"באזור שבו היא חשובה לרוכשים, מרפסת סוכה תגדיל את שווי הדירה במאות אלפי ש"ח"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מרפסת סוכה היא עבור משקי בית רבים הרבה יותר מתוספת לדירה: מדובר בצורך הנובע מאורח החיים ההלכתי. זוהי מרפסת הפתוחה לשמיים, כלומר שאין מעליה בנייה או תקרה, ומאפשרת לבעליה להקים סוכה כשרה תחת כיפת השמיים.

עם התרחבות הבנייה המיועדת לציבור החרדי והדתי, עולה גם הביקוש לפתרון הזה, ואיתו האתגר התכנוני והעיצובי. הבנייה למגורים בישראל נעשתה בשנים האחרונות אינטנסיבית יותר, וככל שמספר הקומות בבניין גדל, כך מורכב יותר לספק מרפסות סוכה לכלל הדיירים תוך שמירה על חזית אחידה. בנוסף, אישור תוכניות הכוללות מרפסות סוכה בערים בעלות רוב חילוני מובהק עשוי לעורר התנגדות מצד תושבים החוששים משינוי בצביון האזור

לחשוב מחוץ לסוכה: החג שסיבך לאדריכלי המגורים את החיים

דוגמה לכך ניתנה ביולי השנה, כאשר הוועדה המקומית רמת גן חייבה לראשונה בתולדותיה שילוב של עד כ-60 מרפסות סוכה בפרויקט התחדשות עירונית שמקדמות גבאי מניבים והעירייה בצפון שכונת רמת עמידר, סמוך לגבול בני ברק. ההחלטה התקבלה בעקבות ערעור של חברי מועצה שטענו כי היעדר מרפסות סוכה ידיר מהפרויקט תושבים ורוכשים דתיים ומסורתיים. מנגד, סגן ראש העיר ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה, רועי ברזילי, התנגד למהלך בטענה שמרפסות הסוכה יפגעו בחזיתות, עלולות להביא לסגירות בלתי חוקיות ולשינוי אופייה של השכונה.

מרפסת קטנה, פער גדול במחיר: לדברי דרור אוהב ציון, במקומות שבהם מרפסת סוכה חשובה לרוכשים, "היא יכולה להעלות את ערך הדירה במאות אלפי שקלים". אלא שלא בכל מקום היא יתרון, ובאזורים מסוימים היא אף עלולה להרתיע רוכשים

בסופו של דבר אישרה הוועדה המקומית את שילוב המרפסות. בעקבות ההחלטה מסרה העירייה כי היא מחויבת לשמירה על עיר ליברלית ויהודית שבה יש מקום לכלל האוכלוסיות.

מרפסות סוכה (depositphotos)

שוחחנו עם שלושה אנשי מקצוע – שני משווקים ואדריכל – בניסיון להבין היכן קיים ביקוש למרפסות סוכה, כיצד הן משפיעות על ערך הדירה, אילו פתרונות אדריכליים מאפשרים לגשר בין צורכי הרוכשים לאילוצי התכנון, ועד כמה הן אכן מהוות אתגר אסתטי. התשובות שקיבלנו היו רחוקות מלהיות אחידות.

רוני כהן, מנכ"ל ושותף באלדר שיווק נדל"ן, מעיד כי לא נתקל בדרישה למרפסות סוכה בערים בעלות רוב חילוני: "בקריית אונו, למשל, זה לא קורה. בפתח תקווה יכולה להיות שכונה ספציפית שבה יש לכך ביקוש, או חברה בעלת אוריינטציה דתית כמו משהב . אני גם לא רואה זליגה של הדרישה לערים חילוניות.

"בערי הציונות הדתית התמונה אינה אחידה: בגבעת שמואל, למשל, רוצים לגור גם מסורתיים וגם דתיים, ובבניין של 60-80 דירות אפשר למצוא אולי 10-15 רוכשים שעבורם זה רלוונטי. להבדיל ממעלית שבת, מרפסת סוכה אינה דרישה שבחוק".

מה השתנה בתכנון בשכונות ובערים החרדיות?
"בשכונות החרדיות ובערים כמו בני ברק ובית שמש התפתחו פתרונות חדשים. בבני ברק צפון, למשל, מרפסת הסוכה לא בהכרח יוצאת רק מהסלון, אלא יכולה לצאת מחדר השינה או מחדר השירות. כשבונים בניין שבו כל המרפסות הפתוחות מרוכזות בחזית, נוצר אתגר תכנוני. לכן החלו לתכנן מרפסות סוכה גם בצמוד לחדר ההורים או לחדר השירות; בחלק מן המקרים, במשך יתר ימות השנה חלק מהמרפסת מקורה או סגור".

האם תוספת של מרפסת סוכה מייקרת את הדירה?
"צריך לזכור שאנחנו לא מוכרים מוצר זהה עם ובלי מרפסת סוכה, ולכן אני לא מכיר פער מחיר ברור שאפשר לייחס רק לתוספת הזאת. בסופו של דבר זה צורך מאוד אינדיבידואלי. גם השאלה אם המרפסות פוגעות באסתטיקה היא עניין של טעם. אין ספק שהן מאתגרות את התכנון".

