"עין כרם תיבלע בין המגדלים": הקרב על תוכנית הענק בה שותף אחיו של אריה דרעי

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

תוכנית ענק שמקדם שלמה (מומו) דרעי, אחיו של יו"ר ש"ס אריה דרעי, להקמת יותר מ-1,000 דירות בסמוך לעין כרם, מגיעה כעת למועצה הארצית לתכנון ולבנייה. שלושה חברים בוועדה המחוזית ירושלים הגישו ערר נגד החלטת הוועדה לאשר את התוכנית ודורשים לבטלה. התוכנית כוללת יותר מ-342 אלף מ"ר בנויים, ובהם ארבעה מגדלי מגורים בגובה של כ-30 קומות, לצד מלונאות, מסחר ומבני ציבור.

מדובר בתוכנית "כרמית" בקריית יובל, שמקודמת בין היתר באמצעות החברה לפיתוח כרמית-קריית יובל ושותפות מבוא כרמית. התוכנית משתרעת על שטח פתוח בין קריית יובל לעין כרם, שחלקים ממנו מיועדים כיום לבנייני ציבור ולשטח חקלאי. לצורך הקמת הפרויקט מבקשת התוכנית לשנות את ייעודי הקרקע ולאפשר במתחם בנייה למגורים, מלונאות ומסחר.

הערר שהוגש למועצה הארצית 

מי שיוצאים כעת נגד הפרויקט אינם רק תושבים או ארגוני סביבה, אלא שלושה חברים בוועדה המחוזית עצמה: סגן ראש עיריית ירושלים יוסי חביליו, מתן נחום, נציג החברה להגנת הטבע, ונדב הייפרט, נציג אגודת האדריכלים והמהנדסים. השלושה מבקשים מוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית להפוך את החלטת הוועדה המחוזית מ-16 ביולי ולבטל את התוכנית, או לכל הפחות לבצע בה שינויים משמעותיים.

בערר מעלים השלושה שורה של טענות נגד הפרויקט. לטענתם, אישור ארבעה מגדלים בני כ-30 קומות במתחם עומד בסתירה למדיניות הבנייה לגובה של ירושלים, המתירה בנייה של יותר מ-17 קומות רק בהתקיים תנאים מסוימים. לדבריהם, מתחם כרמית אינו עומד בתנאים אלה, והוועדה המחוזית כלל לא קיימה דיון בשאלה אם יש הצדקה לסטות ממדיניות הבנייה לגובה.

הדמיה של התוכנית (מתוך מצגת שהוצגה בוועדה המחוזית ב-2022)

עוד טוענים העוררים כי הקמת השכונה תפגע באתר טבע עירוני ובחיץ הירוק המפריד בין קריית יובל לעין כרם, תחריף את עומסי התחבורה באזור ואף עלולה לפגוע בסיכוייו של עין כרם לקבל הכרה כאתר מורשת עולמית של אונסק"ו.

טענה מרכזית נוספת בערר נוגעת לעצם ההצדקה התכנונית לפרויקט. העוררים טוענים כי במשך שנים התנגדו מוסדות התכנון לקידום תוכנית בהיקף כזה במתחם, וכי השינוי במדיניות הבנייה בירושלים אינו מצדיק הקמת ארבעה מגדלים בני כ-30 קומות בשטח פתוח שאינו מיועד להתחדשות עירונית. לטענתם, התועלת המרכזית מהתוכנית היא כלכלית, בעוד שהמחיר הציבורי שלה מתבטא בפגיעה בשטחים הפתוחים, בתשתיות וביכולת האזור לקלוט את היקפי הבנייה המתוכננים.

במקביל טוענים העוררים כי תוספת של יותר מ-1,000 דירות על קרקע פנויה עלולה לפגוע ביכולת לקדם תוכניות התחדשות עירונית שכבר מתוכננות בקריית יובל ובקריית מנחם. לדבריהם, תוכנית האב יובלים -גנים קבעה סדר עדיפויות שלפיו יש לקדם תחילה התחדשות עירונית במתחמים שבהם קיימים מבנים בסיכון, ורק לאחר מכן במתחמים אחרים. בערר נטען כי כבר כיום אושרו באזור יותר מ-12 אלף יחידות דיור ותוכניות נוספות נמצאות בשלבי תכנון, בעוד היקף שטחי התעסוקה אינו תואם את היקפי המגורים.

בהקשר זה נטען כי בסמוך לתוכנית כרמית, ברחובות ברזיל ואולסוונגר, מקודמים פרויקטים של התחדשות עירונית הזקוקים לשטחים ירוקים ולמבני ציבור. לטענת העוררים, השטח הכלול בתוכנית כרמית אמור היה לשמש עתודה לצרכים אלה, אך התוכנית גורעת שטחים ירוקים ומוסיפה יותר מ-1,000 יחידות דיור, שיזדקקו בעצמן לשטחים ירוקים ולמבני ציבור.

הערר מעלה גם טענות בנוגע לטבלאות ההקצאה והאיזון של התוכנית. בין היתר נטען כי חלקו של היזם במצב הנכנס הוגדל על חשבון קרן קיימת לישראל בשיעור של 8.161% משווי התוכנית. "שינוי כל כך מסיבי משטח מבניין ציבורי וחקלאי הינו חריג ונדיר ובמקרה הזה אין לו הצדקה וכל מטרתו השאת רווחים אדירים ליזם. התוכנית הזאת לא הייתה צריכה לבוא לעולם. באם מוסדות התכנון היו עושים את מלאכתם נאמנה למען הציבור, התוכנית לא הייתה מאושרת להפקדה. שנים רבות הוועדה המחוזית לדורותיה התנגדה לקידום תכנית כזאת או אף מצומצמת ממנה".

