני, המסמך הרשמי שמראה מי הבעלים הרשום של הקרקע, או במקרה המתאים אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או מהגורם המנהל את הרישום, כמו חברה משכנת. חשוב גם להבין איזו זכות בדיוק נמכרת, בעלות מלאה, חכירה או זכות אחרת, ומה התנאים והמגבלות החלים עליה והאם קימות מגבלות כמו משכנתאות, עיקולים, ואחרים. לעניין זה רצוי גם לבדוק ברשם המשכונות אם ישנם שעבודים הקשורים במגרש.

מעבר לכך יש לבדוק אם קיימות מגבלות על המגרש, כמו משכנתאות, שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה, זיקות הנאה, כלומר זכות של גורם אחר לעשות שימוש מסוים בקרקע, למשל מעבר, וכן התייחסות של רשות העתיקות, זכויות מעבר או התחייבויות אחרות. כדאי לוודא שגבולות המגרש והזכויות בפועל תואמים את המסמכים. חשוב לבדוק גם אם קיימות התחייבויות נוספות הקשורות למגרש, למשל הסכמי פיתוח, תנאי חכירה או התחייבויות כלפי רמ"י, הרשות המקומית או צדדים אחרים, ובמקרה של ספק אף לבצע מדידה של המגרש וסימון גבולותיו. המטרה בשלב הזה פשוטה, לוודא שהרוכש יודע איזו זכות הוא מקבל, ממי, ובאילו מגבלות.

הבדיקה התכנונית: מה באמת אפשר לבנות על המגרש?

מגרש המיועד למגורים אינו בהכרח מגרש שאפשר לבנות עליו את בית החלומות. לכן יש לבדוק את התכניות החלות על הקרקע ואת הוראותיהן, את ייעוד הקרקע, השימושים המותרים בה, זכויות ושטחי הבנייה, מספר הקומות המותר, גובה הבנייה, קווי הבניין - כלומר המרחק המינימלי שצריך להשאיר מגבולות המגרש - הוראות חניה, בינוי ופיתוח וכל מגבלה רלוונטית אחרת. במאגר המידע של מינהל התכנון אפשר לאתר תכניות, בקשות, עררים והליכים תכנוניים, גם לפי גוש וחלקה .

לא פחות חשוב לבדוק מה מתוכנן מסביב למגרש. השטח הפתוח שמול הבית העתידי עלול להיות מיועד לבנייה, דרך סמוכה עשויה להיות מתוכננת להרחבה, ותכנית המצויה בהליכי אישור עשויה לשנות בעתיד את אופי הסביבה. כדאי גם להיכנס לתיק הבניין בוועדה המקומית ולבדוק אם קיימות הנחיות או מגבלות מסוימות, ואם כבר התקיימו הליכים על הקרקע. לצורך הבדיקה התכנונית רצוי להיעזר באדריכל או שמאי מקרקעין .

בשלב הזה נכון לערב אדריכל או שמאי עוד לפני הרכישה. השאלה החשובה אינה רק כמה אחוזי בנייה מותרים, אלא האם באמת אפשר להכניס למגרש, בהתחשב בצורתו, בטופוגרפיה, בקווי הבניין וביתר המגבלות, את הבית שמתכננים.

הבדיקה הכלכלית: כמה עולה המגרש כשהוא הופך לבית?

כאן נמצאת אחת הטעויות הנפוצות ברכישת קרקע, התייחסות למחיר המגרש כאילו הוא מחיר העסקה כולה. למחיר הרכישה צריך להוסיף שורה שלמה של עלויות אפשריות, ובהן מס רכישה ועלויות העסקה, כולל ייעוץ משפטי, תכנון, מדידה ושמאות, וכן היטלים, אגרות והוצאות פיתוח, בהתאם למגרש, לתכנית, לרשות המקומית ולהסכמים החלים עליו.

