הקלה במס רכישה? "אם מצב ענף הבנייה יתדרדר, נדע להביא צעדי חירום"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

מנהל רשות המיסים, שי אהרונוביץ, מעריך כי לא יהיה מנוס מהחזרת מס הרכוש על קרקעות פנויות, כחלק מהמאמץ להגדיל את הכנסות המדינה בשנים הקרובות. במקביל, על רקע ההאטה המתמשכת בשוק הנדל"ן, הוא לא שולל אפשרות להפחתה זמנית של מס הרכישה אם המשבר בענף יחריף. את הדברים אמר בכנס "נדל״ן בזמן אמת" של ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת״א והמרכז וציין כי המדינה כבר נקטה בעבר צעדי מיסוי חריגים כדי לעודד פעילות בשוק, ותוכל לעשות זאת שוב אם יהיה בכך צורך.

"לטעמי לא יהיה מנוס מלהשית מס רכוש על קרקעות פנויות", אמר אהרונוביץ. לדבריו, צרכי התקציב הגדלים, בין היתר בעקבות הגידול בהוצאות הביטחון, יחייבו את המדינה לאתר מקורות הכנסה נוספים בהיקף של 30–40 מיליארד שקל בשנה. "נצטרך לחפש מקורות ל-30–40 מיליארד שקל בשנה מעבר לבסיס ומעבר לצמיחה שאמורה להגיע. אני לא חושב שלהעלות את המע"מ בעוד אחוז זה נכון, או להעלות את מס החברות", אמר.

אהרונוביץ' הסביר כי הנימוקים שהובילו בעבר לביטול מס הרכוש לא רלוונטיים עוד וגם בתקופה של האטה בביקושים לדירות יש הצדקה להטלת מס על בעלי קרקעות פנויות. "אומרים לנו: מה אתה רוצה? אין ביקוש לדירות, אז למה אתה רוצה לקחת מס? אבל מי שמחזיק קרקע כזו מחזיק בסוג של עושר וצריך לשלם עליה מס מסוים. כשמחפשים מאיפה להביא מסים, צריך לחפש מקומות פחות פוגעניים", אמר אהרונוביץ'.
 
לדבריו, ועדה שעסקה בנושא כבר גיבשה הצעת חקיקה להחזרת המס. בניגוד למס הרכישה, המוטל בעת ביצוע עסקה, מס רכוש על קרקעות פנויות נועד למסות את עצם ההחזקה בקרקע, גם כאשר לא מתבצעת בה עסקה. החזרת המס עשויה להגדיל את עלויות ההחזקה של בעלי קרקעות פרטיים וחברות נדל"ן, ובכך גם להשפיע על שיקוליהם באשר למועד מימוש הקרקע.

"להיזהר לא לשפוך את התינוק עם המים"

לצד התמיכה בהחזרת מס הרכוש, התייחס אהרונוביץ גם למס הרכישה הגבוה המוטל כיום על רוכשי דירות להשקעה, בשיעורים של 8%–10%. לדבריו, במשרד הבינוי והשיכון ובקרב רבים מעמיתיו קיימת תמיכה בהותרת שיעורי המס הגבוהים על כנם, אולם יש לבחון את המדיניות בהתאם למצבו של שוק הנדל"ן. "אני רוצה להגיד בזהירות שצריך להיזהר לא לשפוך את התינוק עם המים. צריך לשים לב לשוק הנדל"ן. אנחנו נמצאים בנקודת ביניים וצריך לראות מה עושים", אמר.

אהרונוביץ הזכיר כי במהלך משברים קודמים בענף, ובפרט בשנות ה-2000, נקטה המדינה צעדי מיסוי שנועדו לעודד עסקאות, ובהם הקלות במס הרכישה ופטורים ממס שבח במסגרת הוראות שעה. "לפעמים עושים שימוש במיסוי כדי להקטין ביקושים, ולפעמים עושים שימוש במיסוי כדי לעודד אותם", הסביר. לדבריו, הפחתה זמנית של מס הרכישה לשיעור של 3.5% עשויה לעודד פעילות, אך בשלב זה אין הצדקה לנקוט צעד כזה.

