בכירה במינהל התכנון: "רק עד 5% מפוטנציאל תוכניות ההתחדשות הבניינית ניתן למימוש"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

"תוכניות ההתחדשות הבניינית הן בעיה חמורה. יצרנו תוכניות שאפשר לממש בהן רק 2%-5% מפוטנציאל יחידות הדיור. ראוי לקדם בהן רישוי עצמי". כך אמרה היום (ב') האדריכלית ימית כהן, סמנכ"לית רגולציה במינהל התכנון, במסגרת הפאנל "בין הפטיש לסדן: הפסיקות שטלטלו את הענף והגזירות שבדרך", שנערך בפסגת ההתחדשות העירונית 2026 של מרכז הנדל"ן ומדלן בתל אביב. בפאנל, בהנחיית אודי חורי, עורך מוסף ידיעות הנדל"ן של ידיעות אחרונות ו־ynet, השתתפו בכירים בענף התכנון, המיסוי, השמאות וההתחדשות העירונית, שדנו בחוסר הוודאות הרגולטורית והמשפטית ובחסמים המעכבים את מימוש הפרויקטים.

דבריה של כהן בלטו במיוחד לנוכח העובדה שמדובר בביקורת מצד בכירה במינהל התכנון עצמו על תוכניות המקודמות במערכת התכנון. כהן טענה כי במקום לנסות להסדיר מראש כל מצב אפשרי, יש לעבור למודל רגולטורי המגדיר את התוצאה הנדרשת ומאפשר גמישות בדרך להשגתה. "רגולציה לא צריכה לפתור כל מקרה קצה, אלא לדבוק בכלל. אם הרגולציה תנסה לתת מענה לכל מקרה קצה, אי אפשר יהיה לעבוד במסגרתה", אמרה.

לדבריה, יש להבחין בין ודאות שמקורה בחקיקה ובתקנות לבין האפשרות לאפשר לגורמים מקצועיים לפעול באופן עצמאי, בכפוף למנגנוני בקרה והכרעה. "לא צריך להתרגש מכל פסיקה. צריך לעבור מרגולציה מרשמית לרגולציה תפקודית, שמגדירה ביצועים ולא מכתיבה איך ומה לעשות", אמרה.

כהן הצביעה על המהלך שמקדמת עיריית תל אביב כדוגמה לשינוי אפשרי. לדבריה, תוכנית עירונית המעגנת מראש זכויות שבעבר נדרשו עבורן הקלות יכולה לצמצם את אי הוודאות ולקצר את הליכי הרישוי. "המהלך שעשתה עיריית תל אביב, כשהכינה תוכנית שמאפשרת את ההקלות באופן ודאי, לא רק מייצר ודאות אלא גם מאפשר לעבור לרישוי עצמי", אמרה.

עו"ד ליאור שפירא, ממלא מקום וסגן ראש עיריית תל אביב־יפו ויו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, התייחס גם הוא למהלכים שמקדמת העירייה. לדבריו, העירייה נמצאת בעיצומם של דיוני התנגדויות לתוכנית תא/5500, ובמקביל מקדמת תוכניות שנועדו לייצר ודאות תכנונית ברחבי העיר. "אין ספק שוודאות היא הדבר החשוב ביותר", אמר. "כעת אושרו לנו רובעים 5–6, ואנחנו יוצאים עם תוכנית הקלות בכל העיר. הן מעניקות לנו גם ודאות וגם ניהול יעיל. אנשים יודעים בדיוק מה יש להם". שפירא הוסיף כי העירייה נמצאת השנה בשיא במספר היתרי הבנייה.

"חישוב היטל השבחה בהתחדשות עירונית הוא משימה כמעט בלתי אפשרית"

גיל בלולו, השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, הצביע על היטלי ההשבחה כאחד ממקורות חוסר הוודאות המשמעותיים ביותר בענף. לדבריו, הפער בין ההנחות הכלכליות שעל בסיסן מאושרת תוכנית לבין העלויות בפועל עלול להפוך פרויקט שאושר לבלתי כדאי לביצוע."מקור חוסר הוודאות הגדול ביותר הוא היטל ההשבחה. היטל ההשבחה הוא הוצאה מוכרת בתקן 21. יזמים אומרים: לא אכפת לי מה יהיה גובה ההיטל, העיקר שתהיה ודאות ושיישאר לי רווח בסוף התוכנית", אמר בלולו.

גיל בלולו בפסגת ההתחדשות (נאו מדיה)

לדבריו, המדינה פועלת לעדכון רכיבים שונים בבדיקות הכלכליות של פרויקטים, ובהם שיעור הרווח היזמי, עלויות הביצוע ושכר המארגנים. הוא קרא ליזמים הסבורים כי נקבעו להם עלויות בלתי סבירות בתוכניות הנדונות בוועדות המחוזיות או בוותמ"ל לפנות למשרדו.