חשוב גם לברר את מצב התשתיות, כלומר מה מצב הכביש והגישה למגרש, ומה מצב החיבור למים, ביוב, ניקוז, חשמל ותקשורת, מי מבצע את העבודות ומי נושא בעלותן. הטופוגרפיה ועבודות העפר משפיעות אף הן על העלות. כך, מגרש משופע עלול לחייב חפירה, מילוי, קירות תמך ופתרונות ניקוז, ולהיות יקר משמעותית לבנייה ממגרש מישורי. גם מאפייני הקרקע והביסוס עשויים להשפיע על עלות הבנייה, ובמקרים המתאימים כדאי לבחון צורך בבדיקות קרקע ובייעוץ הנדסי. כאשר קיימת היסטוריה של שימושים שעלולים לזהם את הקרקע, נדרשת בדיקה סביבתית מתאימה לזיהום קרקע ולסיכונים סביבתיים.

מעבר לכל אלה כדאי לבנות תקציב כולל לעלות הבנייה והמימון עד להשלמת הבית, מבוסס על הצעות מחיר קיימות, ולא להסתפק בהערכת מחיר גסה למ"ר בנייה, ולבחון כמובן אם המחיר של המגרש ראוי ומה ההיתכנות לקבל מימון במשכנתה. לכן ההשוואה הנכונה בין שני מגרשים אינה רק כמה עולה מ"ר קרקע. מגרש זול שדורש פיתוח יקר, קירות תמך וביסוס מורכב עשוי להיות יקר יותר בסופו של דבר ממגרש שמחיר הרכישה שלו גבוה יותר.

אחרי שהמספרים מסתדרים: האם בכלל רוצים לגור שם?

יש עוד בדיקה שאינה מופיעה בנסח הטאבו או בתכנית בניין העיר, בדיקת החיים עצמם. אחרי שהמגרש עבר את הבדיקות המשפטיות, התכנוניות והכלכליות, כדאי לחזור אליו בלי עורך הדין, האדריכל או המהנדס, ולשאול אם הוא באמת מתאים למשפחה.

כדאי לברר מהן מסגרות החינוך באזור, כמה זמן באמת לוקח להגיע לעבודה בשעות הבוקר, אילו צירי תנועה משרתים את השכונה ומה קורה בהם בשעות העומס, האם קיימים שירותים מסחריים וקהילתיים במרחק סביר, ומה אופי השכונה והאוכלוסייה. כדאי גם להגיע למקום יותר מפעם אחת, בבוקר, בערב ובסוף השבוע, שכן ביקורים כאלה עשויים לחשוף עומסי תנועה, רעש, פעילות מסחרית או מאפיינים סביבתיים שלא ניכרים בביקור מתואם באמצע היום. מומלץ גם לדבר עם שכנים, עם נציגי הוועד המקומי או עם תושבים ותיקים, שעשויים להצביע על בעיות והזדמנויות שאינן מופיעות בשום מסמך רשמי.

הבית שאנחנו רוצים

בסופו של דבר, רכישת מגרש לבנייה עצמית היא החלטה שבה לא די בבחינת המחיר או הפוטנציאל התכנוני בלבד. עסקה נכונה מחייבת לחבר בין הזכויות המשפטיות, המצב התכנוני, העלות הכלכלית האמיתית ואיכות החיים שהמקום צפוי להציע לאורך זמן. עסקה טובה היא זו שעוברת את כל ארבע הבדיקות. ככל שהבדיקות נעשות מוקדם יותר, לפני שמתקדמים להסכם מחייב, כך גדל הסיכוי שהמגרש שנראה מתאים על הנייר אכן יתברר כבסיס נכון לבית שרוצים לבנות ולחיים שרוצים לקיים בו.

כותב המאמר הוא שותף מנהל במשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן, תכנון ובנייה.

המאמר נועד למידע כללי בלבד, אינו ייעוץ משפטי ואינו תחליף לבחינה פרטנית של נסיבות המקרה