"אנחנו לא שם. המצב הוא לא כמו שהיה בשנות ה-2000. אבל היו תקדימים, ואני מעריך שאם נצטרך, יחד עם הממשלה הבאה, נדע מה לעשות. אם חלילה בעוד כמה חודשים המצב יהיה קשה יותר ויתדרדר, נדע להביא צעדי חירום, כפי שידענו בעבר להעלות את מס הרכישה כשהיה בכך צורך. בסוף צריך להתאים את צעדי המיסוי למצב השוק".

במהלך הדברים נשמעה גם קריאה מצד נציגי הענף להפחתת מס הרכישה. דוד יהלומי, מחברת יהלומית פרץ, קרא להפחית את שיעור המס בשתי נקודות אחוז: "שחררו 2% במס הרכישה, תשחררו את הכלכלה. שום דבר לא יקרה". בתגובה הדגיש אהרונוביץ כי ברשות המסים מודעים לקשיים שעמם מתמודדים הקבלנים והיזמים. "צריכים לראות איך דואגים לזה שהקבלנים יישארו על הרגליים, ונראה איך לעשות את זה", אמר, והוסיף כי ההחלטות בנושא יהיו תלויות גם במדיניות הממשלה הבאה.

"ההאטה בענף מורגשת היטב בהכנסות ממסים"

אהרונוביץ הודה כי ההאטה בענף הנדל"ן כבר מורגשת היטב בהכנסות המדינה ממסים. לדבריו, קצב מכירת הדירות הנמוך והקשיים שעמם מתמודדים היזמים משפיעים לא רק על גביית מס הרכישה, אלא גם על הכנסות ממע"מ וממס הכנסה. "שוק הנדל"ן הוא שוק חשוב מאוד. אני לא מזלזל במצב של הענף ושל היזמים. המצב לא פשוט וקצב המכירות בעייתי, ובהחלט רואים את זה בתקבולי המסים. רואים מיתון", אמר.

לדבריו, בשנה טובה מניב שוק הנדל"ן הכנסות ממסים בהיקף של מעט פחות מ-20 מיליארד שקל. אלא שהשנה נרשמת חולשה בפעילות השוטפת, וחלק מההכנסות מגיע מעסקאות גדולות וחריגות, ובהן עסקאות הקשורות להקמת חוות שרתים. אהרונוביץ הדגיש כי השפעת ההאטה בענף רחבה יותר מהירידה במספר עסקאות המקרקעין. הירידה בפעילות היזמית ובמכירת הדירות משפיעה גם על הכנסות המדינה ממסים נוספים. פעילות הכלכלית במשק.

לצד האפשרות להטלת מסים נוספים, התייחס אהרונוביץ למאבק בהון השחור כמקור משמעותי להגדלת הכנסות המדינה. לדבריו, היקף ההון השחור במשק נאמד בעשרות מיליארדי שקלים, והעמקת האכיפה עשויה להניב הכנסות נוספות בהיקף של 7–8 מיליארד שקל מדי שנה. "ככל שאנחנו ברשות המסים נצליח לסגור יותר את הנושא של ההון השחור, זה יעזור למלחמה בפרוטקשן. חייבים לעצור את הדבר הזה", אמר.

בהתייחסו למדיניות המיסוי של הממשלה הבאה, אמר אהרונוביץ כי הפחתת נטל המס תהיה אפשרית רק אם המדינה תצליח להרחיב את בסיס ההכנסות שלה, בין היתר באמצעות הגדלת שיעור ההשתתפות בשוק העבודה. "כדי להוריד מסים צריך שיותר ציבורים בישראל ייכנסו לכלכלת ישראל בצורה גורפת", אמר.

