"קבלנים שמתמחרים ב-3%-4% אשמים במצב הביצוע. ברווח כזה לא שווה לעשות פרויקט"

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

כיצד כדאי ליזמים לבנות? באמצעות חברת ביצוע חיצונית מוכחת, או שמא באמצעות זרוע ביצוע שיקימו לעצמם בתוך החברה, על רקע עלויות הבנייה הדוהרות? זו השאלה שעמדה במרכזו של הפאנל "כסף בבטון – התייעלות בביצוע והטמעת חדשנות בדרך לרווחיות", שנערך במסגרת כנס פסגת ההתחדשות העירונית 2026 שערך השבוע מרכז הנדל"ן בתל אביב. את הפאנל הנחתה קרן דנון, בעלים ומנהלת "קרן דנון פתרונות פשוטים בנדל"ן" המתמחה בסטטוטוריקה ורישוי בניה.

לדברי רו"ח חופית גוטסדינר, שותפה וראש אשכול נדל"ן ומנהלת תחום נדל"ן ב-BDO, "הראשון שמשלם את מחיר התייקרות עלויות הביצוע הוא הדייר. זה יתגלגל אליו. אמנם קשה להעלות מחירים ויש קושי למכור, אבל בסופו של דבר המחיר מתגלגל לדייר. מי שלא תהיה לו זרוע קבלנית, לא יהיה לו מי שיבנה. יהיה עודף ביקוש לבנייה על פני ההיצע, והם לא יוכלו לבנות.

"אנחנו מסתכלים על הדוחות הכספיים של השנה האחרונה, והם לא מבשרים טובות. אין 'אנחנו' ו'הם'. הקבלן והיזם הם יד אחת, פרויקט אחד. כך אנחנו רואים את מערכת היחסים. רוב החברות הן חברות יזמיות, ואם הן לא מחזיקות את הקבלנים, הפרויקט קורס. אז צריך להחליף קבלן, וזה עולה יותר כסף. צריך לדאוג לכל השרשרת הזאת".

"יזם שיקים זרוע קבלנית בלי בקרת איכות יפסיד כסף"

דותן חזן, מנכ"ל ובעלים, רוטשטיין הנדסה: "חברה יזמית שרוצה לפתוח חברה קבלנית צריכה להבין מה המוטיבציה שלה. יש תנאים מקדימים, וחברה יזמית צריכה לשאול את עצמה אם הם מתקיימים. יזם שיקים זרוע קבלנית, אבל לא זרוע קבלנית חזקה עם בקרת איכות רצינית שתשמור על 3%-4% רווחיות, יפסיד כסף. זה לא יעבוד אם הוא לא יודע להקים חברה כזאת ברמה המקצועית הזו, עם כל מנגנוני הבקרה".

לשאלה מדוע להעדיף חברה מבצעת חיצונית השיב חזן כי "יש כמה יתרונות. הראשון הוא התכנון המשולב: אנחנו נותנים עצות, והכסף הגדול נעשה בתכנון. שם תורמים את הכסף הגדול לחברה היזמית. אבל יש כמה כללים. החברות צריכות להיות עצמאיות, ללא ערפול. העצמאות של כל חברה חשובה להצלחת השותפות הזאת. הכול בסוף תלוי בשיתוף פעולה, באמון ובמערכת היחסים בין היזם לקבלן. יש חברות שהשכילו למסד את מערכת היחסים הזאת. אם היזם והקבלן לא ישמרו זה על זה ולא יבינו שהרווח של האחד הוא הרווח של האחר, הם לא יצליחו. הדבר היחיד שיצליח הוא שיתוף פעולה מלא".

לדברי חזן, גם הקבלנים אשמים במצב: "אני 30 שנה במקצוע. קבלנים במדינת ישראל מתמחרים רווח של 3%-4%, או אפס. אני חושב שגם אנחנו אשמים בזה. בארה"ב לא מתמחרים 3% רווח קבלני. צריך לשנות את זה, וקבלנים צריכים לדעת לנהל סיכונים. אם המחירים הם כאלה, של 4%, אז לא שווה לעשות את הפרויקט. צריך להיות מקצועיים ומדויקים. אין ודאות שיהיו עובדים, ואין ודאות לגבי העירייה, כיבוי אש וחברת החשמל. כל טלטלה כזאת מוסיפה 8 חודשים לפרויקט".

