האם ב"ש תמשיך לדשדש? "היצע הדירות החדשות – לא יותר מ-400"

הפרסומים האחרונים בנוגע לשוק הנדל"ן הבאר שבעי לא מעודדים, בלשון המעטה. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה בחודש שעבר שלושה מדדים מרכזיים שבהם העיר מציגה ירידה של 40% לפחות, ולמגמה זו "הצטרף" בנק ישראל, שלפני ימים ספורים הציג נתונים לא מחמיאים לגבי ההפסד הריאלי של משקיעים בעלי דירות בבאר שבע. באותו פרסום ממש הוזכרה באר שבע בעוד כמה נתונים נדל"ניים שליליים. לא צריך להיות גאון גדול כדי להבין שהמצב בעיר – שרק לפני שנים אחדות הוזכרה כדבר הבא של ענף הנדל"ן הישראלי – אינו מזהיר.

כעת, כשהאבק מעט שקע, והד הפרסומים מעט שכח, הגיע הזמן לצלול לעומקם של הדברים ולהבין בצורה נרחבת יותר עד כמה רע מצבו של שוק הנדל"ן בבאר שבע, וחשוב יותר – להבין מהו עתידו. ברקע הדברים תרחף השאלה הניצחת: מדוע בירת הנגב לא מצליחה להתרומם מבחינה זאת, למרות שעל פניו יש לה הכול?

2018 ו-2019: שוק נדל"ן רדום למדי

על פי הנתונים הנוגעים לבאר שבע לבדה, בשנת 2018 כולה נמכרו בעיר 3,975 דירות, מהן 1,110 דירות חדשות ו-2,865 דירות מיד שנייה. בשנה הנוכחית, עד סוף יולי האחרון, נמכרו בעיר 2,371 דירות – קצב המשקף כ-4,064 דירות בשנה. מספר הדירות החדשות שנמכרו בעיר עד כה עומד על 785, ומספר הדירות מיד שנייה - 1,586.

מספר הדירות שנמכרו ב-2019 מעיד בעיקר על יציבות, ישנוניות אפילו. גם הממוצע החודשי מראה זאת: 338 דירות בממוצע לחודש ב-2019 (בשבעת החודשים הראשונים),לעומת 331 בשנה שעברה. אלו נתונים בעיר אשר אמורה להיות המטרופולין החשוב ביותר בכל אזור הדרום, ואחד המטרופולינים החשובים בישראל כולה.

כאן חשוב לציין את תפקידה של תוכנית " מחיר למשתכן " במשחק: לזו הייתה השפעה רבה על שוק הנדל"ן בעיר בשנתיים האחרונות, עם 576 יחידות דיור שנמכרו במסגרתה ב-2018 ועוד 280 ב-2019. כעת נראה שהדברים הולכים להשתנות, שכן עיריית באר שבע הודיעה על עצירת התוכנית בתחומיה, עד לבדיקת הדברים מחדש. בעיני גורמים שונים, למהלך הזה ישנן השלכות רבות על שוק הנדל"ן הבאר שבעי, לכל הפחות בעתיד הקרוב – ואולי גם ברחוק.

" מחיר למשתכן בבאר שבע נגמר, ועל רקע הוואקום הזה רואים גידול במכירות בשוק החופשי בבאר שבע", אומר שייקה נפחא, יזם ותיק בעיר ומנכ"ל חברת סלעית השותפה בפרויקט באר שבע טאצ' שמוקם בימים אלו בשכונת פארק הנחל בדרום-מזרח העיר. "אלא שכיום המלאי בבאר שבע עומד על לא יותר מ-400 דירות חדשות שעומדות למכירה, בכל השוק. זה מעט מאוד לעיר כזאת, שהפוטנציאל שלה מבחינת משפרי הדיור הינו 45,000 בתי אב".

ואולי כאן טמון השינוי. העובדה שמחיר למשתכן נעצרה (לפחות בינתיים),בתוספת המציאות הנוכחית שבה אין כמעט דירות חדשות המוצעות למכירה בעיר – בשל הישנוניות של הענף בשנים האחרונות – עשויות להוביל למצב שבו השוק סוף-סוף יתעורר, גם אם קצת מאוחר מדי. על פי כל הסימנים, בקרוב מאוד ההתמודדות של באר שבע לא תהיה עם שוק מנומנם, אלא עם מחסור בדירות – בעיקר בשוק החופשי.

