"אפס היתרים בבאר שבע, ארבע שנות המתנה להיתר": המספרים שמטלטלים את ענף ההתחדשות

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

אני רוצה להתחיל בשלושה מספרים. אפס, אחת, ואלף ארבע מאות וארבעים. אפס הוא מספר ההיתרים להתחדשות עירונית שניתנו בשנת 2025 בבאר שבע, העיר שאמורה להיות המטרופולין הרביעי של ישראל. גם באופקים, בשדרות ובנתיבות לא ניתן אפילו היתר אחד. אחת היא מספר הבקשות להיתר בהתחדשות בניינית שהוגשו בשנה שעברה בכל אחת מהערים פתח תקווה ובת ים, שתי מעצמות של התחדשות בניינית. ואלף ארבע מאות וארבעים הוא מספר הימים שפרויקט התחדשות עירונית ממתין בממוצע להיתר בנייה. כמעט ארבע שנים.

המספרים האלה מוכרים לכל מי שנמצא באולם הזה מהשטח. אנחנו יכולים להציג אותם בדיוק, כי כבר אחת עשרה שנים אנחנו מודדים את הענף הזה.

מדד ההתחדשות העירונית הוא הראשון בתחום ונוסד בשנת 2015, השנה הוא מתקיים בפעם האחת עשרה. לאורך הדרך הוא השתכלל, עם שותפים מקצועיים, בהתאם להתפתחות הענף ולצרכים של בעלי הדירות.

אני רוצה להתעכב על מה שעומד מאחורי דירוג החברות במדד. מי שמעיין בו רואה שם ומספר, אבל לא מכיר את העבודה שנעשית מאחורי הקלעים. צוותי מרכז הנדל״ן ומדלן עובדים יחד לאורך שנה שלמה על מנת להפיק את המדד. אנחנו ממומשקים לכל הרשויות, בודקים את הנתונים, מצליבים בין מקורות ומטייבים. המדד מבוסס על פעילות מתועדת ועל נתונים אמפיריים, וכל חברה נמדדת לפי אותם כללים: שלביות הפרויקט היקף יחידות, מיקום ועוד.

מי שצריך את המידע הזה יותר מכולם הוא בעל הדירה. הוא לא אמור לדעת להבחין בעצמו בין הבטחה שיווקית לבין ניסיון מוכח. הוא צריך להבין מי עומד מולו ומה החברה עשתה בפועל.

הדירוג צריך לצמצם בלבול ולתת תמונה מבוססת. במדד שלנו לכל מיקום יש הסבר מבוסס נתונים. זאת המשמעות של שקיפות, וזאת האחריות שלנו כלפי בעלי הדירות שמסתמכים על המדד בבחירת האנשים שיפקידו בידיהם את הבית שלהם. על כך מגיעה תודה ענקית לשותפינו במדלן. תודה על שותפות של שנים, על המחויבות לדיוק ועל העבודה המקצועית של הצוותים. אנחנו נמשיך להיות המדד האמפירי והמקצועי ביותר בתחום ההתחדשות העירונית בישראל.

השנה הוספנו למדד את קטגוריית המפקחים. הדרך של בעל הדירה לא נגמרת בחתימה על ההסכם, היא נמשכת עד שהוא נכנס לבית. באמצעות הוספת תחום הפיקוח, אנו מרחיבים את סל הכלים העומדים לרשותו, ומסייעים לו לבחור את אנשי המקצוע לאורך כל התהליך.

במסכים בחוץ, בתצוגת הזוכים, תוכלו לראות את כל מי שזכה השנה. אני מברך כל אחד מהם, ומזמין אתכם לעבור שם.

המדד מאפשר לראות את הישגי הענף, וגם להבין כמה קשה להגיע אליהם. המספרים שפתחתי בהם מסבירים למה. עכשיו, כשאנחנו מסיימים את שנת 2026 ופנינו לשנת 2027, אני רוצה לדבר על שלושה לקחים שהפקתי מהשנה הזו:

הלקח הראשון הוא אחריות. בשני סבבי הלחימה מול איראן הממ״דים הוכיחו את חשיבותם בהגנה מפני טילים. רעידת אדמה, אומרים המומחים, עלולה להכות בנו בכל רגע. בניינים ותיקים נשארים חשופים לשני סוגי הסיכונים. המדינה מתנערת מאחריות לבעיה שעלולה לעלות בחיי אדם, ומשאירה את ביטחון התושבים תלוי במחיר הקרקע ובכדאיות של היזם. כך, הכתובת של אדם קובעת את הסיכוי שלו להינצל במקרה של סכנה. והסכנה הזאת התממשה במרכז הארץ. בסבבי הלחימה מול איראן טילים פגעו בגוש דן, בבת ים, ברמת גן, בתל אביב ובפתח תקווה, והפילו בניינים. בבת ים, שנפגעה קשות, הוגשה בשנה שעברה בקשה אחת בלבד להתחדשות בניינית. גם בפריפריה החליטה הממשלה על סבסוד של כמיליארד שקל לערים ויישובים בצפון, אך דחתה את מועד המימוש לתקופת הממשלה הבאה, אם וכאשר תקום. הכסף אמור להתחיל לזרום רק ב-2027.

