פס"ד "קרן אור" מערער על מודל התמורה האחידה לבעלי הדירות ומחדד את הפער בין תוספת זהה לבין שוויון כלכלי. במקום שומה פרטנית לכל דירה, שעלולה לסרבל ואף לסכל פרויקטים, יד לקבוע מדרגות תמורה לפי קבוצות שטח ולשמור את תשלומי האיזון למקרים חריגים בלבד
הקביעה כי תוספת אחידה לדירות אינה בהכרח שוויונית עלולה לפתוח מחדש את שאלת התמורות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי. במקום מבחנים מופשטים שקשה ליישם, יש להבחין בין רכיבי תמורה יחסיים לבין סל הטבות אחיד, ולבחון אם נוצר קיפוח מהותי בלבד. עו"ד אבי ארד בטור אורח
פס"ד "קרן אור" שניתן ע"י שופט המחוזי גלעד הס לפני כחודשיים, מוטט את עקרון התמורות השוות ויצר כאוס בענף ההתחדשות העירונית. בשבוע הבא צפויים באי כח הדיירים, אליהם הצטרף עו"ד משה רז-כהן המתמחה בתחום ההתחדשות, להגיש לביהמ"ש העליון את ערעורם, שעיקריו נחשפים כעת. עו"ד רז-כהן: "להכרעה פוטנציאל לעצב באופן עמוק את הדינמיקה בשוק ההתחדשות העירונית"
השופט הס קיבל ערעור שהגישו עיריית ת"א ונת"ע, קבע כי בתביעת ירידת ערך יש לבחון את כלל השפעות התוכנית, הן הפוגעות והן המשביחות, וביטל את הנחיית ועדת הערר לשמאי המייעץ להתעלם מאלמנטים משביחים בתוכנית הקו הירוק של הרק"ל. עוד בוטלו הוצאות בסך 30 אלש"ח שהוטלו על המערערות. ההחלטה צפויה להשפיע על אלפי תיקי תביעות ירידת ערך בגין תוכניות הרק"ל והמטרו בגוש דן
למעלה משנה לאחר שקיבל את ערעורה של הוועדה המקומית ת"א ואפשר לה לגבות היטל השבחה בגין תוכנית השימור, נתן לאחרונה השופט גלעד הס פס"ד משלים במסגרתו קבע כי המועד הקובע לגביית היטל בגין התמריץ המאפשר הרחבת שימושים בנכסים לשימור, אינו אישור התוכנית אלא הוצאת ההיתר לשינוי שימוש, בשל חוסר הוודאות הרבה שבמימוש התמריץ: "לא רק שאין גשר ברזל לקבלת זכויות אלו, אלא שבקושי יש גשר חבלים מתנדנד"
לעו"ד נוריאל אור אין רגשות אשם על כך שעשרות עד מאות מיזמי התחדשות צפויים להיתקע בזכות הניצחון שהשיג השבוע בביהמ"ש המחוזי, שפסק כי לבעלי דירות גדולות מגיעות תמורות מוגדלות. הוא גם לא מתרשם מהתגובות השליליות של מרבית אנשי המקצוע בענף: "כל שינוי הוא קשה בהתחלה, אבל יש היום יזמים גדולים שכבר הולכים לכיוון של חישוב תמורה באחוזים. זה לא כזה מסובך"
ביום שאחרי פסק דינו של השופט הס, לפיו בעלי דירות גדולות יותר זכאים לתמורות גדולות יותר, לא נמצא ולו משפטן אחד שיסכים עמו. נהפוך הוא – הרוב סבורים ששגה. עו"ד יריב בר דיין: "אם ננסה להגיע לשוויון מתמטי מוחלט בין הבעלים – פרויקטים לא יתממשו". השמאי שמוליק כהן: "הפסיקה מתנגשת חזיתית עם המציאות המעשית של קידום התחדשות עירונית"
רעידת אדמה בתחום ההתחדשות: ביהמ"ש המחוזי קיבל חלקית את טענתה של דיירת שסירבה לחתום על הסכם התחדשות במרכז ר"ג, כי כבעלת דירה גדולה ב"מצב נכנס" היא זכאית לתמורה גדולה יותר ב"מצב יוצא". על מנת לפתור זאת פסק לזכותה "תשלומי איזון" בסך של 141 אלש"ח, שבכפוף לתשלומם תחויב להצטרף לפרויקט
השופט גלעד הס שלפני שנתיים קבע את אופן חישוב היטלי במיזמי תמ"א בפס"ד "קבוצת הירדן", דחה את טענות עיריית ת"א כי אין להחיל את השיטה בעיר. שמאי היזמים: "הפער בין גישת העירייה לפסק הדין - מיליוני שקלים"
