המהפכה המשפטית: שלושת פסקי הדין של תשפ"ו ששינו סדרי עולם בענף הנדל"ן

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

שנת תשפ"ו זה עתה הסתיימה, יום כיפור בפתח, וכמיטב המסורת מביא מרכז הנדל"ן סקירה של פסקי הדין החשובים שניתנו במהלכה, כפי שנכתבו על ידי משפטנים בכירים בענף הנדל"ן ומיסוי מקרקעין. גם השנה יחולק הפרויקט לשניים, כאשר החלק הראשון יעסוק בשלושה פסקי דין שהביאו למהפכות של ממש ביחס לאופן שבו הענף התנהל עד כה. כל אחד מהם נותח על ידי שני משפטנים בכירים, וכפי שתוכלו להיווכח – לעתים הפרשנות שניתנה על ידי צמד הכותבים היתה שונה בתכלית. ביום א' הקרוב, ערב יום כיפור, נפרסם את חלקו השני של הפרויקט.

האם שווה הוא שוויוני? 
עו"ד הילה בס, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר

כותבת על: ת"א 42823-03-24 קרן אור שירותי כח אדם בע"מ ואח' נ' באבו ואח'

בחודש מאי ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, מפיו של כבוד השופט גלעד הס, אשר שינה את מודל התמורה הנוהג בפרויקטים של פינוי בינוי . הקביעה כבר מורגשת בחלק מהפרויקטים ומעוררת מחלוקות בין בעלי הדירות.

עובדות המקרה:  ברחוב הרא"ה 75–79 ברמת גן שלושה בניינים ובהם 37 יחידות – 30 דירות ו-7 יחידות מסחר. 35 מבעלי היחידות חתמו על הסכם עם חברת כוכב התחדשות עירונית להרס הבניינים והקמת בניין חדש ובו 95 דירות ושטחי מסחר. לפי ההסכם, בעלי הדירות יקבלו דירה בשטח הקיים בתוספת 12 מ"ר, או 15 מ"ר בדירות קטנות במיוחד, וכן מרפסת וחניה. שתי בעלות זכויות סירבו, בטענה שמנגנון התמורות מפלה לרעה בעלי דירות גדולות.

פסק הדין: בית המשפט החיל את מבחן "השוויון המהותי" וקבע כי תוספת אחידה, ללא התחשבות בשטח הדירה הקיימת ובחלקה היחסי ברכוש המשותף, אינה עולה בקנה אחד עם עקרון השוויון, ובנסיבות מתאימות עשויה להצדיק סירוב לחתום. זאת, משום שהיא משנה את היחס בין שטחי הדירות וברכוש המשותף.

נקבע כי אחת הנתבעות אינה מופלית ולכן סירובה אינו מוצדק, ואילו ביחס לשנייה השוויון הופר וסירובה מוצדק. עם זאת, נקבע שניתן לרפא את ההפליה באמצעות תשלומי איזון. בית המשפט הדגיש שאין מבחן יחיד המתאים לכל פרויקט. מדובר בפסק דין מחוזי, קיימת פסיקה שונה, והוגש ערעור לבית המשפט העליון.

גילוי הדעת: בחודש שעבר פרסמו הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים גילוי דעת בנושא התמורות, המבקש לאזן בין זכויות בעלי הדירות לבין קידום יעיל של מיזמים. לפי העמדה, הצדדים רשאים להסכים על תוספת אחידה או יחסית, לחלק דירות לקבוצות או להעניק תמורה באמצעות קומה, מפרט, תשלומי איזון או קדימות בבחירת דירה. בדירה ייחודית יש לבחון אם התמורה מביאה בחשבון את מאפייניה, אך אין חובה להתאים אותה לכל דירה בנפרד. הסכמה חוזית על התמורה או על עקרונות קביעתה מחייבת.

משמעות פסק הדין: פסק הדין יצר חוסר ודאות בפרויקטים שבהם יש שונות בין גדלי הדירות. אם דייר סרבן יימצא זכאי לתמורה שונה, בעלי דירות אחרים עלולים לטעון כי הוא "מתוגמל" על סירובו. מנגד, תוספת יחסית עלולה להותיר בדירות קטנות מטרים ספורים בלבד, שאינם מספיקים אף לממ"ד, ולהרתיע מהצטרפות לפרויקט. עולה גם השאלה היכן עובר הגבול המצדיק תמורה יחסית, והאם המשא ומתן יהפוך לפרטני מול כל בעל דירה. ריבוי מחלוקות עלול לעכב ואף לסכל פרויקטים.