בלולו הודיע כי בכוונתו לקדם שינוי חקיקה שיאפשר לקבוע את היטל ההשבחה מראש, בהתאם לתחשיב הכלכלי שנערך במסגרת תקן 21. "חישוב היטל השבחה בהתחדשות עירונית הוא משימה כמעט בלתי אפשרית, ואפשר להגיע לכל מספר. אנחנו רוצים לקדם חקיקה בנושא. אנחנו רוצים לקבע את היטל ההשבחה לפי תקן 21, כך שיהיה היטל מוחלט וידוע מראש. לא צריך את הפטורים; צריך ודאות", אמר.

עמית גוטליב, סמנכ"ל כספים ופיתוח עסקי בקרינסקי גוטליב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים, מתח ביקורת חריפה על חוסר הוודאות המלווה את היזמים לאורך כל שלבי הפרויקט. "ודאי שלא יהיו היתרי בנייה בשנים הקרובות אם המצב יימשך כך. בהתחדשות העירונית אין ודאות בתב"ע, בהיתר, במס רכישה, בהיטל ההשבחה או בשאלה אם הדירות אכן יימכרו", אמר.

לדבריו, הדרישות המשתנות של מוסדות התכנון, לצד העלייה בעלויות הביצוע והפסיקות המשפטיות הנוגעות לחלוקת התמורות בין בעלי הדירות, מקשות על קידום פרויקטים. גוטליב התייחס לפסיקה שלפיה בעל דירה שביצע שיפוץ עשוי לטעון כי שווי דירתו גבוה יותר ולכן הוא זכאי לתמורה שונה. לדבריו, הדבר עלול לפגוע בעקרון התמורות האחידות, שלטענתו סייע בעבר לקדם פרויקטים ולהגיע להסכמות בין בעלי הדירות.

גם עו"ד גלעד ברון, שותף מנהל ומייסד משרד ברון ושות', קרא למקד את המאמצים בפתרון הבעיות של פרויקטים שכבר נמצאים בשלבי קידום. לדבריו, יזמים רבים מתמודדים עם קשיי מימון ועם התחייבויות שהפכו למכבידות בעקבות השינויים בשוק. הוא ציין כי במקרים מסוימים הכנסת שותפים לפרויקט או התאמת התמורות למציאות הכלכלית עשויות לאפשר את המשך קידומו. "אנחנו לא בשיח של מי נותן יותר, אלא של יצירת ודאות", אמר.

ד"ר איריס פרנקל כהן, היועצת המשפטית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התייחסה לצורך להרחיב את ההגדרה של מבנים הזקוקים לחיזוק, כך שתכלול גם מבנים שנבנו אחרי 1981 ולפני 1992. לדבריה, אירועי השנים האחרונות המחישו כי הצורך בחיזוק מבנים אינו נוגע רק לרעידות אדמה, אלא גם לאיומי טילים.

"אחרי שלוש שנים קשות, ברור שבניין הטעון חיזוק אינו צריך להיות מחוזק רק מפני רעידות אדמה, אלא גם מפני איומי טילים", אמרה. לדבריה, מתקיים בנושא שיח עם מינהל התכנון ורשות המסים, במטרה לבחון הסרת חסמים והרחבת התמריצים. היא הוסיפה כי חוק השיקום אפשר לבחון מחדש מנגנונים רגולטוריים ולהתאים אותם לצרכים שהתחדדו בשנים האחרונות. לדבריה, "אנחנו רוצים לקדם שאם יהיה רוב דרוש להורדת תמורות, יהיה אפשר להגיש תביעה נגד דייר סרבן"

רו"ח יניב כהן, סמנכ"ל בכיר למיסוי מקרקעין ברשות המסים, הדגיש כי מדיניות המיסוי בתחום ההתחדשות העירונית נועדה לא רק להגדיל את הכנסות המדינה, אלא גם לאפשר מימוש של פרויקטים נוספים. לדבריו, ההטבות הקיימות, ובהן פטור ממס שבח בעסקאות העומדות בתנאי החוק ומע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה ליזמים, נועדו לצמצם חסמים ולהגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.

"תחום ההתחדשות העירונית זוכה לתשומת לב רבה, משום שהוא מאפשר ניצחון לכל הצדדים, יזמים ודיירים, באמצעות הסרת חסמים ויצירת ודאות", אמר. לדבריו, השאלה המרכזית מבחינת רשות המסים אינה רק היקף הגבייה, אלא גם כיצד ניתן לעודד תכנון וביצוע של פרויקטים נוספים.

במהלך הפאנל נערך גם סקר בקרב המשתתפים בקהל, שבו השיבו 76% כי פסקי הדין שניתנו בענף מעכבים את מיגון המבנים ואת חיזוקם. התוצאה שיקפה את החשש שהביעו כמה מהדוברים מפני השפעת חוסר הוודאות המשפטית על היכולת להוציא לפועל פרויקטים להתחדשות עירונית.