הבעיה קיימת גם בפריפריה וגם במרכז. באזורי הביקוש, שחלקם נפגעו מטילים, תוכניות ופרויקטים רבים אינם יוצאים לפועל. תמ״א 38 פקעה בכל הארץ במאי 2026, ובערים כמו ירושלים, חיפה, בת ים, רמת גן וראשון לציון עדיין לא אושרה תוכנית שתחליף אותה. בשנה שעברה צנח מספר הבקשות להיתר בהתחדשות בניינית בכ-60 אחוז. הרגולטור חייב לקחת אחריות על חייהם של תושבי הפריפריה ועל מימוש ההחלטות שהוא מאשר. הממשלה שתקום צריכה להימדד בפרויקטים שיוצאים לביצוע בכל חלקי הארץ ובמשפחות שנכנסות לדירות בטוחות. מחר מושבעת הכנסת החדשה, ואנחנו מבקשים שהמבחן הזה יהיה בראש סדר העדיפויות שלה.

הלקח השני הוא שתנאי השוק השתנו, והעסקאות חייבות להשתנות איתם. פרויקטים שביום אישורם הציגו רווחיות של שמונה עשרה ואפילו עשרים אחוז נמצאים היום הרחק מתחת לחמישה עשר אחוז, וחלקם מתחת לעשרה. הביצוע וכוח האדם התייקרו, המימון מכביד, והמכירות לא תמיד מאפשרות לצאת לדרך. ההערכות בשוק מדברות על עשרות עד מאות תוכניות שאושרו ב-2021 עד 2023, ושנעצרו מאז, עם עשרות עד מאות אלפי דירות פוטנציאליות שאינן נבנות. אי אפשר לנהל ענף לפי הנחות העבודה של אתמול.

כך, הקיפאון הופך ממשבר כלכלי למשבר אמון. בעלי הדירות מחכים שנים, ואז מקבלים דחייה נוספת או בקשה להפחית תמורות, וההבטחה לבית חדש מתרחקת מהם. לכן צריך לומר לשני הצדדים דבר פשוט: יזם לא יכול לבנות בהפסד, ודייר לא יכול להיות זה שסופג לבדו את כל השינוי.

זאת תקופה של פשרות, מכל הצדדים. המממנים צריכים לבחון גמישות בתנאים ובתמחור הסיכון. היזמים צריכים לבחון מחדש את הרווחיות, להתייעל ולהכניס שותפים. הרשויות צריכות לבחון היטלים ומטלות. ובעלי הדירות צריכים לקבל תמונה אמיתית, כדי שאפשר יהיה להגיע להסכמות הוגנות.

הלקח השלישי הוא שוודאות היא תנאי להשקעה. יזם ומממן מקבלים החלטות לשנים קדימה. הם צריכים כללי משחק ברורים ואמון בעתיד. הנתונים של מדלן מראים את זה. בדקנו 381 שכונות באזורי הביקוש. ברמת אשכול בירושלים כבר 92 אחוז מהדירות הוותיקות נכנסו להליך התחדשות. בראשונים ברמת גן 88 אחוז, וברובע ו׳ באשדוד 73 אחוז. בכל השכונות האלה חוזר אותו מרכיב  תוכניות שיצרו ודאות. במקום שבו יזמים ובעלי דירות ידעו מה מותר לבנות ומה צפוי להיות מאושר, הפרויקטים התרבו.

לסיכום אומר כי בענף שלנו מפלס המים עולה - העלויות גבוהות, המימון יקר ומרווח הטעות מצטמצם. זאת שעתם של המקצוענים. מי שיודע לנהל תזרים, להתאים מוצר לרוכשים, לבחור שותפים, ולדעת להתפשר כשצריך - יוכל להתקדם. הכנס הזה הוא מקום לייצר פתרונות ושותפויות. נמצאים כאן האנשים שיכולים לחבר הון, ניסיון, ויכולת ביצוע..

שלוש שנים אנחנו חיים בתוך מלחמה, סבבי טילים, בחירות ואי יציבות. אנחנו חלק ממציאות שאין לנו עליה שליטה, ואף אחד מאיתנו לא קבע מתי יישמעו האזעקות או איך ייראו תוצאות הבחירות. אבל אנחנו חייבים להחזיר את השליטה בענף הנדל״ן. בידינו לתמחר נכון, לבחור שותפים, להגיע להסכמות הוגנות עם הדיירים ולקדם את הפרויקטים שכבר נמצאים על השולחן. הרגע החשוך ביותר הוא רגע לפני עלות השחר, דווקא כשהכל נראה קשה וחסר תקווה, השינוי לטובה עשוי להיות קרוב.