ועדת הערר: החלטה על שיוך דירות לא מספיקה לפטור קיבוץ מהיטל השבחה

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה במחוז מרכז, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, דחתה אתמול פה אחד שני עררים מאוחדים שהגיש קיבוץ קבוצת שילר נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שורקות, וקבעה כי בשלב הנוכחי הקיבוץ לא הוכיח שהוא פטור מתשלום היטל השבחה . לפי ההחלטה, עצם החלטתו של קיבוץ לקדם שיוך דירות לחבריו אינה מספיקה כדי להעביר את החבות למסלול של תשלומי "חלף היטל השבחה" על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). כל עוד הליך השיוך לא הושלם והוא עדיין ניתן לביטול, לא ניתן לקבוע כי הקיבוץ אינו הנהנה מההשבחה. רמ"י הגישה את עמדתה בכתב וביקשה שלא להיות צד להליך.

ההליך עסק בשומות היטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית שורקות באוגוסט 2025 ביחס לשני מגרשים בקיבוץ, בעקבות אישורה של תוכנית "קבוצת שילר – תכנון כולל", שפורסמה למתן תוקף בנובמבר 2022. התוכנית שינתה את ייעוד הקרקע במגרשים מחקלאות למגורים, ונועדה להסדיר את תכנון הקיבוץ ולאפשר את הרחבתו עד ל-394 בתי אב, בהתאם לקיבולת המותרת בתמ"א 35.

להחלטה של ועדת הערר 

הקיבוץ פנה לוועדה המקומית בבקשה לקבל שומות "טרום מימוש", עוד לפני מימוש הזכויות בפועל, במטרה לקבל ודאות בנוגע לחבותו בהיטל. הוועדה המקומית קבעה שומות של כ-1.5 מיליון שקל לכל אחד משני המגרשים.

בעררים הסתמך הקיבוץ על פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין שדה נחמיה מפברואר 2025, שעסק בחבות בהיטל השבחה במסגרת הליכי שיוך דירות בקיבוצים. לטענת קבוצת שילר, במקרה של שיוך הזכויות לחברי הקיבוץ, מי שנהנית למעשה מההשבחה היא המדינה באמצעות רמ"י ולא הקיבוץ. לפיכך טען כי התשלום לרשות המקומית צריך להיעשות באמצעות מנגנון "חלף היטל השבחה ", שבמסגרתו מעבירה רמ"י תשלומים לרשויות המקומיות.

הוועדה המקומית טענה מנגד כי כאשר מדובר במקרקעין המוחכרים בחכירה לדורות, החייב המקורי בהיטל ההשבחה הוא החוכר. במועד אישור התוכנית המשביחה היה קבוצת שילר החוכר הרשום במקרקעין, והוא נותר כזה גם כיום. עוד טענה כי חוזה החכירה מאפשר לקיבוץ לנצל את המקרקעין בייעודם החדש למגורים, ולכן הליכי שיוך עתידיים שטרם הושלמו אינם פוטרים אותו מהיטל.

לטענת הוועדה המקומית, הלכת שדה נחמיה אינה חלה על המקרה הנוכחי, מאחר ששם הושלם הליך השיוך הקנייני ונחתמו חוזים פרטניים עם חברי הקיבוץ, ואילו בקבוצת שילר הליך השיוך טרם הושלם והקרקע עדיין נכללת במשבצת הקיבוץ.

ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה המקומית וקבעה פה אחד כי קבוצת שילר "לא הרים את הנטל להראות שאינו חב בהיטל בשלב הנוכחי". הוועדה ציינה כי "החלטת הקיבוץ על שיוך הזכויות טרם הושלמה, ולא הוכח כי היא מתייחסת דווקא למגרשים נשוא השומות או שאינה ניתנת לביטול". מכאן, קבעה, כי "כל עוד השיוך הפיך וטרם התגבש, לא ניתן לשלול כי הקיבוץ הוא שנהנה מן ההשבחה".

בהחלטה נערכה גם הבחנה בין המקרה של קבוצת שילר לבין פסק הדין בעניין שדה נחמיה. "לא התקיים התנאי המרכזי להסדר החלופי שבסעיף 21 לחוק, שכן חוזה החכירה איפשר לקיבוץ שימוש למגורים, והחובה לתקן את החוזה קמה רק עם השלמת השיוך ולא עם עצם ההחלטה עליו. בכך נבדל המקרה מעניין שדה נחמיה, שבו הושלם הליך השיוך", נכתב.

המשמעות היא שהחלטה עקרונית של קיבוץ על שיוך דירות אינה מספיקה כשלעצמה כדי לפטור אותו מהיטל השבחה . על קיבוץ המבקש ליהנות מההסדר החלופי להוכיח כי הליך השיוך התגבש והושלם באופן המצדיק את החלתו.

עם זאת, ועדת הערר הדגישה כי ההכרעה נוגעת למגרשים ולתשתית הראייתית שהוצגה בפניה, ואינה שוללת אפשרות לתוצאה אחרת בעתיד אם יוצגו ראיות נוספות. עוד נקבע כי תשלום היטל ההשבחה, ככל שיחול, יבוצע רק בעת מימוש הזכויות, ובאותו שלב ייתכן שהקיבוץ יהיה זכאי לשיפוי מרמ"י.

העררים נדחו וקבוצת שילר חויבה בהוצאות בסך 10,000 שקל. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שורקות יוצגה על ידי עו"ד גדי טל והשמאי יעקב צפריר.