ראוי לבחון מחדש את יישום פסק הדין. יישום נוקשה ורחב מדי של עקרון השוויון היחסי עלול לסכל את תכליות ההתחדשות העירונית – חיזוק ומיגון המבנים והדירות ושיפור איכות חיי בעלי הדירות, נוכח המציאות הביטחונית.

אבחנה פרטנית בין כלל הדירות עלולה להפוך את המשא ומתן למפוצל, להחריף מחלוקות, להוביל להליכים משפטיים ושמאיים ולפגוע בוודאות העסקית ובכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

לפיכך, ראוי ליישם את עקרון השוויון היחסי כאשר קיימת דירה ייחודית או שונות מהותית, מובהקת ולא זניחה, המשפיעה על שווי הדירה או כדאיות העסקה עבור בעליה. במצבים אלה יש מקום למענה מותאם, תוך שמירה על איזון בין זכויות בעל הדירה הייחודית לבין הצורך בקידום יעיל של הפרויקט לטובת כלל בעלי הדירות.

הסוף לתוספת השטח האחידה? 
עו"ד נטלי שטוחין, משרד נגבי כהן ושות'

כותבת על: ת"א 42823-03-24 קרן אור שירותי כח אדם בע"מ ואח' נ' באבו ואח'

עובדות המקרה: 35 מבעלי יחידות דיור בפרויקט פינוי-בינוי ברחוב הרא"ה ברמת גן, הכולל 37 יחידות, חתמו על הסכם פינוי-בינוי, לפיו כל דירה תוחלף בדירה חדשה בתוספת אחידה של 12 מ"ר, מרפסת, חניה ומחסן. לעומתם, שתי בעלות יחידות סירבו לחתום על ההסכם. כדי לקדם את הפרויקט, שאר בעלי היחידות הגישו נגדן תביעה בבית המשפט המחוזי בתל אביב. אחת הנתבעות, בעלת דירה של כ-61 מ"ר, טענה שסירובה מוצדק בשל נסיבות אישיות קשות ואי-שוויון, משום שהדירות הקטנות קיבלו תוספת גדולה יותר לשטח הדירה. הנתבעת השנייה, בעלת דירה של כ-104.5 מ"ר, טענה שההסכם פקע כי לא התקיימו התנאים המתלים, שהפרויקט לא כדאי מבחינה כלכלית, ושמנגנון התמורה האחיד מפלה את בעלי הדירות הגדולות, ש"אחוזית" גדלות פחות.

פסק הדין: בית המשפט דחה את טענות הנתבעת הראשונה וקבע שסירובה לא סביר, בגלל שהיא זוכה בתוספת גבוהה יחסית לשטח דירתה ושאין נסיבות אישיות אמיתיות שמצדיקות את הסירוב. 

ההכרעה המשמעותית בפסק הדין נוגעת לשוויון בתמורות בין הדיירים. בית המשפט קבע שאמנם אין מבחן אחיד לשוויון בכל פרויקט, אבל בנסיבות המקרה שלפניו (פרויקט של הריסה ובנייה) מתן תמורה שווה לכלל הדירות מהווה אפליה לרעה נגד בעלי הדירות הגדולות, שכן הוא לא מביא בחשבון את שטח הדירה במצב הקודם ואת חלקה היחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה – אלא קובע תוספת שטח זהה לכל הדירות. 

עו"ד נטלי שטוחין (עופר ריבק סטודיו ZOOZ)

בהתאם, נקבע שהנתבעת השנייה הופלתה לרעה משום שדירתה גדלה באופן יחסי פחות מדירות אחרות. עם זאת, מאחר שתיקון אי-השוויון היה מסכל את הפרויקט, נקבע שהפתרון הראוי הוא תשלום דמי איזון לנתבעת במקום ביטול ההסכם.

