אילון: "הקהילה וצביון ההייטק בחללים המשותפים הם אוברייטד"

חברת רד בינת מוכרת בעולם העסקים הישראלי בעיקר בשל זרוע ההייטק המפוארת והוותיקה שלה, אותה הקימו האחים יהודה וזהר זיסאפל. אבל במקביל, פועלת לידה קבוצת רד בינת נכסים, שפועלת בתחום הנדל"ן. "זרוע הנדל"ן צמחה גם מתוך אהבת הבעלים לתחום הבנייה", אומר רונן אילון, מנכ"ל רד בינת נכסים. לחברה יש 350 אלף מ"ר משרדים בתל אביב, ירושלים וניו ג'רסי, וכמחצית מהנכסים מושכרים לקבוצה. נכון להיום היא מקימה מגדל חדש בהר החוצבים שבירושלים.

- ענף ההיי טק מייצר תשואות הרבה יותר גבוהות מנדל"ן. למה לא לשכור נכסים, ולעסוק בתחומים שאתם מתמחים בהם ויודעים הכי טוב להשיא בהם ערך?

"קודם כל זה אהבה. יש בנדל"ן גם את האמנות שמכילה אותו, והנכסים שלנו מלאים אמנות, גם גם העיצוב הנדל"לני עצמו, וזו גם סינרגיה. זה אפשר לנו גמישות - לגדול, להצטמצם ולזוז, טרום עידן החללים המשותפים".

- רק שהיום, השוק מסביב מוצף וכבר לא קל למצוא שוכרים.

"יש בהחלט לחץ. יש האטה ולבניינים הישנים יהיה קושי. אני משתדל לא להוריד מחירים, אבל אני מרגיש את הקושי".

[quote]

- בונים יותר משצריך?

"המשק נמצא לקראת אי ודאות. בהחלט יכול להיות שיהיו פה יותר מדי בניינים ולא מעט שטחים פנויים. לנו יש את העוגן של החברות שלנו, רוב הדיירים שלנו יציבים והחוזים שלנו הם לתקופות ארוכות, בממוצע של חמש שנים. נתמודד".

- אפילו ווי וורק (Wework) מזיעה ומגמגמת, לאחר שהשוק הבין שהיא צוברת בעיקר הפסדי עתק.

"במשרדים תמיד היה חסם בדמות תקופת השכירות הארוכה, הערבויות, הבטחונות, ולא כולם יכלו לעמוד בזה. לפני 15 שנה כבר נתנו לזה פתרונות. אנחנו לקחנו שטחים קטנים, בנינו אותם והשכרנו אותם בחבילות לתקופות קצרות. אני לא לוקח על זה קרדיט מטורף, אבל ווי וורק רק לקחה ועטפה את זה באריזה יפה. כל הזמן אמרתי שהקהילה וצביון ההיי טק שנותנים לחללים המשותפים הם אוברייטד. חברה שהבניינים לא שלה, והיא מתחייבת ל-10-20 שנה והדיירים שלה מתחייבים לחודש חודשיים, בהחלט יש פה בעיה קשה וסיכון. החברות הללו מרוויחות את הסיכון, אבל יום אחד יש רווח ויום אחד יש סיכון. השוק תחרותי והפער הולך ומצטמצם ואני יכול להוציא אזהרה להרבה יזמים, שהם לא בעלי נכסים, שייזהרו".

- אנחנו רואים היום המון קונים קטנים של נכסי משרדים.

"זה ממש לעבוד על מישהו בעיניים. יש גודל מינימום כדי להיות יעיל. מי שקונה משרד קטן לא יוכל להשכיר לחברה שרוצה קצת יותר מ-200-300 מטר, חברות בינלאומיות יברחו משם, ולבניינים הללו גם יש בעיה של תחזוקה. היום הם חדשים והכל מתקתק ובעוד עשר שנים כאשר יצטרכו להשקיע בנכס, להגיע להבנה עם עשרות שותפים, זה לא יהיה פשוט והם עלולים להזדקן לא יפה. זה קורה".

[quote]

- דיברנו על הקטנים למטה, אבל מצד שני יש פה אריות בתחום הנדל"ן המניב, שמות כמו עזריאלי, אמות או מליסרון . לך אין יתרון לגודל.

"אנחנו לא מתחרים בהם, אבל אנחנו מאוד יעילים. התקורות שלנו למטר הרבה יותר טובות מאותן ענקיות. אנחנו פשוט יותר יעילים. אני גם מנהל הכספים של החברה ולא רק המנכ"ל. יש לנו היקפים מספיקים לתת מענה לכל דרישה של לקוח, ואין לנו שאיפה להתמודד על הגודל אלא רק על האיכות".

- איך בכל זאת מחליטים בימים אלו לבנות בניין חדש?

"הכי חשוב זה כמובן המיקום, אבל לא כמו פעם – קרוב למסעדות ולשירותים, אלא ביחס לתחבורה. נגישות זה המותיב המרכזי שמנחה דיירים, לתחבורה ציבורית ולרכב פרטי. היום לא הייתי בונה ברמת החייל בתל אביב ומשרד ביגאל אלון בת"א יותר טוב ממשרד ברוטשילד. כשתגיע התחבורה הציבורית והרכבת לרמת החייל, דברים ישתנו".

[quote]

- מה בין שוכרי ירושלים לבין שוכרי תל אביב?

"ירושלמים הם שוכרים של שנות ה-70. פחות מעניין אותם השואו אוף ושהמשרד יהיה מעוצב 2020. יותר חשוב להם המחיר והם לא רוצים להוציא הרבה כסף על מסעדות למטה".