יניב שפטניצקי, מנכ"ל עץ השקד הנדסה: "חברה יזמית מתמחה בייזום, וחברה קבלנית מתמחה בביצוע. אני עושה ביצוע, לא מבין כלום ביזמות, וזה מה שאני יודע לעשות. יש חברות שעושות את שניהם ביחד, אבל זה דורש מומחיות אחרת ועיסוק אחר. אני מעסיק 5,000 איש. החברה היזמית שעובדת איתי מחזיקה 20 איש. אלה תחומי עיסוק שונים, ואפשר להתמחות בזה או בזה. שיתוף הפעולה הוא קרדינלי, גם בלוח הזמנים וגם בכספים".

עוד לדבריו, "בעשור האחרון נמחקו 2,000 קבלנים . זן נכחד. מה שקרה בשלוש השנים האחרונות היה זוועה. המחירים עלו בסדר גודל של 20%, וזה פוגש דוחות אפס של יזמים מלפני חמש שנים. אי אפשר להתכתב עם זה, מגיעים למספרים שלא קרובים לתחזיות, הפער מטורף. המפלצת צריכה להמשיך לאכול, ויזמים מתחילים ללחוץ חזק". עם זאת, אמר שפטניצקי, "צריך להיות אופטימיים. יהיה בסדר. עברנו שנים קשות, אבל הקבלנים רואים התייצבות בכוח האדם, גם אם הפועלים פחות איכותיים. בענף הקבלנות אנחנו מצליחים לצאת מהמשבר שנוצר ב-7 באוקטובר. היזמים תקועים בגלל המכירות, אבל אנחנו, הקבלנים, כבר רואים את האור".

יגאל סלוביק, מנכ"ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "כשאתה מנהל עסק, הדבר הבסיסי שאתה מסתכל עליו הוא העצמאות של העסק: לשלוט בגורמים השונים. שלוש חברות שונות עוסקות בעולמות שונים, אבל כולן תחת אותה כיפה: יזמות, ביצוע ותאגיד שמספק את כוח האדם. יותר ויותר חברות בעלות יכולת כלכלית ילכו לכיוון הזה. כשצריך לבנות עוד 30-45 אלף כיתות ועוד 10,000 מיטות בבתי חולים ולסלול כבישים, לא תחסר עבודה לקבלנים. להפך, חסרים פה קבלנים כדי לייצר את כל כושר הביצוע שהמדינה צריכה", עם זאת ציין כי "היזם הכי גרוע הוא המדינה, עם פריסת תשלומים גרועה. המדינה חייבת לדאוג לכושר ביצוע עצמאי בתשתיות, במגורים ובמסחר, ולהגדיר איזה כושר ביצוע היא רוצה. היום לא נותנים לקבלן שום הגנה: הפיתוח על הראש שלך. המדינה חייבת להכיר בכך שכושר הביצוע של הקבלנים הוא נכס למדינת ישראל".

" הקבלן שומר על היזם והיזם שומר על הקבלן"

דניאל עירון, סמנכ"ל התחדשות עירונית , שיכון ובינוי נדל"ן', סיפר על הקשר עם סולל בונה , חברת הקבלנות של הקבוצה: "אני בא מהכובע היזמי, ויש יתרון משמעותי לכוחה של קבוצה. סולל בונה היא חברת הקבלנות של קבוצת שיכון ובינוי. אנחנו חברות אחיות: אני היזם והיא הקבלן . אלה שתי חברות נפרדות, עם אחזקה שונה במובן מסוים. אבל כשאני מתכנן פרויקט, אני מתייעץ עם סולל בונה, שיושבים בדלת ממול, ואומר להם: בואו נבדוק אם תהיו הקבלנים. אם סולל בונה נכנסת בשלבים המוקדמים של התכנון, עלויות הבנייה שלי קטנות.