משמעות פסק הדין: מעבר להכרעה בתיק הספציפי, לפסק הדין עשויה להיות השפעה רוחבית משמעותית על שוק הפינוי-בינוי בישראל. הקביעה שתוספת שטח שווה בגין דירות בגדלים שונים עלולה להיחשב מפלה, מתנגשת עם הפרקטיקה בענף ולעיתים אף עם דרישות התכנון. בנוסף, אימוץ עיקרון "השוויון היחסי" שנעשה בפסק הדין עלול לערער את המודל הכלכלי שעליו נבנים פרויקטים רבים, שלא בהכרח לוקח בחשבון תשלומי איזון, וייתכן שהחלתו תפגע ברווחיות היזמים או תוביל להקטנת התמורה לבעלי הדירות הקטנות כדי לממן את הפיצוי לבעלי הדירות הגדולות.

בנוסף, פסק הדין עלול להגביר את חוסר הוודאות משפטית ולעורר חילוקי דעות כבר בשלב הצעת התמורות (למשל, ביחס לאותו חלק יחסי שמחושב בהתאם לשטח). למרות שספק שפסק הדין יוביל לפתיחה מחדש של הסכמים קיימים, וכבר הוגש עליו ערעור לבית המשפט העליון, קיים חשש לגבי פרויקטים שנמצאים "בקנה" ונתקלים בהתנגדות של דיירים סרבנים בעלי דירות גדולות. דיירים עשויים להסתמך על פסק הדין ולהעלות טענות דומות, מה שיכול להאריך הליכים משפטיים, להגביר את החיכוך בין דיירים ליזמים ולהכביד על יכולתם של פרויקטים מורכבים ממילא לצאת לפועל.

המחוזי בתל אביב מנתץ מוסכמות – ומסכן בעלי דירות במיזמי התחדשות
עו"ד דן הלפרט , מייסד ובעלים הלפרט ושות' פירמת עורכי דין ונוטריון

כותב על: פר"ק (מחוזי תל אביב) 46530-04-26 מכלול מימון נדל"ן בע"מ ואח' נ' י. הויברגר יזמות בע"מ ואח'.

עובדות המקרה: במהלך שנת 2012 חתמו 31 בעלי דירות בבניינים ברחוב שלונסקי 50-52 בשכונת נאות אפקה בתל אביב עם חברה יזמית על הסכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית מסוג חיזוק ( תמ"א 38 /1) במסגרתו יבנו 20 דירות נוספות. החברה היזמית נקלעה לקשיים כלכליים לאחר שהחלה בביצוע עבודות הבניה ולאחר שמכרה 14 דירות, ומונה לה כונס נכסים . בשל כך הוארך מועד ביצוע עבודות הבניה ממאי 2025 עד נובמבר 2027.

שניים מרוכשי הדירות עתרו לבית המשפט בבקשה לביטול הסכמי הרכישה ולמימוש ערבויות חוק המכר בטענה כי הם אינם מסוגלים לעמוד עוד בנטל הכלכלי של תשלומים כפולים הן עבור משכנתא והן עבור דמי שכירות. יתר רוכשי הדירות, כמו גם בעלי הדירות בבניינים הקיימים וגורמי המימון ביקשו להמשיך בביצוע העבודות וליישם את המתווה שהציג כונס הנכסים לסיום הפרויקט.

גורמי המימון אף הדגישו שמאז שמונה כונס הנכסים חודש הביטוח על הפרויקט, אושר מימון נוסף לפרויקט, נחתם הסכם ביצוע חדש עם קבלן שהחל בביצוע עבודות בניה. עוד טענו גורמי המימון, כי ערבות חוק המכר איננה מיועדת לפצות בגין איחור במסירה ובמיוחד כאשר קיים מתווה להשלמת הפרויקט.

ההחלטה: בית המשפט המחוזי קיבל את בקשת הרוכשים וקבע כי היקלעות החברה היזמית לחדלות פרעון ומינוי כונס נכסים לצד העיכוב המשמעותי במועד המסירה, מקימים הפרה יסודית המצדיקה את ביטול ההסכם ומימוש ערבויות חוק המכר כדי שניתן יהיה להשיב לרוכשים את כספם. נקבע בפסק הדין, כי יש מקום להעדיף את זכותו של הרוכש הבודד ("האזרח הקטן") על פני גורמי המימון ואף על פני אינטרס ציבורי רחב שמתבטא בחשש מעליית עמלות ועלויות מימון. בית המשפט קבע עוד, כי יש מקום לצקת תוכן רחב יותר לערבות חוק המכר ולאפשר את מימושה גם במקרים של איחור במסירת הדירה.

