פרצלציה – מה זה ואיך זה בדיוק מתבצע? המדריך השלם לשנת 2024

מה זה פרצלציה

פרצלציה היא הליך מוכר בעולם הנדל"ן, שבמסגרתו נעשה סדר בשטח מסוים, בקרקע מסוימת או במגרש מסוים. בעגה המקצועית נקרא המהלך הזה "איחוד וחלוקה מחדש" של הקרקע, והוא נועד לחלק את הקרקע בין בעליה כך שניתן יהיה לרשום אותה ברשם המקרקעין, הידוע יותר בשם טאבו . בדרך זו, הקרקע תוסדר בצורה חוקית והגיונית.

פרצלציה היא מהלך נדרש כאשר מתברר שחלוקת הקרקעות נעשתה מבלי לרשום זאת כראוי בטאבו, כאשר נדרשת התאמה של החלוקה הקיימת לתוכנית חדשה, כאשר מתברר שהחלוקה הקיימת אינה נכונה או שאינה מדויקת וכאשר יודעים שהסדרת הקרקע – אם אינה מוסדרת כראוי – יכולה להעלות את שווי הקרקע או הנכסים שעליה, עבור בעלי הקרקע.

פרצלציה פירוש

אם נאמר זאת בצורה הפשוטה ביותר, הרי שפרצלציה נועדה להפוך את חלוקת הקרקעות, או את הבעלות עליהן, למסודרת ומדויקת עד כמה שניתן. בדרך זו קל יותר לתכנן וליישם תוכניות באותן קרקעות, לקבוע את שווי הנכסים ואפילו לחשב מיסים והיטלים שונים במידת הצורך.

לביצוע פרצלציה אינטרס גדול דווקא מצד בעלי הקרקע, במקרים רבים. מדוע? במקרה שבו הקרקע או הנכסים שעליה לא רשומים אצל רשם המקרקעין , הפרצלציה תאפשר זאת, בזכות אותו סדר רישומי וחוקי שהיא יוצרת. כל עוד הפרצלציה לא תתבצע, הנכס לא יהיה רשום, דבר שיגרום להפחתת הערך שלו, יקשה על קבלת משכנתה עבורו ואף יקשה על מכירתו, ויביא לבעיות רבות אחרות מבחינת הבעלים.

תהליך נוסף שנכלל תחת הפרצלציה הוא רה פרצלציה – תהליך הפוך שבו מאחדים לחלקה אחת כמה חלקות קיימות. רה פרצלציה מאפשרת בעצם ליצור מגרש גדול אחד שלו כמה בעלים, ובכך לאפשר להם לפתח את הקרקע בצורה קלה יותר ומהירה יותר. מדובר בהליך שמתבצע בעיקר כאשר ישנו במגרש אחד בעלים רבים, חלקות רבות ובעיקר אי-סדר רב, שיסודר ויאורגן בעזרת רה פרצלציה. לאחר מכן ניתן יהיה להשביח את הקרקע ביתר קלות.

כיצד מתבצע תהליך פרצלציה? פרצלציה רצונית ופרצלציה לא רצונית

תהליך פרצלציה יכול להתבצע על ידי בעלי הקרקע עצמה (ואז זו פרצלציה רצונית) או על ידי הרשות המקומית (ואז זו תהיה פרצלציה לא רצונית). כך או כך, היא תתבצע תמיד על ידי מודד מוסמך מטעם הוועדה המקומית של אותה רשות, בשיתוף המרכז למיפוי ישראל. זאת כדי להבטיח שהרישום של החלוקה החדשה בקרקע יהיה מדויק ומעודכן בכל הספרים הנדרשים.

בגדול, את התהליך אפשר לחלק לשלושה צעדים עיקריים:

1. מאחדים את הקרקעות לקרקע אחת

2. מתכננים את הקרקע מחדש, כדי שניתן יהיה לחלק אותה כראוי, בהתאם למצב בשטח

3. מחלקים את הקרקע שהתקבלה מחדש, לתתי-חלקות, בהתאם למספר בעלי החלקות, לגודלן ועוד. המטרה היא שתת-החלקה שיקבל כל בעל קרקע לאחר הפרצלציה תהיה דומה, מבחינת ערכה, למצב הקודם (למעט מקרים מיוחדים).

בסיום התהליך, עם רישום החלקות ברשם המקרקעין, כל תת-חלקה מקבלת מספר משלה, שיישאר כך בספרים. החלקות הקודמות, אלו שהיו קיימות לפני הפרצלציה יירשמו כחלקות היסטוריות.

אילו מסמכים נדרשים לצורך ביצוע פרצלציה כהלכה?

-נסח טאבו עדכני, אם יש

-עותק של "התוכנית לצרכי רישום" (תצ"ר)

-הודעת רישום ממפ"י (המרכז למיפוי ישראל) וכן עותק שלה

-בקשה לרישום החוכרים, אם ישנם, בקרקע

-בקשה לרישום, שתיחתם על ידי רשות מקרקעי ישראל

-שטרי רישום (אם יש צורך בהם)

-אישורים לייחוד הערות ושיעבודים, בהתאם להוראות נסח הטאבו

הסכם שיתוף או פרצלציה?

כשם שהפרצלציה משמשת לסידור המצב, על ידי חלוקה של הקרקע לתתי-קרקעות, ניתן לבצע הסכם שיתוף – הסכם בין כל בעלי הקרקעות באותו שטח, אשר מסדיר את החלק היחסי של כל אחד מהם בו. זוהי בעצם עוד דרך להשיג ארגון והסכמות.