ביקוש גם בקרב רוכשים מסורתיים

לעומת כהן, שמזהה את הביקוש בעיקר באזורים שבהם קיים ריכוז חרדי מובהק, דרור אוהב ציון, מנכ"ל ומייסד דרא שיווק נדל"ן, סבור שהצורך מאפיין גם יישובים ושכונות המזוהים עם הציבור הדתי-לאומי והמסורתי: "יש מקומות רבים שבהם אוכלוסייה חרדית או דתית-לאומית מעוניינת במרפסות סוכה, ובהם שכונות ברעננה ובגבעת שמואל. לצד זאת קיימת גם אוכלוסייה מסורתית שאינה דתית. מבחינתה זו לא תמיד דרישת חובה, אבל זה 'נייס טו האב' וחשוב לה שתהיה אפשרות להקים סוכה. לכן אפשר לפגוש ביקוש גם מצד אנשים שאינם מתגוררים דווקא באזור דתי".

האם יש מקומות שבהם מרפסת סוכה עלולה דווקא להרתיע רוכשים?
"אנחנו מכירים גם מקומות שבהם זה לא מעניין את הרוכשים ואף יכול להרתיע אותם. בתל אביב כמעט אין שיח על הנושא. הביקוש תלוי מאוד במיקום ובמאפייני הקהל, ולכן אנחנו לא מיישמים את הפתרון באופן אוטומטי בכל פרויקט".

הן מסבכות את התכנון, מעוררות התנגדויות ולעתים אפילו מובילות להחלפת האדריכל, אבל אסף רודר מישר אדריכלים מציע להסתכל על מרפסות הסוכה אחרת: "מגבלות יוצרות גם הזדמנויות לייצר חזיתות תלת-ממדיות ומעניינות יותר"

אילו התנגשויות נוצרות מול האדריכלים והרשויות?
"יש רשויות שאינן מוכנות לאשר מרפסות סוכה ודורשות שהמרפסות יהיו בקו אחד, בהתאם לתב"עות מסוימות. ההתנגדות של אדריכלים ושל רשויות נובעת לא פעם משיקולים הנוגעים לאסתטיקה של הבניין, אבל קיימים פתרונות, למשל דילוג בין מיקומי המרפסות באופן ששומר על החזית. היו מקומות שבהם היזם התעקש על מרפסות סוכה ואף החליפו אדריכל , משום שהגדרנו אותן כצורך הכרחי בפרויקט".

כיצד הדרישה משפיעה על ערך הדירה?
"הנושא נעשה משמעותי יותר ככל שהציבור מקפיד יותר על הצורך ההלכתי, וגם בקרב מסורתיים הוא מקבל משקל. במקומות שבהם מרפסת סוכה חשובה לרוכשים, היא יכולה להעלות את ערך הדירה במאות אלפי שקלים".

"הזדמנות לייצר חזיתות מעניינות יותר"

בעוד שמרפסת הסוכה עשויה להציב בפני אדריכלים אתגר עיצובי, האדריכל אסף רודר, עמית וראש סטודיו במשרד ישר אדריכלים , מציע להתייחס למגבלה דווקא ככלי ליצירת פתרונות עיצוביים: "אנחנו לא חושבים שזה בהכרח לא אסתטי. מרפסות סוכה הן מכשול עיצובי, אבל מגבלות יוצרות גם הזדמנויות לייצר חזיתות תלת-ממדיות ומעניינות יותר. כאשר משלבים מרפסות בדפוס שחוזר על עצמו, עלולה להיווצר מעין פירמידה על החזית, ובמקרים רבים זה נתפס כפחות אסתטי. התפקיד שלנו הוא למצוא קומפוזיציה טובה יותר".

מהם הפתרונות האדריכליים האפשריים?
"אנחנו מפתחים כלים שמאפשרים לעצב את המרפסות כך שיענו גם על הדרישה ההלכתית וגם על השפה העיצובית שאנחנו מבקשים ליצור. מרפסות סוכה יכולות לתת מענה גם בממד המרחבי וגם בממד העומק. אפשר לתכנן אותן בעומקים ובמרווחים שונים, וכך ליצור חזיתות מעניינות".

האם בשנים האחרונות אתם מקבלים יותר דרישות כאלה מיזמים?
"בסטודיו שלנו יש פרויקטים רבים שבהם היזם דורש מרפסות סוכה, בין היתר בבית שמש ובירושלים, ושם זה חלק מהבריף של הפרויקט. אני אישית לא מזהה שינוי חד. הדבר תלוי בעיקר במיקום.

"עם זאת, בונים כיום יותר באזורים המיועדים לציבור החרדי והמסורתי, וככל שהביקוש לדירות בקרב אוכלוסיות אלה גדל, כך גדל גם הביקוש למרפסות סוכה. אנחנו לא נדחה פרויקט בגלל דרישה כזאת. אנחנו מתכננים לבני אדם, ולכן צריכים לתת מענה לצרכים החברתיים שלהם".