סמנכ"ל הרשות להתחדשות: "כשליש מהתוכניות תוכננו לפי רווח יזמי של לפחות 18%"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

הפער בין מספר הדירות המאושרות במסגרת תוכניות התחדשות עירונית לבין מספר הדירות שמגיעות לביצוע, חוסר הוודאות הכלכלית של היזמים והקשיים שמערימים הליכי התכנון עמדו היום (ב') במרכז הפאנל "התחדשות במשבר: מאות אלפי דירות מחכות לממשלה הבאה", שנערך במסגרת פסגת ההתחדשות העירונית 2026 של מרכז הנדל"ן בתל אביב. בפאנל, בהנחיית אילי בר, מנכ"ל משותף באקו סיטי, השתתפו נציגי מינהל התכנון, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הרשויות המקומיות, היזמים וגופי המימון, שהציגו עמדות שונות באשר לדרכים להאיץ את קידום הפרויקטים.

סיגי בארי, סמנכ"לית מגורים במינהל התכנון, אמרה כי יותר ויותר רשויות מקומיות מבינות שעליהן לצמצם שטחי תעסוקה עודפים לטובת שימושים אחרים, ובהם מגורים. לדבריה, כיום מקודמות 21 תוכניות במסגרת מהלך זה, בשיתוף פעולה בין הרשויות למינהל התכנון. "יותר ויותר רשויות מבינות שהן צריכות להיפרד משטחי תעסוקה עודפים. הן מבינות שזה נכון להן", אמרה.

בארי ציינה כי מינהל התכנון פועל לקיצור הליכי התכנון של פרויקטים להתחדשות עירונית, בין היתר באמצעות מסלול מואץ שבו הרשות המקומית, היזם והוועדה המחוזית פועלים במשותף. היעד, לדבריה, הוא להשלים את ההליך מהתנעת התוכנית ועד לאישורה בתוך 18 חודשים. עוד ציינה כי כמחצית מהתוכניות המוכרזות בוותמ"ל הן תוכניות להתחדשות עירונית.

לדבריה, יש למקד את מאמצי התכנון באזורי תחבורה עתירת נוסעים ובמרכזי הערים, שבהם ניתן להגדיל את הצפיפות תוך ניצול יעיל יותר של הקרקע והתשתיות. "הציפוף עושה טוב לערים", אמרה, והדגישה כי בתקופה של קשיים כלכליים יש לרכז מאמצים במקומות שבהם קיים פוטנציאל משמעותי למימוש תוכניות.

אלא שראש עיריית נתניה, אבי סלמה, הציג עמדה שונה באשר להשפעת הציפוף על איכות החיים. "צפיפות לא עושה טוב לעיר באופן מהותי, כי ככל שאתה מצופף יותר, יכולת המענה שלך במבני ציבור, חינוך ותרבות הולכת ופוחתת ולא גוברת. ציפוף זה לא איכות חיים והתושבים רוצים איכות חיים גבוהה", אמר.

סלמה הדגיש כי הרשויות המקומיות נדרשות להתמודד עם לחץ גובר מצד התושבים, וכי יש לבחון כל תוכנית גם בהתאם ליכולת העיר לספק שירותים ותשתיות. לדבריו, בנתניה נקבעה מדיניות תמורות אחידה של תוספת 12 מ"ר לדירה קיימת, שאינה נתונה למשא ומתן. "כולם יודעים שבנתניה יש 12 מ"ר כתמורה וזה קשיח", אמר, והסביר כי המדיניות נועדה למנוע הבטחות לא ריאליות לבעלי הדירות.

לדבריו, נתניה, שבה מתגוררים כ־300 אלף תושבים, זקוקה לשיתוף פעולה ארוך טווח עם המדינה כדי להמשיך להתפתח. סלמה קרא להרחיב את השימוש בקרקעות משלימות לצורך קידום התחדשות עירונית , והבהיר כי מבחינתו יש להעדיף התחדשות של המרקם הבנוי הקיים על פני פיתוח שכונות חדשות. הוא הוסיף כי אינו מאמין שהיצע הדירות יצליח להדביק את הביקוש לאורך זמן, לנוכח מאפייני הביקוש למגורים בישראל.