פסק דינו של השופט גלעד הס ניתן לגבי מכירת דירה במתחם דפנה במרכז ת"א, וקובע שכאשר הדבר אפשרי - יש להשתמש ב"שיטת ההשוואה" לצורך חישוב היטלי ההשבחה בעת מכירת דירות במתחמי פינוי-בינוי. הדבר צפוי להוביל להיטלים נמוכים יותר ברוב המקרים עבור המוכרים. לצד זאת קבע הס נוסחה חדשה עבור חישוב באמצעות "השיטה הכלכלית" – שעשויה דווקא להגדיל את היטל ההשבחה ליזמים
בפסק דין מקיף הכריע השופט הס ב-15 "שאלות רוחב" שעוררה תוכנית השימור לגבי חיוב בהיטל השבחה או זכאות לפיצוי בגין ירידת ערך, תוך שהוא הופך כמה מקביעותיה המרכזיות של ועדת הערר. בין היתר קבע הס כי אין לכלול את שווי הזכויות של תמ"א 38 ב"מצב הקודם" – החלטה שמגדילה את סיכויי העירייה לזכות בהיטלים וצפויה לפגוע בבעלי הנכסים. לצד זאת, קיבל הס את קביעת ועדת הערר כי מרכיב ה"מיתוג" בהשבחה הנו חסר בסיס, והכללתו ע"י עיריית ת"א חסרת תום לב
הוועדה בראשות עו"ד הלל גלקופ קבעה כי יש להאריך תוקפה של החלטה למתן היתר למיזם תמ"א 38 בבת ים ב-30 יום, בהסכמת הוועדה המקומית. בספטמבר פסק שופט המחוזי גלעד הס כי ועדות ערר מוסמכות להאריך תוקפן של החלטות ועדה למתן היתר כאשר הנסיבות מצדיקות זאת
בעקבות פסק הדין התקדימי שבגינו כבר השיבה הוועדה המקומית את היטל ההשבחה שחייבה ביתר בתוספת ריבית, פסקה ועדת הערר המחוזית כי עליה לשאת גם בריבית פיגורים בסך של 46 אלש"ח, מאחר שהיה עליה להשיב חלק מהסכום כבר לאחר פסיקת השמאי המכריע באוק' 2020. עם זאת, מדובר ברבע בלבד מהסכום שאותו דרשה קבוצת הירדן
בפסק דין נחרץ, קבע שופט המחוזי גלעד הס כי ועדת הערר המחוזית שגתה כשהחליטה לפטור באופן מוחלט מיזם תמ"א 38 בצפון ת"א מתשלום היטל השבחה, תוך החלת הפטור גם על זכויות בנייה שמקורן לא בתמ"א. "החלטת ועדת הערר אינה תואמת את לשון החוק, את תכלית החקיקה ואת הפסיקה בנושא זה"
את ההצעה העלה השופט גלעד הס בדיון מקדמי בערעורי עיריית ת"א ובעלי הנכסים על החלטות ועדת הערר לפיהן תוכנית השימור אינה משביחה אך גם לא מזכה בפיצוי ירידת ערך. עד כה גבתה הוועדה המקומית כ-150 מיליון שקל מ-533 נישומים
בית המשפט לעניינים מנהליים דחה עתירה של בעלת דירה בת"א שביקשה כי הוועדה המקומית תשיב לה את סכום היטל ההשבחה ששילמה על הנכס, עליו חלה תוכנית לשימור. בגלל שמדובר בעתירה שנייה שלה, שהוגשה עוד בטרם הכריעה ועדת הערר בנושא, קבע השופט גלעד הס כי העותרת פוגעת בסדרי המנהל התקינים: "יש לפסוק הוצאות על הצד הגבוה"
פסק דין תקדימי קבע הלכה חדשה בשאלת חבות גופים ציבוריים בהיטלי השבחה, שופט המחוזי גלעד הס קבע מהי הנוסחה לפיה יש לחייב מיזמי תמ"א בהיטל, והעליון קובע כי "בית מגורים" ייקבע לפי השימוש בפועל ולא לפי הייעוד. הפסיקות החשובות של השנה החולפת - כתבה שנייה
הכרעת המחוזי ניתנה לגבי שני מיזמים בהרצליה, אך צפויה להביא להפחתה בהיטלים המשולמים מכוח כלל התוכניות לפי סעיף 23, כולל תוכנית הרובעים. עפ"י הנוסחה, יש לחשב תחילה את ההשבחה הכוללת של הפרויקט הנובעת מכלל תוספות הבנייה - פטורות וחייבות, ולאחר מכן לחשב את חלקם היחסי של השטחים החייבים מתוך כלל השטחים שנוספו