"נראה ירידה נוספת בהתחלות הבניה"

עמית גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, הציג נתונים המצביעים על האטה בענף הבנייה והמכירות. לדבריו, בשנת 2025 נרשמו כ-80 אלף התחלות בנייה, ובניכוי דירות שנהרסו בפינוי-בינוי — תוספת נטו של כ-71 אלף דירות. אולם ברבעון השני של 2026 הסתכמו התחלות הבנייה בכ-18 אלף דירות, ירידה של 9% לעומת הרבעון הקודם והרבעון המקביל אשתקד.

"לא תופתעו, אבל נראה עוד ירידה בהתחלות הבנייה ברבעון השלישי, וזה צריך להדאיג את מקבלי ההחלטות", אמר גוטליב, והבהיר כי נתוני הרבעון השלישי טרם היו בידיו. בהתחדשות העירונית ההאטה חדה יותר: ברבעון השני ירדו התחלות הבנייה ב-17% לעומת הרבעון הקודם וב-25% לעומת המקביל אשתקד, בהמשך למגמת ירידה בארבעת הרבעונים האחרונים.

גוטליב ייחס את ההאטה למלאי הדירות הגדול ולקושי במכירות, המביאים יזמים לדחות פרויקטים. לדבריו, גם הבנקים מתנים התחלת ביצוע בהשגת שיעורי מכירה מספקים. במקביל, בדיונים עם מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון וגורמים באגף הכלכלן הראשי עלתה, לדבריו, הערכה שכ-80% מהפרויקטים המקודמים בהתחדשות עירונית אינם כלכליים. הוא ציין כי היטלי השבחה מכבידים גם בערים המקדמות חלופות לתמ"א 38.

זאת, למרות אישור תוכניות לכ-76 אלף דירות בהתחדשות עירונית, מהן כ-55 אלף תוספתיות, וכ-14 אלף דירות נוספות במסלולי סעיף 23 לתמ"א 38 או חלופת שקד. "קיים פער משמעותי בין מספר הדירות המאושרות לבין יכולתם של היזמים לממש את הבנייה בפועל", אמר.

לדבריו, מתחילת השנה ניכרת ירידה גם בקצב הוצאת ההיתרים: יזמים מעכבים אותם כדי להימנע מתשלומים לוועדות המקומיות, ופועלים לשיפור התנאים הכלכליים בפרויקטים. בגמר הבנייה נרשמה ברבעון השני ירידה של 11% לעומת קודמו ושל 14% לעומת המקביל אשתקד, לאחר שב-2025 הושלמו כ-60 אלף דירות. גוטליב העלה אפשרות שחלק מהיזמים מאטים עבודות בשל דירות שלא נמכרו, לצד השפעת הרגולציה.

עוד הציג נתוני הגירה פנימית לשנים 2015-2024: בירושלים נרשם מאזן שלילי מצטבר של כ-88 אלף תושבים, בבני ברק כ-25.8 אלף, בחיפה כ-23.9 אלף ובתל אביב כ-22 אלף. מדובר בהפרש בין העוזבים למצטרפים מיישובים אחרים בישראל לאורך עשור, ולא במספר העוזבים בשנה. הנתונים כשלעצמם אינם מסבירים את סיבות המעבר, אך גוטליב קרא לבחון את השפעת מחירי הדיור.

עם זאת, ב-2024 התמתנה העזיבה בחלק מהערים: בתל אביב הצטמצם המאזן השלילי מכ-6,000 תושבים ב-2023 לכ-700, בבני ברק מכ-4,000 לכ-1,800 ובירושלים מכ-11 אלף לכ-7,900. מנגד, בחולון גדל מספר העוזבים נטו מכ-1,800 לכ-2,200 ובנצרת מכ-900 לכ-1,000. נתיבות, שדרות, אשקלון ואופקים נמנות עם הערים שרשמו מאזן הגירה חיובי.