הגדלת הצפיפות? המועצה הארצית מקדמת ארגון מחדש של המרחב הבנוי

האם הצפיפות בערים בישראל תוגדל? המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה היום (ג') לקדם עדכון לתוכנית המתאר הארצית תמ"א 35, שעיקרו ארגון מחדש של המרחב הבנוי. מדובר על עריכת בחינה לעדכון לוח 1 והוראות הצפיפות בתוכנית, וזאת בהתאם למתווה שהגיש מנהל התכנון . 

"צפיפות המגורים בישראל היא מהגבוהות בעולם, ועומדת על כ-400 נפש לקמ"ר, אך עם זאת צפיפות המגורים בערים נמוכה יחסית לערים באירופה ובארה"ב", נכתב בהודעת המנהל. "הצפיפות בתל אביב עומדת על 8,565 נפש לקמ"ר, בירושלים על 7,186 ובחיפה על 4,346. צפיפות המגורים הממוצעת באתונה, לדוגמה, גבוהה מהצפיפות הממוצעת בירושלים ובתל אביב פי 2 ויותר; צפיפות המגורים בפריז פי 3 ובברצלונה - פי 4. 

[quote]

הדיון בצפיפות העירונית מהווה נדבך משמעותי מהדיון בשאלת התכנון הראוי כמחולל של איכות החיים העירונית, ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו. צפיפות גבוהה יותר מהווה תנאי סף לכניסת שירותים עירוניים רבים ומגוונים יותר לתחומי שכונת המגורים, בהם מוסדות שונים ותחבורה ציבורית איכותית, מעודדת הליכה ברגל ורכיבה על אופניים. כך למשל, צפיפות של 30,000-20,000 נפש לקמ"ר מהווה הצדקה להקמת מערכות תחבורה מסילתיות, ובכך מאפשרת צמצום השימוש ברכב מוטורי, התניידות נוחה, והקטנת דרגת זיהום האוויר בעיר".

עיקרי כיווני החשיבה בנושא הוצגו לאחרונה בפני המועצה, וזו התרשמה כי העיסוק בארגון מחדש של סביבות המגורים - בהתאמה להיקפי האוכלוסייה החזויים במדינת ישראל - נמצא בלב העשייה היומיומית של מערכת התכנון. "ראוי כי השיח בעניינו יורחב ויתייחס למרחב החיים המלא של התושב - בעיר או בכפר, בלב המטרופולין או בפריפריה". 

במועצה אומרים כי בחינה זו צריכה לעסוק בהיבטים של איכות תכנון – צפיפות נטו מול ברוטו, נפחי בנייה, עירוב שימושים בסביבת החיים, מרחקי הליכה, התניידות, נגישות ועוד, "במטרה להתכנס לכדי מערכת עקרונות והנחיות תכנון אשר תכוון לתוצר תכנוני המשקף צפיפות ואינטנסיביות נכונה ומיטבית". 

למרות כל זאת, יידרש עוד זמן רב לדיון ולבדיקה, עד ליישום המלצות אלו בפועל: בשלב הבא תוצג הבחינה בפני ועדת המשנה של המועצה הארצית (הוולנת"ע) אשר תשמש כוועדת היגוי. עם גיבוש המתווה לעדכון תמ"א 35 בנושא זה, תובא הוראה על עריכת התיקון למועצה הארצית בצירוף מסמכי התוכנית לצורך העברתם להערות הוועדות המחוזיות.

מנכ"לית מנהל התכנון , דלית זילבר, אמרה כי "השינוי בהוראות   תמ"א 35 יוביל מהפכה בארגון מחדש של המרחב העירוני, באופן שיביא לשיפור איכות חיי התושב. אנחנו רוצים מרחב עירוני פעיל לאורך כל שעות היום, שיהיו בו מגוון הזדמנויות של לימודים, תעסוקה, מסחר, מגורים ופנאי. זאת, תוך נגישות מרבית לתחבורה ציבורית".

יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי, הגיב גם הוא על הידיעה ואמר: "עד היום מדדו בישראל את צפיפות המגורים על פי מספר יחידות הדיור לדונם באזורים המאוכלסים. התוכנית מציעה למדוד את הצפיפות במספר הנפשות לקמ"ר. הדבר מאפשר, למשל, לבנות תמהיל מגוון יותר של דירות, ובעיקר הרבה יותר דירות קטנות, וכן לבנות לגובה. אני מעריך שתל אביב, ובעיקר מרכז תל אביב ודרומה, ייראו לנו פתאום צפופות הרבה יותר בשיטת החישוב החדשה, ולעומת זאת האזורים הכפריים עלולים להיפגע על ידי צמצום שטח הנחלות ובנייה במרווחים קטנים יותר בין וילה לווילה.
 
נכון יותר לטעמי לעבות שכונות חדשות ולא לצופף שכונות ותיקות שהתשתיות הישנות שלהן לא יעמדו בעומס הגדלת מספר התושבים. את השכונות החדשות ניתן לתכנן על פי הנוסחה החדשה, תוך מציאת פתרונות אדריכליים על מנת שלא לפגוע ברמת החיים של הדיירים שיתגוררו בשכונות האלה. דוגמא מצוינת היא שכונת אם המושבות בפתח תקווה, שבנויה בצפיפות לעומת שכונות אחרות בעיר, אך בשל התכנון שלה איכות החיים של תושבי השכונה גבוהה.
 
נוסף על כך צריך לשים לב לכמה נקודות:
 
1. כשם שהתוכנית החדשה שומרת על שמורות הטבע וחופי הים, כך היא חייבת להקפיד ולשמור על האזורים הירוקים בתוך הערים. אסור לוותר או לצמצם את השטחים הירוקים בתוך הערים
2. התוכנית עשויה לגרום לזינוק בשווי הקרקעות לבנייה, מכיוון שניתן יהיה לבנות על כל יחידת קרקע יותר דירות
3. הגדלת הצפיפות פותחת פתח להגדלת היטלי השבחה . כדי לא לגרום לעלייה במחירי הדירות יש לתת את הדעת על סעיפי המיסוי וערך הקרקעות.