"אנחנו חברת נדל"ן שעוסקת גם בהתחדשות עירונית וגם בקרקעות היסטוריות. ברגע שסולל בונה נכנסת לתמונה, או קבלן שאני יודע לעבוד איתו היטב, שלבי הביצוע מתקצרים. במגרש שלנו בשדה דב יש 324 יחידות דיור. ידענו לעלות על הקרקע, לעבוד ביחד ולהקדים את המתחרים שלנו בכמה חודשים. כיזם, ובוודאי בהתחדשות עירונית, אנחנו בונים את התוכנית העסקית של הפרויקט, כולל עלויות הביצוע, 7-10 שנים לפני העלייה לקרקע. יש לי תב"ע ותוכנית עיצוב, אחר כך היתרים, ורק אז אני יוצא למכרז קבלנים ופוגש את המחירים האמיתיים. יש לי פרויקטים שבהם צפיתי רווחיות של 16%, ואני רואה שהם לא עומדים בזה. מה אני עושה כיזם? אחד היתרונות הגדולים של יזם שבתוך הקבוצה שלו יש גם חברת קבלנות הוא שאנחנו יודעים לשלב את הזרועות האלה מקצה לקצה. אם הקבוצה מכניסה תחתיה גם חברת מעליות, גם חברת גמרים וגם חברת חפירה ודיפון, אני יודע לתת מוצר מקצה לקצה, מסונכרן, שנותן פתרון.

גיל מויאל, מנכ"ל חברת המימון קוואן , נשאל איזה מודל בטוח יותר - חברה עם זרוע ביצוע או בלעדיה, והשיב כי "בתור גוף מממן, אנחנו מעדיפים חברה יזמית שיש לה גוף ביצוע שמבצע טוב. העובדה שלחברה יש סיווג ג'5 לא אומרת שהיא יודעת לבצע טוב. כגוף מממן, אנחנו אוהבים את המתח בין הקבלן ליזם, כי הקבלן שומר על היזם והיזם שומר על הקבלן". עם זאת אמר כי "יזם שיש לו יכולת ביצוע אמיתית נהנה מיתרון משמעותי בשוק.

"יזמים התרגלו לעודפים בענף הנדל"ן, ואלה כבר לא קיימים. עלויות הבנייה ידועות, ומחירי הדירות לא יעלו עכשיו ב-10%, 20% או 30%. זה לא יקרה במדינת ישראל, לפחות לא בעשור הקרוב. כולם צריכים לייעל את העבודה שלהם. יש מספיק כסף בתוך הפרויקטים כדי לבצע אותם, ושגם הקבלנים וגם היזמים ירוויחו".

" קבלן חייב להשפיע על התכנון כבר בשלב התב"ע"

ישראל דוד, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה: "אני חווה את תהליך הבנייה משלב התב"ע ועד שלב הבדק של הדיירים, וגם תביעות אחרי עשר שנים. החברים בפאנל מתייחסים לנקודות שנמצאות בתוך העולם שלהם. השיתוף בין חברת ביצוע לחברה יזמית מותנה בניהול ובגודל החברה. דותן ויניב נמצאים בחברות שיש בהן שליטה גם ביזמות וגם בביצוע, בגלל אופי החברה. אני מכיר חברות ענק שאין בהן סנכרון אפילו בתוך מחלקת היזמות. יש מחלקה שמטפלת בתב"ע ויש מחלקה שמטפלת בהנדסה, וכל אחת מעבירה לשנייה. כבר בתב"ע רואים את כל בעיות הביצוע, אבל שם אף אחד לא מתעסק בזה. מביאים גורם חיצוני שמטפל בזכויות, במבט מגובה 30 אלף רגל. כשהתוכנית מגיעה להנדסה, גם אם יש סנכרון, אנחנו נתקלים בבעיות שמגדילות את העלויות, ולפעמים הביצוע בלתי אפשרי. זה תלוי בסוג הניהול ובסוג החברה.

"היכולת של הקבלן להשפיע על התכנון המהותי צריכה להיות כבר בשלב התב"ע, ולא אחרי זה, כשהפרויקט כבר עלול להיות לא כלכלי. הבעיה היא שאין אצלנו רציפות. הפתרון ניתן לפני 15 שנה, כשוועדת זיילר בדקה מה קורה בענף הבנייה והגדירה אותו כענף שמתנהג כ'ענף שוטה'. היום היזם תלוי במשרדים השונים, במכון התקנים, בחברת החשמל ועוד".

הפתרון לדברי דוד פשוט: "להקים מיניסטריון בנייה שיתכלל את כולם. היום חברת החשמל רואה רק את התחת של חברת החשמל, ומינהל התכנון רואה רק את מה שאומר היועץ שלו, שלא היה באתר בנייה 60 שנה. אף אחד לא מתכלל את האינטרס הכולל: שהבנייה תהיה זולה ויעילה יותר. הרגולציה היא הבעיה הקשה ביותר בישראל. היא מעלה את מחירי הדירות ואת יוקר המחיה".