עו"ד דן הלפרט (רז רוגובסקי)

משמעות ההחלטה: ההחלטה מבשרת רעות לבעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית , מן הטעם הפשוט שלמרות שעניינה פרויקט התחדשות עירונית, היא מתעלמת לחלוטין מבעלי הדירות עצמם. השנים האחרונות, על אתגריהן הלא פשוטים, מזמנות לנו יותר ויותר התנגשויות בין עולמות ההתחדשות העירונית וחדלות הפרעון. כמי שפועל בשני העולמות הללו, אני חושש שהמשך המגמה תפגע קשות בבעלי הדירות.

פסק הדין הזה הוא המשך ישיר של מגמה הפוגעת בזכויותיהם של בעלי הדירות (ראו פסק דינה של כבוד השופטת גרוסמן בעניין רום כנרת שם חוייבו בעלי דירות לשלם מכיסם עלויות שונות לאחר קריסת החברה היזמית). בית המשפט נותן עדיפות ברורה לזכויות הרוכש הבודד על פני זכויות גורמי המימון, הרוכשים האחרים על פני זכויותיהם של בעלי הדירות הוותיקים שחתמו על עסקת התחדשות עירונית .

גישה זו שמאפשרת לרוכש דירה חדשה בפרויקט התחדשות עירונית לבטל את עסקת הרכישה בגין איחור במסירה, עלול להקריס את הפרויקט כולו. סוגיית האיחור במסירה מטופלת בחוק על ידי הטלת פיצוי כספי על הקבלן בגין האיחור והיא איננה יכולה להוות עילה למימוש ערבות חוק מכר במיוחד מקום בו מונה כונס נכסים ואושר מתווה חדש לסיום הפרויקט.

תופעת האיחורים במסירה שתלך ותתרחב למימדים מפלצתיים בשנים הקרובות תקצין עוד יותר את המשמעות הרת האסון של גישת בית המשפט בפסק הדין. ביטול הסכמים בשלביו המתקדמים של הפרויקט יגרמו להגדלת עלויות המימון שלו וליצירת בור כלכלי משמעותי שעלול לגרום בתורו לעצירת הפרויקט לתקופה נוספת עד אשר יבוצעו מכירות נוספות במקום אלה שבוטלו. עם כל הכבוד לזכויות הרוכש הפרטי, אין מקום להעדיף את זכויותיו הקנייניות וענייניו הכלכליים על פני אלה של בעלי הדירות הוותיקים.

ערבות עם שיניים: פסק הדין שמחזיר את רוכש הדירה למרכז
עו"ד בועז אדלשטיין, שותף ומנהל תחום ליטיגציית נדל"ן וליטיגציה מסחרית במשרד עמית פולק מטלון

כותב על: פר"ק (מחוזי תל אביב) 46530-04-26 מכלול מימון נדל"ן בע"מ ואח' נ' י. הויברגר יזמות בע"מ ואח'.

האם ערבות חוק מכר נועדה למנוע רק קטסטרופה מוחלטת, או גם להושיט יד לרוכש שמצא את עצמו לכוד במשך שנים בפרויקט תקוע? זו השאלה האמיתית שמציבה במרכז הבמה החלטתה של השופטת נועה גרוסמן שניתנה ממש לאחרונה. כמה פעמים שמענו שרוכש דירה "מוגן" באמצעות ערבות חוק המכר - ורק ברגע האמת התברר לו שההגנה הזו צרה בהרבה מכפי שסבר? פסק הדין המדובר חשוב דווקא משום שהוא מבקש לצמצם את הפער הזה - בין מה שהציבור חושב שערבות חוק המכר נותנת, לבין מה שהדין היה מוכן להכיר בו בפועל.

