התחנה המרכזית: לוינשטיין ושיכון ובינוי מדווחות לראשונה על הפסדי שערוך

לא מדובר אמנם בדרמה ענקית, ועדיין - דוחות הרבעון השלישי מגלים כי חברות לוינשטיין ושיכון ובינוי נאלצו לראשונה לרשום הפסדי שערוך על אחזקת מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב (בו הן מחזיקות במשותף). השמאי רפאל קונפורטי קבע למתחם שווי של 880 מיליון שקל, לעומת שווי של 884.2 מיליון שקל בסוף המחצית הראשונה של 2019.

חברת לוינשטיין, שפירסמה השבוע את דוחותיה לרבעון השלישי, רשמה הפסדי שערוך בסך 3.24 מיליון שקל על מתחם התחנה , לאחר שבשנת 2018 הציגה רווחי שערוך מאותו מתחם בסך 23.2 מיליון שקל. באופן כללי, חשוב להדגיש ששתי החברות עדיין מרווחות משמעותית "על הנייר" מאז רכישת המתחם ביולי 2015 תמורת 560.5 מיליון שקל. בסוף 2015 נקב קונפורטי למתחם שווי של 600 מיליון שקל, שנה לאחר מכן השווי קפץ ל-696 מיליון שקל, בסוף 2017 – בעיקר בשל התקדמות הליכי התכנון - הוא כבר עמד על 823 מיליון שקל ובסוף 2018 נקב השמאי בדוחות בשווי של 875 מיליון שקל, כך שהערכות השווי לתחנה המרכזית הישנה כבר הניבו לחברות רווחי שערוך אדירים.

על פי השומה המעודכנת, שווי הזכויות על הקרקע, היושבת על שטח של כ-35 דונם, נאמד ב-1.4 מיליארד שקל. יחד עם זאת, עלות הפינויים, המטלות הציבוריות והקמת מבני ציבור, וכן  היטל השבחה  לעיריית תל אביב מפחיתים 204 מיליון שקל מהשומה (בהערכת השווי שפורסמה במרץ האחרון, במסגרת הדוח השנתי ל-2018, ההפחתה עמדה על 260 מיליון שקל). בשורה התחתונה, בתוספת סיכונים שונים בתוכנית, לרבות הפחתת היקף הבנייה ודחיה משמעותית עד אישור סופי ובנייה, נקבע כאמור לתחנה שווי של 880 מיליון שקל.

הקרקע של התחנה המרכזית הישנה כוללת 7 חלקות שונות, עליהן פועלים כיום מגרשי חניה וניצבים מספר לא מבוטל של מבנים חד קומתיים מוזנחים בשימושי מסחר ומשרדים. השטח ברוטו כולל 35 דונם, אולם נטו (שטח לחישוב זכויות בנייה) השטח כולל 21.4 דונם. לפי דוח השמאי, פולשים יושבים כעת על שטח של 64 מ"ר, דיירים מוגנים על עוד 2,350 מ"ר וחוכרים יושבים בשטח של 1,550 מ"ר. סך הכנסות השכירות במקום עמדו בשנה שעברה על 1.15 מיליון שקל.

התחנה המרכזית: לוינשטיין ושיכון ובינוי מדווחות לראשונה על הפסדי שערוך

לפי התוכנית על הקרקע, שהופקדה להתנגדויות ביולי 2018, 60% מהשטח מיועד לתעסוקה ומסחר ו-40% למגורים, במגדלים של עד 35 קומות. הערכת השווי מציינת כי ללוינשטיין ושיכון ובינוי זכות לקבלת 78% מסך זכויות הבנייה במתחמים, "אולם מטעמי שמרנות הועמד שיעור ההקצאה על 70% לצורכי התחשיב". בדוח לשנת 2018 עמד שיעור ההקצאה "מטעמי שמרנות" על 75%.

בדוח כי על פי החלטת ועדת המשנה להתנגדויות, בדיון שנערך ב-29 ביולי 2019, הוחלט לאשר את התוכנית למתן תוקף – אולם זאת בכפוף למספר שינויים. בין היתר, הוא מציין, התווספו יחידות דיור שיוקמו עבור דיור בר השגה – "אולם קיימת בשלב זה אי בהירות בנוגע לתנאי הדיור בר השגה

השמאי מציין בדוח כי על פי החלטת ועדת המשנה להתנגדויות, בדיון שנערך ב-29 ביולי 2019, הוחלט לאשר את התוכנית למתן תוקף – אולם זאת בכפוף למספר שינויים. בין היתר, הוא מציין, התווספו יחידות דיור שיוקמו עבור דיור בר השגה – "אולם קיימת בשלב זה אי בהירות בנוגע לתנאי הדיור בר השגה (תתכן חובה בדמי שכירות נמוכים בכ-40% מדמי שכירות בשוק ועוד"). קונפורטי מציין כי "בתחשיבנו הובאו בחשבון כי שוויו של מ"ר מבונה פלדלת ביחידות אלו תואם לשווי של מ"ר מבונה לתעסוקה, היות ומדובר בנכס מניב אשר מחד דמי השכירות הצפויים למ"ר נמוכים מאלו המתקבלים בשטחי משרדים ומאידך התשואה הנדרשת בנכס מניב בשימוש מגורים נמוכה יותר ביחס לנדרש בשטחי משרדים. הערכות אלה עלולות להשתנות לאחר קביעה סופית של תנאי הדיור בר השגה כפי שיקבע. כמו כן, לא הובאה בחשבון פגיעה כתוצאה משילוב יחידות דיור בר השגה אלה במתחם".

בשורה התחתונה, הזכויות של החברות במקום כוללות 67,983 מ"ר עיקרי וממ"ד למגורים ועוד 12,592 מ"ר עיקרי וממ"ד למסחר ותעסוקה. שווי ייעוד מגורים בבינוי המוצע עומד על 14 אלף שקל למ"ר (מגלם שווי של 37 אלף שקל למ"ר בנוי),12 אלף שקל לייעוד מסחרי ורק 3,3600 שקל למ"ר עבור שטחי התעסוקה, שנפגעים מתקן החניה המחמיר החדש ומהעובדה שמדובר במגרשים מצומצמים ומגבילים יחסית.

לפני כשנה עסקנו לעומק בשאלת התחנה המרכזית הישנה של תל אביב - מה קורה בעצם במתחם שמתעקש להמשיך ולהיות פיל לבן בעיר הלבנה?