פרסום ראשון: ממונה חוק המכר מזהיר מפני בטוחות הערת אזהרה

פסק דין תקדימי סביב להערות אזהרה לטובת דיירים בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן הביא את אנשי משרד השיכון, ובראשם ממונה חוק המכר, עמית גריידי, לפרסם הנחיה מיוחדת לציבור רוכשי הדירות באשר לבטוחות מסוג הערת אזהרה כנגד רכישת דירה. בשורה התחתונה מנחה גריידי את רוכשי הדירות לבצע תשלומים בגין רכישת דירה חדשה אך ורק בהתאם לתקנות המכר, שיבטיחו כי התשלום ישקף את התקדמות העבודה בפרויקט בשטח.

המכתב הוצא על רקע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב בנוגע לפרויקט תמ"א 1/38 (תוספת וחיזוק) ברחוב יהודה הנשיא 7 ברמת גן שאותו יזמה חברת "דרך התאנה". החברה סיכמה עם הדיירים על ביצוע העבודות, שכללו חיזוק ושיפוץ לבניין, הרחבת הדירות הקיימות ועוד – וזאת בתוך 15 חודשים ממועד קבלת היתרי הבנייה. בתמורה להתחייבויותיה קיבלה החברה את מלוא זכויות הבנייה ברכוש המשותף בבניין, אך בפועל עבודות הבנייה לא הושלמו ואף פסקו כליל בשלהי שנת 2016, לאחר שהחברה נקלעה לקשיים כלכליים.

הדיירים הגישו כמובן תביעה נגד החברה לבית המשפט המחוזי, ובהמשך למהלך זה מונה מנהל מיוחד לפרויקט, במטרה להוציאו לפועל, שכן הבניין כיום משופץ באופן חלקי ומצבו בכי רע. המנהל המיוחד נכנס לעובי הקורה, ולאחר בדיקת הפרויקט לעומק הגיע למסקנה חותכת שאותה אף הגיש לבית המשפט: רק ויתור על הסכמי המכר שנחתמו בין החברה לרוכשים, ומחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת הדיירים בפנקסי רשם המקרקעין, יאפשרו את הוצאת הפרויקט לדרך. המנהל המיוחד הסביר כי המהלך נדרש "בשל כלל הקשיים האמורים, ואף בשל העובדה כי הפרויקט נעדר ליווי בנקאי באופן שאינו מאפשר השלמתו ללא גיוס כספים נוספים מן הרוכשים", כך בפסק הדין. המשמעות: ביטול ההסכמים שנחתמו בין הדיירים ליזם, ללא החזר כספי כלשהו שיועבר לדיירים.

הרוכשים הם שבחרו להתקשר עם החברה שהתחייבה לבנות את יחידות הדיור בהיעדר ליווי בנקאי. מאזן הסיכונים והסיכויים - כמו גם האינטרסים של הצדדים - באו לידי ביטוי בהסכמי המכר ואין בטענות בדבר נזקם של הרוכשים, מבלי להקל בהם ראש, כדי להביא לדחיית הבקשה"

המנהל המיוחד אף הזכיר בהקשר זה כי הרוכשים היו אלו שבחרו להתקשר עם החברה בהסכמי מכר לבניית הפרויקט בהיעדר ליווי בנקאי, על כל הסיכון המשתמע מכך – ובכך למעשה מתח ביקורת על דרך פעולתם. בית המשפט תמך בעמדה זו וכתב בהחלטתו: "מקובלת עליי עמדת המנהל המיוחד, לפיה הרוכשים הם שבחרו להתקשר עם החברה שהתחייבה לבנות את יחידות הדיור בהיעדר ליווי בנקאי. מאזן הסיכונים והסיכויים - כמו גם האינטרסים של הצדדים - באו לידי ביטוי בהסכמי המכר ואין בטענות בדבר נזקם של הרוכשים, מבלי להקל בהם ראש, כדי להביא לדחיית הבקשה".

בהתאם לכך אישר בית המשפט למנהל המיוחד לוותר על הסכמי המכר שנחתמו בין החברה לבין הרוכשים כנכסים מכבידים, בהתאם להוראת סעיף 361 לפקודת החברות, והורה על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים על היחידות. "כמו כן, יכול המנהל המיוחד לפעול לפרסום הזמנה להציע הצעות לרכישת הפרויקט כשהוא נקי מכל שעבוד ו/או התחייבות כמבוקש", נכתב בפסק הדין. "שאלת מעמדם של הרוכשים בכספים שיתקבלו תתברר במסגרת תביעות חוב שיגישו הרוכשים וזו תוכרע בהתאם להוראות הדין".

מדובר בפסק דין אשר משליך על כל פרויקט שהבטוחות בו הן מסוג הערת אזהרה – ועל כן ראה לנכון ממונה חוק המכר, עמית גריידי, להוציא הודעה מסודרת בעניין. בהודעה שפרסם לציבור רוכשי הדירות כתב גריידי: "תשלומים בגין רכישת דירה חדשה, אשר הבטוחה הניתנת עבורם הינה מסוג
הערת אזהרה , יש לבצע בהתאם לתקנות המכר בלבד! התקנות מאפשרות ליזם לגבות כספים בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, ובהתאם לאבני דרך כפי שנקבעו על ידי משרד הבינוי והשיכון ". 