ההבדל בין הסכם שיתוף לבין פרצלציה הוא במהות: בעוד הפרצלציה מפרידה בין בעלי הקרקעות ומספקת לכל אחד מהם קרקע ששייכת לו בלבד, הסכם השיתוף – כפי שאפשר להבין משמו – הופך אותם לשותפים בקרקע אחת. אומנם הסכם שיתוף מפורט מספיק יכול לשרת את כל הנוגעים לדבר, אך רבים רואים בו 'מתכון לצרות', שכן שיתוף בקרקע – בטח ובטח כאשר מדובר בריבוי בעלים – עשוי לגרום למחלוקות וליצור סכסוכים.

לכן ברוב המקרים ימליצו אנשי המקצוע על פרצלציה כאמצעי ליצירת סדר בקרקע, אם כי חשוב לציין שלעיתים אין ברירה: כאשר לא ניתן לבצע חלוקה לתתי-חלקות, למשל, הסכם השיתוף הוא האפשרות הטובה ביותר. חשוב לבחון את המצב הקיים היטב, לפני שמחליטים על הצעד, כדי לוודא שההליך שייבחר יהיה המתאים ביותר לסוג הקרקע ולסוג היחסים בין בעליה.

פרצלציה במושבים - פרצלציה בנחלה

אחת הסוגיות המעניינות והמורכבות בכל הנוגע לפרצלציה ולחלוקת קרקעות נוגעת לשטחים אשר נמצאים בבעלות תושבי המושבים ברחבי הארץ. כידוע, המושבים הוקמו כקבוצות של משקים חקלאיים, עם קרקע לכל בית או לכל משפחה. רשות מקרקעי ישראל קבעה לפני שנים כי את הנחלה שקיבל כל תושב במושב בארץ, הוא יוכל לרשום על שם ילד אחד בלבד – דבר שיצר בעיות רבות בכל הנוגע לחלוקת הקרקע.

לאחרונה עמלה הרשות על ניסוח תקנות חדשות בנושא – שכבר נמצאות בשלבי גיבוש ואישור אחרונים – אשר אמורות ליצור סדר בעניין. עיקר השינוי הוא ביכולת של בעל החלקה להעניק זכות נפרדת לכל ילד על הקרקע שבבעלותו, תהליך שיתבצע לא פעם במסגרת פרצלציה .

ההוראות הללו מגדירות בצורה ברורה כיצד תתנהל פרצלציה במושבים השונים: ראשית, השטח שיפוצל ויופרד צריך להיות בשטח של עד חצי דונם. שנית, הוא לנחלה תוצמד יחידת מגורים שתשמש את החוכר (הילד שמקבל את חלקו בקרקע). שלישית, המגרש יכלול זכויות בנייה של 160 מ"ר לפחות. רביעית, כמות הפיצולים תיקבע בהתאם לתמ"א 35 – תוכנית מתאר ארצית אשר גובשה במטרה להגדיר מדיניות תכנון ברורה בישראל.

כמה עולה פרצלציה?

כאן אנו פונים לסוגיה חשובה לא פחות – אשר בוודאי תהיה רלוונטית לרבים מהמעוניינים לבצע פרצלציה בשטחם. הפרצלציה, תהליך אשר דורש עבודה תכנונית ועבודת שטח רבה, אינה עניין של מה בכך ומערבת בעלי מקצוע רבים, ולכן היא תגרור גם עלויות שונות.

המפתח לעניין הוא שעלויות הפרצלציה נקבעות בהתאם לגורמים רבים, שכן כל קרקע היא בעלת מאפיינים אחרים, נמצאת בנקודה אחרת ויש לה מספר בעלים שונה. לכן אי אפשר לקבוע מראש כמה תהיה העלות של התהליך כולו. עם זאת, ישנם כמה עקרונות לקביעת התשלום על ההליך.

ראשית, יש לשלם דמי היוון לרמ"י, בגובה 29.25% משווי המגרש בזמן ביצוע הפרצלציה; שנית, יש לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה; שלישית, יש לשלם (לא תמיד) מס רכישה בשיעור מסוים, בייחוד אם הרשויות רואות בפרצלציה כחלק מעסקת נדל"ן (שכן היא כוללת במקרים רבים גם שינוי בזכויות בקרקע). אנשי מקצוע מנוסים, כמו עו"ד מקרקעין או עו"ד מיסוי מקרקעין, יוכלו לתת לכם הערכה מדויקת יותר בעניין.

כמה זמן לוקח לעשות פרצלציה

 הליך רישום הפרצלציה נעשה באופן טורי, כך שראשית מתכננים ומאשרים תכניות ברשויות התכנון, לרוב ללא עדות רישומית המאפשרת שיווק ורישום התכנית עם אישורה,. לאחר מכן מכינים תצ”ר, המועבר לאישור רמ”י, וועדות התכנון ומפ”י, כאשר בשלב הסופי מסמכי הרישום מועברים לרישום בלשכת רישום המקרקעין ( טאבו ). התהליך כולו אורך בממוצע 30 חודשים מיום אישור התכנית.

סיכום

פרצלציה היא מהלך חשוב במקרים רבים שבהם הקרקע אינה מוסדרת ומסודרת כהלכה. עבור הבעלים היא יכולה לפתור מצב שבו הקרקע או הנכסים שעליה אינם רשומים בטאבו, ומבחינת הרשויות היא תיעשה כצעד אשר יאפשר התאמה מדויקת יותר לתוכנית חדשה שהונהגה בתחומי הרשות. בסופו של דבר, הפרצלציה עושה סדר בדברים ושואפת לחלק את הקרקע בצורה הוגנת ומדויקת, דבר אשר יכול ליצור תועלת רבה לכל הנוגעים בדבר.