שלוש שכונות נבנות, שתיים בתכנון – והצבא (אולי) בדרך

המחיר הממוצע של דירות חדשות שנמכרו בבאר שבע בתקופה האחרונה עומד על 1.339 מיליון שקל; המחיר לדירות יד שנייה – 877 אלף שקל. אין ספק שהמחירים הללו נשמעים דמיוניים עבור תושבי מרכז הארץ, ואם נחזור לאחור אל התחזיות שנאמרו לפני חמש שנים בלבד, אלו מחירים שכבר מזמן לא היו אמורים להיות נהוגים במחוזותיה של העיר.

הסיבות לכך שתחזיות כאלו הופרחו לאוויר רבות, כפי שכבר ציינו בפתיחה: לבאר שבע יש די והותר נתונים כדי להפוך לעיר מבוקשת, ללהיט החם של הדרום ובכלל. עם שלוש שכונות שנבנות בימים אלו – שכונת פארק הנחל, שכונת הסיגליות ופלח 5, עם עוד שתיים שנמצאות בתכנון, עם פארק הייטק שהולך ומתפתח ועם הדיבורים על המעבר של בסיסי צה"ל לתחומיה או לסביבתה, השינוי היה אמור כבר לקרות. אך הוא לא קרה.

הבנייה קיימת. כעת ממתינים לביקוש

כאמור, ייתכן שכל זה לא קרה משום שעדיין לא הגענו לתחתית – והיא הולכת ומתקרבת לכאן בצעדי ענק, כפי שמעידים המדדים השונים. אם נכונים הדברים, והעיר מחזיקה ברשותה נכון להיום היצע של 400 דירות חדשות בלבד, הזמן עד לעלייה בביקוש קצר. זה תלוי, בין היתר, ביישום של תוכניות צה"ל ומשרד הביטחון בנוגע לעיר (וזה, כפי שכבר ציינו כאן, לא צעד שיקרה בקלות, אם בכלל),אך גם בהמשך תנופת הבנייה בעיר.

כי איך שלא נסתכל על זה, גם בימים של מדדים שליליים ו"אדומים", באר שבע ממשיכה להתפתח. הזכרנו את שלוש השכונות שנבנות בימים אלו – ביניהן שתיים שיוסיפו לעיר כ-6,000 יחידות דיור חדשות – וחשוב לזכור גם את הסכם הגג שנחתם ב-2015, אשר לפיו יתווספו לעיר 20 אלף יחידות דיור בתוך חמש שנים.

אחת השכונות המרכזיות בעיר, שקברניטי באר שבע תולים בה תקוות רבות, היא אותה שכונת פארק הנחל שכבר הוזכרה כאן. זוהי שכונה גדולה למדי, שתכלול עד 5,000 יחידות דיור כשתושלם, ותתפקד כמעין עיר קטנה בתוך עיר, שתספק לתושביה את כל התשתיות הדרושות להם (מרכזים מסחריים, גני ילדים, בתי ספר ועוד). מצד שני, היא ממוקמת הרחק מהעיר עצמה: אסור לשכוח ששטחה של באר שבע עצום, וכדי להגיע מהשכונה העתידית למרכז העיר תידרש נסיעה של עשר דקות לפחות, לא כולל פקקים. מעניין יהיה לראות אם וכיצד זה יעבוד.

אז אומנם נראה שהתהליכים מתרחשים לפי שעה באיטיות, וכי נכון להיום המצב לא מעודד ולא קרוב לתחזיות שנזרקו לחלל האוויר לפני שנים ספורות, אך ייתכן שזהו בדיוק הרגע שבו יחול השינוי. ייתכן שדווקא עכשיו, כמה חודשים לפני שיתחילו להופיע בבאר שבע מאות ואלפי דירות חדשות בשכונות המתהוות, הביקוש מתחיל לעלות – והוא יקבל את המענה הדרוש לו בדיוק בזמן. כבר בעוד כשנה וחצי, זמן תחילת אכלוסה של שכונת פארק הנחל בעיר, נוכל לדעת לאן נושבת הרוח.