ארבל אלטשולר, סמנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התייחס גם הוא לצורך בהגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש. לדבריו, ניסיונות להגביל את ההיצע באזורים אלה אינם יכולים לשנות את העדפות הציבור. "אי אפשר להנדס ביקושים. אנשים רוצים לגור באזורים האלה", אמר. הוא ציין כי מספר היתרי הבנייה בהתחדשות עירונית גדל ביותר מ־1,000% בעשור האחרון, וכי התחום הפך למרכיב מרכזי בהיצע הדירות החדשות.

אלטשולר התייחס לצעדים שמקדמת הרשות לצמצום חסמים, ובהם הרחבת השימוש בכלים שנקבעו בחוק השיקום, עדכון הסכמי המסגרת עם רשויות מקומיות והגדלת הוודאות הכלכלית בפרויקטים. לדבריו, כשליש מתוכניות ההתחדשות העירונית תוכננו על בסיס רווחיות יזמית של לפחות 18%, כדי להגדיל את סיכוייהן לעמוד בשינויים הכלכליים המתרחשים בין שלב התכנון לשלב הביצוע.

סוגיה נוספת שעליה הצביע היא קביעת שיעורי היטלי ההשבחה בפרויקטים. אלטשולר הזכיר כי הרשויות המקומיות נדרשות לקבוע אזורים שבהם יחול היטל השבחה בשיעור של 0%, 25% או 50%, וכי רשויות שיפרסמו את החלוקה במועד יוכלו ליהנות מהארכת תוקפה בחמש שנים נוספות, בהתאם להסדר החוקי. לדבריו, ברירת המחדל של 25% נועדה לאזן בין צורכי הרשויות לבין הצורך בקידום פרויקטים. "תמורות הן לא חזות הכול", אמר, והדגיש את חשיבות המיגון, החיזוק מפני רעידות אדמה והגדלת היצע הדירות.

"הכלכליות שהייתה מינימלית נכנסת למצב של סיכון"

צחי דידי, מנכ"ל אביב מליסרון, התייחס לחוסר הוודאות הכלכלית שמלווה את הפרויקטים גם לאחר אישור התוכניות. לדבריו, אחד החסמים המרכזיים הוא הפער בין בדיקות הכדאיות הכלכלית בשלב התכנון לבין החיובים שבהם נתקלים היזמים בשלב המימוש.

"בתקן 21 בודקים את הכלכליות עוד לפני התב"ע, וכשמגיעים למימוש, מקבלים שומה שגבוהה לפעמים פי שניים או שלושה ממה שנקבע בתקן. ומי נמצא בסיכון? הפרויקט. הכלכליות, שגם ככה הייתה מינימלית, נכנסת למצב של סיכון", אמר.

דידי ציין כי למרות הקשיים, הביקוש למגורים באזורי הביקוש נותר גבוה בטווח הארוך, וכי השוק צפוי להתאושש מההאטה הנוכחית. לדבריו, גם בעלי הדירות מתחילים לשנות את סדרי העדיפויות שלהם בבחירת יזם. "אני מרגיש שהדיירים מתחילים להבין שעדיף לבחור יזם עם חוסן פיננסי ויכולת ביצוע, על פני עוד מטר, עוד מענק חתימה ועוד תמורה. הם רוצים לדעת שהדירה באמת תיבנה עבורם", אמר. עם זאת, הזהיר כי מדיניות של אפס תמורות לבעלי דירות עלולה לפגוע במוטיבציה שלהם לקדם פרויקטים ולעצור את השוק.