עובדות המקרה: במוקד הפרשה עמדו שתי משפחות שרכשו דירות בפרויקט תמ"א 38 /1 ברחוב שלונסקי בתל אביב. לאחר שהפרויקט נקלע לקשיים, מונה כונס נכסים להשלמתו, אך צפי המסירה נדחה בשנתיים עד לשלהי שנת 2027. מבחינת הרוכשים הנ"ל, לא היה מדובר בוויכוח תיאורטי על פרשנות לחוק המכר אלא במציאות כלכלית קשה: תשלום משכנתא על דירה שלא נמסרה, לצד תשלום שכר דירה על מקום המגורים הנוכחי. 

ההחלטה: בית המשפט קיבל את עמדת הרוכשים והתיר להם לממש את ערבויות חוק המכר ולצאת מן הפרויקט.

עורך דין בועז אדלשטיין (אייל טואג)

החידוש בפסק דין הויברגר הוא בהסטת מרכז הכובד. בית המשפט לא ביטל את ההבחנה בין ערבות חוק מכר לבין ערבות אוטונומית, ולא קבע שכל הפרה מצד היזם מזכה בחילוט. אבל הוא כן הכיר בכך שגם כאשר אין מניעה מוחלטת במובן הטכני, עשויה להתקיים מניעה ממשית במובן האנושי, הכלכלי והחוזי. מינוי כונס נכסים , בצירוף איחור קיצוני במסירה, הוכר כאירוע משמעותי - קו פרשת מים - שממנו והלאה ניתן לאפשר לרוכש המבקש זאת לממש את הערבות ולצאת מן הפרויקט.

המשמעות: עד כה, עמדת הפסיקה הייתה שמרנית וראתה בערבות חוק המכר בטוחה סטטוטורית מוגבלת, שאין לבלבל בינה לבין ערבות בנקאית אוטונומית רגילה. בהתאם לגישה זו, ערבות חוק המכר נועדה להתמודד בעיקר עם מצבים קיצוניים של כשל מהותי של "מניעה ממשית" בהעברת הדירה או הזכויות בה לרוכשים, ולא לשמש מכשיר לפיצוי על כל הפרה, איחור או אי-התאמה. 

החשיבות של פסק הדין בולטת במיוחד בעולם ההתחדשות העירונית, שבו פועלים לעתים יזמים פחות מנוסים או פחות חסונים פיננסית. זאת כאשר גם הבטוחה החלופית של הערת אזהרה אינה מעניקה תמיד הגנה מספקת. חידוש נוסף בפסק הדין הוא דחיית התפיסה הקולקטיבית. בית המשפט קבע כי כשם שכל רוכש התקשר בעסקה נפרדת, כך גם זכותו להשתחרר ממנה אינה תלויה ברצון יתר הרוכשים או ביכולתם הכלכלית להמשיך לשאת בנטל.

פסק הדין אינו פותח את השער לחילוט אוטומטי בכל מקרה של הפרה, אלא מרחיב בזהירות את ההגנה במקום שבו הכשל כבר הפך למשבר, עד כי מונה כונס נכסים להשלמת הפרויקט. בכך הוא מחזיר את רוכש הדירה למרכז - וזו הבשורה האמיתית.

שאלה של מאות מליוני שקלים
עו"ד ורו"ח דן טולדנו, שותף ומוביל תחום מיסוי נדל"ן במשרד ארנון, תדמור-לוי

כותב על: ו"ע 26310-08-21 אשדר חברה לבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה

פסק הדין עוסק בסוגיה עקרונית בעלת השלכות רוחב על עשרות יזמים ומאות פרויקטים ברחבי הארץ: האם זכייה במכרזי " מחיר למשתכן ", "דיור מופחת" או "מחיר מפוקח" מהווה רכישת "זכות במקרקעין", החייבת במס רכישה לפי חוק מיסוי מקרקעין ?