"בליעת" עין כרם בתוך מתחם מגדלים

אחת הטענות המרכזיות בערר נוגעת להשפעת הבנייה על עין כרם. לטענת העוררים, המגדלים המתוכננים יגיעו כמעט עד בתי הכפר ויצמצמו את השטח הפתוח המפריד כיום בינו לבין קריית יובל.

העוררים טוענים כי התוכנית "תביא ל'בליעתו' של הכפר בתוך שטח מגדלים", תפגע בנצפותו ותכרסם בחיץ הירוק סביבו. עין כרם נמצאת ברשימה של ישראל לאתרי מורשת עולמית של אונסק"ו, ובערר נטען כי לשמירת אזור החיץ סביב הכפר יש משמעות גם מבחינת סיכויי ההכרה בו.

במוקד המחלוקת עומד גם מעמדו הסביבתי של השטח. מתחם כרמית מוגדר כאתר טבע עירוני מספר 119 בתוכנית המתאר לטבע עירוני של ירושלים, ומדורג במקום ה-47 מתוך 151 אתרים מבחינת רמת הערכיות שלו. לטענת העוררים, חלק ניכר מהבנייה מוצע דווקא בשטחים שהוגדרו במסמכי התוכנית כבעלי ערכיות נופית-אקולוגית גבוהה או בינונית-גבוהה.

לפי הערר, התוכנית כוללת בניית מגדלי מגורים בשטח המזרחי תוך כריתת שתי חורשות עצים, הקמת מבני ציבור על חשבון חורשה נוספת ובינוי מלונאי בשטח המערבי, שלפי סקר הטבע הוגדר כבעל ערכיות אקולוגית גבוהה.

"התוכנית בעיניי לא מתאימה", טענה נציגת משרד הבריאות בוועדה, טליה שוסברגר. "היא מאסיבית מדי. אני מסכימה שהבניה של התוכנית הזאת צריכה להיות הרבה יותר תיירות, ולא בכזאת מסה של מגדלים באגן החזותי הזה... צריך תמיד לקוות שיהיו פה גורמי תכנון טובים שידעו לשקול כל תוכנית לגופה בעיניי".

הפתרון התחבורתי: דרגנועים לרכבת הקלה

נקודה נוספת בערר נוגעת לפתרון התחבורתי שעליו נשענת התוכנית. לטענת העוררים, תנועת כלי הרכב מהשכונה החדשה צפויה להתנקז לדרך כרמית, שכבר כיום סובלת מעומסי תנועה.

התוכנית מסתמכת גם על הרכבת הקלה, אולם מתחם כרמית אינו נמצא על ציר הרכבת. אחד הפתרונות שנבחנו הוא מערכת של מעליות, מעברים ודרגנועים שתחבר את השכונה לציר הרכבת הקלה. לטענת העוררים, מדובר בפתרון שטרם יושם בירושלים, ואשר החוקר עצמו תיאר כ"סנונית הראשונה בעיר" וכ"פתרון חדשני".

החוקר המליץ לקבוע שלביות ביצוע, כך שפיתוח התוכנית יהיה קשור להשלמת אמצעי הגישה לרכבת הקלה. ואולם, לטענת העוררים, הוועדה המחוזית לא אימצה המלצה זו.

לפי חוות דעת תחבורתית שצורפה להתנגדויות ומצוטטת בערר, פרויקטי הבנייה המתוכננים בסביבה מעלים חשש ל"כשל לאורך כל ציר דרך כרמית ופקקי תנועה אשר יגרמו לאובדן זמן והפחתה בבטיחות הדרכים".

החוקר ביקש לצמצם, הוועדה לא אימצה חלק מהמלצותיו

הערר הוגש לאחר הליך התנגדויות ממושך. החוקר שמונה לשמיעת ההתנגדויות, עו"ד שחר לוינזון, המליץ לדחות את מרבית הטענות נגד התוכנית, אך קיבל חלק מהן. בין היתר המליץ לבטל אחד ממבני המלונאות, לקבוע הוראות הנוגעות לשלביות הביצוע ולהתייחס לליקויים הנוגעים לקבלת עמדת רשות הניקוז, להשפעה על מעיין מרים בעין כרם ולעמידה בדרישות רשות המים.

אלא שהעוררים טוענים כי גם המלצות אלה לא אומצו במלואן על ידי הוועדה המחוזית. לדבריהם, דווקא בנושאים שבהם ביקש החוקר להציב מגבלות ולאזן את היקף הבינוי, בחרה הוועדה לסטות מהמלצותיו.

"התוכנית הזאת תגרום נזק לירושלים", אומר סגן ראש העיר חביליו. "שטחי טבע יקרים מפז נלקחים מהציבור לטובת אינטרס פרטי. יש גם פגיעה קשה בכפר עין כרם, נכס תרבות, דת ותיירות. זו תוכנית שמפקירה את האינטרס הציבורי לטובת רווחי עתק ליז