מתחם רמת מרפא בר"ג: בוטלה הנחיית המחוזית להפחתת מספר הדירות

מתחם רמת מרפא ברמת גן – הסיפור שאינו נגמר: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, הורה לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב לשוב ולבחון את התוכנית להקמת פרויקט מגורים במתחם. המחוזית הסכימה על אישורו של הפרויקט רק בתנאי שמספר הדירות בו יפחת מ-88 ל-60, ובתנאי שבניית הפרויקט תתבצע לצד עבודות שימור המבנה ההיסטורי של בית החולים רמת מרפא.

שתי החברות היוזמות את הפרויקט, אפריקה ישראל מגורים ורואב ישראל אינק., הגישו לבית המשפט לעניינים מנהליים עתירה נגד החלטת הוועדה, בטענה כי זו ניתנה בחוסר סמכות ובחוסר סבירות, בהיעדר תשתית מספקת, בהיעדר הנמקה ובהיעדר מידתיות, וכי מדובר בהחלטה שרירותית.

"לא ברור מדוע הוחלט דווקא על הפחתה של 28 דירות, המהווה הפחתה של כשליש מכמות הדירות שתוכנן לבנות, הגם שאת התכנית ובה 88 יחידות הדיור אישרה הועדה המחוזית להפקדה", ציינו העותרות. "היחס בין הפגיעה בעותרות לבין התועלת לציבור אינו סביר ולא מידתי, שכן ההחלטה על הפחתת מספר יחידותה דיור וחיוב העותרות לדאוג לשימור מבנה בית החולים ופיתוח השצ"פ מהווים פגיעה מהותית בעותרות עד כדי היעדר היתכנות לביצוע הפרויקט במתכונתו, דבר שממילא לא יפעל לתועלת הציבור".

[quote]

יש לציין כי הפרויקט, שנמצא בשכונת הגפן ברמת גן, מקודם עוד מ-2007, אז רכשה אפריקה ישראל מגורים 70% מהשטח, ועבר לאורך השנים שינויים רבים. בשלב מסוים עמדת הועדה המקומית הייתה להרוס את מבנה בית החולים, ואף המליצה בשלב מסוים לאשר תוכנית הכוללת בניית בניין בן 42 קומות ובו 148 דירות. כאמור, לאורך השנים התוכניות שונו והוועדה אישרה בעצמה את התוכנית לבניית 88 יחידות דיור בפרויקט. בהמשך גם שינתה את החלטתה להרוס את המבנה, וכאת היא דורשת כאמור את שימורו.

התוכנית לבניית 88 יחידות דיור אף הופקדה, אך בשלב זה הוגשו לה התנגדויות מצד עיריית רמת גן, המועצה לשימור אתרים, תושבים המתגוררים בסמוך והעותרות עצמן. לאחר דיון בהתנגדויות ולאחר שניתנה לעותרות אפשרות להגיב למתנגדים לתוכנית, החליטה הוועדה המחוזית לאשר את התוכנית, בפברואר 2018 – אך בכפוף לשינויים שבעטיים הוגשו העתירות על ידי היזמיות.

"הרשות לא מילאה את חובת ההנמקה; נדמה שהמספר שנבחר הוא מספר אקראי"

השופטת אסתר נחליאלי חיאט ביקרה קשות את דרך התנהלותה של הוועדה המחוזית: "לא נחה דעתי בעניין החלטת הוועדה להפחית את מספר הדירות באופן כה מהותי, ללא הנמקה ממשית, ובעצם ללא שהשכלתי להבין, כהדיוט ולא בפן המקצועי, את ההחלטה על עצם ההפחתה וגם לא את ההחלטה בקשר למספר הדירות - שהיו חלק מהתוכנית שהוועדה המחוזית הורתה להפקיד, משמע מספר דירות שהיה מקובל עליה. 

שבתי וקראתי את הנספחים הרבים שצורפו לעתירה ולתגובות, ואף מצאתי עצמי מעיינת בתוכנית שצורפה ובמכתבים השונים, קראתי את ההתנגדויות וכמובן שבתי לעיין בטענות הצדדים, והגעתי למסקנה כי הרשות לא מילאה את חובת ההנמקה, ואני מוטרדת מהאופן שבו הוחלט על ההפחתה, עד כי נדמה שהמספר שנבחר הוא מספר אקראי. לא נחה דעתי מהקלוּת היתרה ומהיעדר ההסבר על הפחתה כה מהותית במספר יחידות הדיור מהתוכנית".

[quote]

השופטת אף התעכבה על עצם תפקידה של הוועדה כגוף ציבורי, ועל החובה המוטלת עליה לנמק את החלטותיה באופן מקצועי: "לוועדות התכנון והבנייה סמכויות סטטוטוריות המקנות להן מעמד שבו יש להן בפועל שליטה מסוימת, ולא קטנה, על איכות החיים של תושבי הערים והמחוזות שבהם הן מכהנות. כוח זה מחייב את הרשות לפעול באופן שקול, מידתי ובשקיפות מרבית.

משכך צריכות החלטות הוועדות להיות מנומקות כדבעי, כשכל רכיבי השיקולים גלויים, כדי שניתן יהיה להבין מה הסיבות להעדפת תוכנית א' על פני תוכנית ב', מה הסיבה להפחתת אחוזי בנייה או מספר יחידות דיור באופן שיכול לפגוע מהותית ביזם, ובמקרה שהוספו יחידות דיור או מספר קומות - מה הסיבה להוספתם באופן שיכול לפגוע בתושבי המקום. 

[quote]

לא הוסבר ולא נומק מדוע נדרשת ההפחתה של מספר הדירות, מדוע יופחתו דווקא 28 דירות מתוך 88 דירות ומדוע לא מספר אחר, וכיצד תשרת הפחתה זו את המטרה שלשמה נטען כי המספר הופחת, וכיצד מתיישבת החלטה להפחית 28 דירות לעומת התוכנית החלה על האזור וכוללת עשרות דירות חדשות שעומדות להבנות במקום. לא בנקל יכולה הוועדה להתעלם מהוראתה להפקיד את התוכנית הכוללת 88 דירות ולבטלה בהינף קולמוס, ללא שנימקה כדבעי את החלטתה השונה מעמדתה הקודמת וללא שניתן להבין במסגרת ההחלטה כי הוועדה אכן נתנה דעתה לתוצאתה".

בהתאם לכך החליטה השופטת לקבל את העתירה ולבטל את ההחלטה בעניין הפחתת מספר הדירות. היא הורתה לוועדה המחוזית במחוז תל אביב לשוב ולשקול את התוכנית, "לאחר שתביא במסגרת שיקוליה גם את השיקולים הכלכליים. הוועדה תנמק את ההחלטה תוך בחינה מקצועית של שאלת ההיתכנות הכלכלית לביצוע בניית הבניין וביצוע השימור באופן שיאפשר לבקר את ההחלטה שתתקבל". השופטת קבעה עוד כי לעותרות ישולמו הוצאות משפט בסכום של 15 אלף שקל.