עובדות המקרה: חברת אשדר זכתה בשלושה מכרזי " מחיר למשתכן " בטירת כרמל, חיפה וקריית אונו. בתחילה דיווחה על העסקאות כרכישת זכות במקרקעין ושילמה מס רכישה , אך בשנת 2019, בעקבות ייעוץ משפטי, ביקשה לתקן את השומות. לטענתה, המגבלות הייחודיות של המסלול – ובהן הכתבת מחירי הדירות, לוחות הזמנים וזהות הרוכשים – הופכות את היזם למעשה ל" קבלן ביצוע" או לידה הארוכה של המדינה, ולא לבעל זכות חכירה במקרקעין. מנגד, מנהל מיסוי מקרקעין סירב לתקן את השומות וטען כי לא נפלה בהן "טעות". ועדת הערר דחתה עמדה זו וקבעה כי סעיף 85 לחוק מאפשר לתקן שומה בתוך ארבע שנים גם בשל טעות משפטית, מתוך השאיפה להגיע לגביית "מס אמת".

עו"ד דן טולדנו (ניקי ווסטפל)

פסק הדין: לגופו של עניין קיבלה הוועדה את עמדת החברה. היא קבעה כי מכלול המגבלות המוטלות על היזם שולל ממנו זכויות וכוחות המאפיינים בעל זכות חכירה במקרקעין. בין היתר, היזם אינו רשאי לשנות את התב"ע, המדינה מכתיבה את מפרט הדירות ומחירן, משרד הבינוי והשיכון קובע את זהות הרוכשים, וחברת בקרה מפקחת באופן הדוק על הליך השיווק והמכירה – לרבות מועדי יצירת הקשר עם הזוכים, ימי בחירת הדירות, הסכמי המכר ולוחות הזמנים. בהתאם למבחן "המהות הכלכלית", נקבע כי המדינה מתקשרת למעשה עם פרויקטור מבצע המהווה את ידה הארוכה.

לכן, ביחס לדירות במסלול המפוקח, היזם אינו רוכש "זכות במקרקעין" ואינו חייב במס רכישה. בפרויקטים המשלבים דירות במחיר מפוקח ודירות בשוק החופשי הציעה הוועדה "מודל פיצול רעיוני": על מרכיב השוק החופשי ישולם מס רכישה כרגיל, ואילו מרכיב הדיור המופחת יהיה פטור.

משמעות פסק הדין: לפסק הדין עשויות להיות השלכות כלכליות משמעותיות. ככל שיישאר על כנו בערעור שהגישה רשות המסים לבית המשפט העליון, הוא עשוי לחסוך ליזמים מיליוני שקלים כבר בשלבים המוקדמים של הפרויקט. בנוסף, ההכרעה פותחת פתח לבחינה מחודשת של שומות עבר ולתיקונן בשל טעות משפטית, וכן לבחינת אופן הסיווג של עסקאות עתידיות במכרזי דיור ממשלתיים.

מתי נחשב יזם כבעל "זכות במקרקעין"?
עו"ד חיים נורמטוב, משרד מאיר מזרחי עם א. רפאל ושות'

כותב על: ו"ע 26310-08-21 אשדר חברה לבניה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ואח'

עובדות המקרה: אשדר חברה לבניה בע"מ זכתה בשנת 2016 בשלושה מכרזי " מחיר למשתכן " בטירת הכרמל, בחיפה ובקריית אונו. בעקבות הזכייה חתמה אשדר על מערך הסכמי מול המדינה, שכולל חוזה חכירה מול רמ"י לתקופה של 98 שנים, נספח תנאים מיוחדים וחוזה בנייה מול משרד הבינוי והשיכון . אשדר דיווחה על זכייתה כרכישת "זכות במקרקעין" ושילמה מס רכישה בהתאם לשומותיה העצמיות.

בשנת 2019, לאחר שקיבלה ייעוץ מס חיצוני, הגישה אשדר בקשות לתיקון השומות לפי סעיף 85(א)(3) לחוק מיסוי מקרקעין , בטענה כי נפלה בשומותיה טעות משפטית: חרף כותרתו של חוזה החכירה, בחינה מהותית של מכלול ההסכמים מלמדת כי לא רכשה "זכות במקרקעין". מנהל מיסוי מקרקעין דחה את הבקשות, הן משום שלשיטתו לא התקיימה עילה לתיקון השומות והן משום שהמערכת ההסכמית מלמדת על רכישת זכות חכירה .