יעקב סיסו, שותף מייסד ביסודות מקבוצת מנורה, הזהיר מפני השלכות פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין מדילי על שוק מימון הנדל"ן. לדבריו, הפסיקה, שנכתבה בידי השופטת רות רונן, עלולה לפגוע במנגנון הליווי הפיננסי הסגור שעליו מתבסס מימון פרויקטים למגורים, ואף להשפיע על עסקאות שנחתמו בעבר.

"כשאתה מממן פרויקט, אתה צריך לדעת שיש לך ביטחונות. אני לא רואה סיכוי גדול שפסק הדין ישתנה, ואם הוא יישאר, ענף הנדל"ן ישותק, וזה יפגע בכל מה שקורה במדינה. אני מקווה שיימצא פתרון בדיון הנוסף בעליון", אמר סיסו. לדבריו, הפסיקה עלולה להוביל להקשחת תנאי המימון, להגדלת דרישות ההון העצמי ולעיכוב פרויקטים.

סיסו הצביע גם על הזדמנות בשוק הדירות החדשות שלא נמכרו. לדבריו, יסודות מלווה כיום כ־200 פרויקטים, שבהם כ־5,500 דירות שטרם נמכרו ונמצאות בבנייה. הוא העריך כי בשוק כולו קיימות בין 20 ל־30 אלף דירות לא מכורות שניתן לשלב בשוק השכירות המוסדי. "עם החלטה נכונה ותמריץ ליזמים, אפשר להקים בתוך שנה שוק שכירות מוסדי, ולעשות בשנה את מה שלא הצליח בעשור", אמר.

משה פרידמן, מהנדס אזרחי, שמאי מקרקעין ושותף בכיר בפירמת BFKS, מתח ביקורת על האופן שבו מוסדות התכנון בוחנים את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים. לדבריו, לעיתים נקבעות דרישות תכנוניות שאינן מאפשרות את מימוש הפרויקט, גם לאחר שנים ארוכות של קידום התוכנית.

כדוגמה הציג תוכנית באשדוד שבה הפחיתה הוועדה המחוזית את מספר הדירות מ־750 ל־700. "יזם עובד 10 עד 12 שנה על תוכנית, מגיע להפקדה, ואז מגלה שהוא לא יכול לעמוד בה. הוועדות מציבות פרמטרים לא ריאליים, כמו מקומות חניה ושטחי שירות לכל דירה, שסוגרים על הפרויקט", אמר. לדבריו, הבעיה מחריפה כאשר עלויות הבנייה עולות, בעוד שהתמורות והדרישות התכנוניות אינן מותאמות למציאות הכלכלית.

אלעד אפרגן, בעלים ומנכ"ל ישראל אירופה, טען כי חוסר הגמישות התכנונית הוא אחד הגורמים המרכזיים לכך שתוכניות מאושרות אינן מגיעות לביצוע. לדבריו, לפני שנתיים אושרו כ־41 אלף יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית , אך שתיים מכל שלוש אינן יוצאות לביצוע.

"ברשויות יודעים שהמספרים לא מתכנסים, אבל יזמים נדרשים להתחייב למספרים שנקבעים היום. איך צילום מסך של היום אמור לקבוע מה יקרה בעוד 30 שנה?", אמר אפרגן. לדבריו, יש לאפשר גמישות במספר יחידות הדיור ובזכויות הבנייה, לצד קביעה מראש של היטלי ההשבחה, כדי לצמצם את חוסר הוודאות.

אפרגן הוסיף כי דווקא הפרויקטים שאינם מתקדמים כיום עשויים להוות עתודת קרקע משמעותית לשנים הבאות. "הפרויקטים התקועים הם לא בעיה. להפך, אלה עתודות הקרקע של המדינה, ואותן צריך לממש", אמר. הוא ציין לטובה את מדיניות התמורות האחידה בנתניה, שלדבריו מאפשרת ליזמים ולבעלי הדירות לפעול במסגרת כללים ברורים ומקלה על קידום הפרויקטים.