העברת כספים לקבלן בקצב התואם את הוראת התקנות, יבטיח כי הסכום ששילם הרוכש לקבלן, בכל רגע נתון לאורך חיי הפרויקט, משקף את התקדמות הבנייה בפועל, דבר אשר יצמצם את החשיפה של רוכש הדירה במקרה של עצירת הפרויקט. במקרה שבו מגיעה דרישת תשלום ועולה ספק אם הדרישה הולמת את שלב הבנייה שבו מצוי הפרויקט, אזי מומלץ לבצע פעולות אשר יבטיחו את נאותות הדרישה"

עוד כתב גריידי כי "העברת כספים לקבלן בקצב התואם את הוראת התקנות, יבטיח כי הסכום ששילם הרוכש לקבלן, בכל רגע נתון לאורך חיי הפרויקט, משקף את התקדמות הבנייה בפועל, דבר אשר יצמצם את החשיפה של רוכש הדירה במקרה של עצירת הפרויקט. 

במקרה שבו מגיעה דרישת תשלום ועולה ספק אם הדרישה הולמת את שלב הבנייה שבו מצוי הפרויקט, אזי מומלץ לבצע פעולות אשר יבטיחו את נאותות הדרישה אל מול השלב בו נמצא הפרויקט, באמצעות בעל מקצוע".

"ייתכן שעל ממונה חוק המכר להצטרף להליך הערעור המתנהל בעליון"

עו"ד אסף אנגלרד, שותף בכיר ומנהל מחלקת מימון ובנקאות במשרד עורכי הדין המבורגר עברון ושות', אומר שתוצאת פסק הדין של בית המשפט המחוזי היא אכן קשה ביותר מבחינת רוכשי הדירות בפרויקטים של תמ"א 1/38. "רוכשים אלה סברו כי קיבלו בטוחה ראויה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). בית המשפט המחוזי מנתח את זכויות רוכשי הדירות אל מול זכויות החברה שקרסה ומקבל את בקשת המנהל המיוחד להכריז על הסכמי הרכישה כנכס מכביד ולבטל את הערות האזהרה. צריך לזכור שהערות האזהרה של רוכשי הדירות נרשמו על זכויות בעלי הדירות הקיימות, ובהתאם לפסיקה קודמת של בית המשפט העליון, הערות אזהרה אלה מחייבות את בעלי הדירות ולא רק את החברה. 

תוצאה מסתברת של פסק הדין היא שנמצא יותר ויותר פרויקטים כאלו המלווים בליווי פיננסי, והבטוחה שתוענק במסגרתם תהיה של ערבות מכר או פוליסת מכר, שכן רוכשי דירות יירתעו מלהתקשר בהסכמים לרכישת דירות בפרויקטים של תמ"א 1/38 הכוללים בטוחה של הערת אזהרה בלבד. על פסק הדין הזה הוגש ערעור לבית המשפט העליון, וכמובן שיהיה מעניין לראות כיצד בית המשפט העליון יכריע בהתנגשות הזו שבין זכויות הצדדים השונים לעסקה"

בפסק הדין בית המשפט המחוזי מעדיף את עניינם של בעלי הדירות הקיימות על פני רוכשי הדירות החדשות. הכרעה זו איננה נקייה מספקות שעה שבחוק המכר עצמו נקבע שהערת אזהרה נקייה היא אחת הבטוחות שרשאי מוכר להעמיד לרוכש דירה. אין ספק שקביעת בית המשפט, אף שהיא עוסקת במקרה מיוחד וקשה, פוגעת בעוצמתה של בטוחה זו ועשויה לפגוע בביטחון ובוודאות העסקית של רוכשי דירות בתמ"א 1/38. תוצאה מסתברת של פסק הדין היא שנמצא יותר ויותר פרויקטים כאלו המלווים בליווי פיננסי, והבטוחה שתוענק במסגרתם תהיה של ערבות מכר או פוליסת מכר, שכן רוכשי דירות יירתעו מלהתקשר בהסכמים לרכישת דירות בפרויקטים של תמ"א 1/38 הכוללים בטוחה של הערת אזהרה בלבד. על פסק הדין הזה הוגש ערעור לבית המשפט העליון, וכמובן שיהיה מעניין לראות כיצד בית המשפט העליון יכריע בהתנגשות הזו שבין זכויות הצדדים השונים לעסקה".

עוד מוסיף עו"ד אנגלרד כי בהודעה האחרונה של ממונה חוק המכר הוא מפנה לתקנות המכר הקובעות את קצב קבלת הכספים המותר כשהבטוחה היא הערת אזהרה - תקנות שתוקנו לאחרונה והותאמו גם לפרויקטים של תמ"א 1/38. "הפרסום של ממונה חוק המכר חשוב כמובן, ובהחלט עשוי להקטין את הסיכון והחשיפה של רוכשי הדירות, אבל ייתכן שהממונה צריך לעשות יותר מזה. היות שתוצאת פסק הדין משמעותה למעשה פגיעה במעמדה של הערת אזהרה כבטוחה על פי חוק המכר, ייתכן שהממונה על חוק המכר, אשר תפקידו בין השאר הגנה על רוכשי דירות, להצטרף להליך הערעור המתנהל בפני בית המשפט העליון, כידיד בית המשפט, ולהביע את עמדתו בקשר עם רוכשי הדירות, אשר הערת האזהרה נועדה כאמור להגן על זכויותיהם. מובן שהקושי הקיים בכך הוא שמדובר במקרה קשה ומיוחד (כולל מכירת דירות למקורבים),ולכן ספק אם הממונה ירצה להביע עמדה מפורשת דווקא במקרה כזה".