הדיון התמקד אפוא בשתי שאלות: האם טעות משפטית מסוג זה מאפשרת תיקון שומה עצמית לפי סעיף 85(א)(3); והאם מבחינה משפטית וכלכלית אשדר אכן רכשה מרמ"י "זכות במקרקעין". לסוגיות הייתה השלכת רוחב משמעותית, שכן הוגשו ברחבי הארץ למעלה מ-150 עררים דומים, והוסכם כי ההכרעה בעררים של אשדר תחייב גם בהם.

עו"ד חיים נורמטוב (יח"צ)

פסק הדין: ועדת הערר קיבלה את העררים פה אחד. תחילה נקבע כי סעיף 85 לחוק מאפשר תיקון של שומה עצמית גם בשל טעות משפטית, וכי אין מקום ליצור הבחנה לעניין סמכות התיקון בין שומה עצמית לשומה לפי מיטב השפיטה או בין תיקון המבוקש על ידי הנישום לבין תיקון ביוזמת המנהל. במקרה זה, אשדר טעתה ביישום הדין על העובדות כאשר הניחה כי עצם חתימתה על חוזה שכותרתו "חוזה חכירה " לתקופה של 98 שנים משמעה בהכרח רכישת זכות במקרקעין.

לגופה של העסקה קבעה הוועדה כי אין להסתפק בכותרת "חוזה חכירה ", אלא יש לבחון את המהות המשפטית והכלכלית של מכלול ההתקשרות. בחינה זו הובילה למסקנה שאשדר לא קיבלה את השליטה וההנאה הכלכלית המאפיינות חוכר. המדינה קבעה את ייעוד המקרקעין, סוג הדירות ומפרטן, מחירן, זהות הרוכשים הזכאים ולוחות הזמנים לבנייה ולמכירה. אשדר נדרשה לבנות את הדירות ולמוכרן לזכאים בהתאם לתנאים שקבעה המדינה, ולא הייתה רשאית לעשות במקרקעין שימוש עצמאי לצרכיה.

לפיכך, הוועדה ראתה באשדר למעשה קבלן מבצע או "פרויקטור" הפועל בשמה ומטעמה של המדינה, ולא חוכר המפיק לעצמו את מירב ההנאה הכלכלית מהמקרקעין. עוד נקבע, כטעם חלופי, כי למרות תקופת 98 השנים שנקבעה בחוזה החכירה, מבחינה משפטית ומעשית לא ניתנה לאשדר זכות ודאית ובת אכיפה להחזיק במקרקעין לתקופה העולה על 25 שנים.

בהתאם לכך נקבע כי אשדר לא רכשה "זכות במקרקעין", השומות בוטלו והמשיבים חויבו להשיב לה את מס הרכישה ששילמה. 

משמעות פסק הדין: לפסק הדין שתי משמעויות מרכזיות. הראשונה היא במישור תיקון השומה: הוועדה אימצה גישה רחבה לסעיף 85(א)(3), שלפיה גם נישום שדיווח מיוזמתו על עסקה ושילם מס בהתאם לשומתו העצמית רשאי לבקש את תיקונה כאשר מתברר בדיעבד כי טעה משפטית בסיווג העסקה. עצם העובדה שכל העובדות היו ידועות במועד הדיווח אינה שוללת בהכרח את האפשרות לתקן את השומה.

המשמעות השנייה, והמהותית יותר, נוגעת לסיווג עסקאות במיסוי מקרקעין. פסק הדין מדגיש כי הכותרת החוזית והרישום הפורמלי אינם מכריעים; יש לבחון את מכלול ההסכמים ואת הזכויות הכלכליות שהוענקו בפועל. כאשר המגבלות המוטלות על ה"חוכר" שוללות ממנו שליטה ממשית, שימוש עצמאי והפקת מירב ההנאה הכלכלית מהמקרקעין, ייתכן שההתקשרות כלל לא תיחשב לרכישת זכות במקרקעין.

במישור המעשי, לפסק הדין השלכת רוחב חריגה: ההכרעה נועדה לחול גם על למעלה מ-150 עררים מקבילים של יזמים שזכו במכרזי " מחיר למשתכן ". בכך קבעה הוועדה, למעשה, כי במתכונת המכרזים שנבחנה, היזם משמש כידה הארוכה של המדינה לצורך הקמת הדירות והעברתן לזכאים, ולא כרוכש קרקע החייב במס רכישה על מרכיב הקרקע.