"רוכשי דירות שילמו מאות אלפי שקלים ונשארו ללא בטוחה"

לא מעט ישראלים מגשימים את חלום רכישת הדירה, ואז מגלים שמדובר בעצם בסיוט. בתרחיש האימים הגרוע ביותר, הם גם שילמו ממיטב כספם וגם לא קיבלו את הדירה המיוחלת. זה למשל מה שקרה לאחרונה לרוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 ברחוב יהודה הנשיא 7 ברמת גן, שגם שילמו מאות אלפי שקלים לקבלן וגם נשארו אפילו ללא הערת אזהרה על הקרקע, לאחר שבית המשפט קבע שמדובר ב"תנאי מכביד" והורה למחוק את אותן הערות מהטאבו, כדי לאפשר לקבלן חדש להכנס לנעלי הקבלן שנקלע לצרות.

בפודקסאט "מגדל בבל" שוחחנו עם עו"ד אסף אנגלרד, שותף בכיר וראש מחלקת מימון ובנקאות במשרד המבורגר, עברון ושות', המזהיר את רוכשי הדירות מחשיפה לסכנות משפטיות ואחרות בעקבות רכישה של דירה.

אנגלרד: "פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב בנוגע לפרויקט בבניין ברחוב יהודה הנשיא ברמת גן, עשה רעידת אדמה בנושא תמ"א 38 /1 (חיזוק ועיבוי בניין קיים). מדובר בבניין שתקוע כבר הרבה שנים, והשופטת קבעה כי הערות האזהרה לרוכשים החדשים הן 'נכס מכביד' לפי חוק החברות, ויש למחוק אותן. במקרה הזה תוכנית היזם היתה לבנות 12 דירות חדשות, אך למרבה הצער אישרו לו עשר בלבד והוא גם נאלץ לשלם למעלה ממיליון שקל כופר חניה, וזה שיבש לו את כל התוכנית העיסקית שלו. השופטת אמרה שהיא דואגת לחברה, ולמעשה היא דאגה לבעלי הדירות הקיימות, במקום לרוכשים החדשים. אפשר להתווכח עם הקביעה הזו, לאחר שבאיזון האמיתי והעדין שבין בעלי הדירות הקיימות לבין רוכשי הדירות, בית משפט העדיף באופן ברור את בעלי הדירות הקיימות".

- ומה הסטטוס שלהם כרגע?

"למרות שהערת האזהרה היא בטוחה טובה, הם נשארו ללא בטוחות. השופטת גם אמרה שאין לה ביסוס משפטי לתת להם נשייה מובטחת, כך שמאות האלפים הרבים שהם שילמו נשארו ללא כל בטוחה".

- חזרנו לטרום עידן חפציבה, כשרוכשי דירות נשארים ללא כלום.

"נכון. בנתיים הוגש ערעור לעליון, לאחר שבקשה לעיכוב ביצוע נדחתה. יש פה תמרור מאוד חשוב - האם הפרויקט מלווה או לא על ידי בנק. חלק גדול מהפרויקטים הללו לא מלווה, אבל אולי זה יעודד ליווי, מה שאומר שהבנק מפקח על כל מערכת התשלומים ומעניק לרוכשים ערבות או פוליסת חוק מכר. צריך גם לדעת שכמות המקרים שבהם מומשו אותן ערבויות חוק מכר היא מעטה ביותר, מה שאומר דה פקטו, שרוכש שקיבל ערבות חוק מכר מבטיח את השלמת הדירה".

- אז אם לא קיבלת ערבויות בפרויקט למגורים, תברח?

"צריך להשקיע יותר תשומות כדי לראות שהכספים המשולמים אכן משמשים לצורך הבנייה ותואמים את ההתקדמות בשטח, כדי שהערת האזהרה תהיה בתוקף".

- ואולי צודק בית המשפט, וזו הדרך היחידה להציל פרויקטים?  

"אתה צודק במובן הזה שזה השיקול שהנחה את בית המשפט. כונסי נכסים ניסו להשלים את הפרויקט, ובית המשפט אמר שמחיקת הערת האזהרה זו הדרך היחידה להשלים את הפרויקט".

לא חושב שמשרד השיכון חלש. יחד עם האוצר והמשפטים הם מקדמים רפורמות להגנת הצרכנים בנושאי קבוצות רכישה והתחדשות עירונית, ופה יכול להיות שהוא היה צריך לעשות עוד צעד לאיזון בין בעלי הדירות לרוכשי הדירות החדשות"

בימים האחרונים הוציא הממונה על חוק המכר במשרד השיכון עמית גריידי אזהרה לציבור, בכל הנוגע לכוחן של הערות האזהרה ובנוגע לחובת התשלום רק לפי התקדמות הפרויקט. לדברי אנגלרד, "אף אחד לא אמר שהתשלומים לא בוצעו בהתאם להתקדמות הנכונה. צריך לדאוג לא רק לתשלומים, אלא לוודא שהכספים אכן ישמשו לצורך הבנייה ושהפרויקט ינוהל במשק סגור. אני הייתי שואל אם נכון שיותר שהממונה על חוק המכר במשרד השיכון יצטרף כידיד בית המשפט להליך בבית המשפט העליון. הוא מופקד על הגנת רוכשי הדירות, זה המנדט שלו".

- משרד השיכון חלש מדי?

"לא חושב שמשרד השיכון חלש. יחד עם האוצר והמשפטים הם מקדמים רפורמות להגנת הצרכנים בנושאי קבוצות רכישה והתחדשות עירונית, ופה יכול להיות שהוא היה צריך לעשות עוד צעד לאיזון בין בעלי הדירות לרוכשי הדירות החדשות".

- מה יותר מסוכן – תמא 1 או קבוצת רכישה? נראה שבשניהם אנשים לא מפנימים את הסיכון.

"שאלה מצוינת. בתמא 1 בית המשפט אמר את דברו ואמר לציבור ללכת לפרויקטים שמלווים פיננסית. זה יגרום לכך שיזמים ירוצו לקבל ליווי פיננסי בפרויקט של תמא 38/1. הבנקים לא אוהבים את זה, אבל נראה שיתופי פעולה בין גופים חוץ בנקאים ליזמים. יש פה שכבה נוספת של עלויות, אבל אנשים ילכו לכיוונים האלה.

"בקבוצות רכישה אין ספק שצריך לבחון היטב. אני חושב שחוק קבוצות הרכישה יאושר מיד בממשלה הבאה, ובקבוצה הבדיקות צריכות להיות הרבה יותר גדולות. גם פה, קבוצה שמלווה על ידי גורם מממן מצבה הרבה יותר טוב, גם אם פורמלית אי אפשר להסתמך עליו. צריך להשקיע הרבה תשומות משפטיות, קנייניות, ומסחריות כדי לראות שהפרויקט מסחרי".

- וקבוצת רכישה של משרדים?

"הסיכון אותו סיכון, אם כי הרגולטור הביע את דעתו שהוא רוצה להגן על רוכשי דירות מגורים. זה במרכז הפוקוס שלך הרגולטור".

- אתה פוגש רוכשים, הם מבינים את הסיכון?

"מהיכרותי עם רוכשים, אני חושב שבגדול כן. בוודאי בפרויקטים של שטחי מסחר או משרדים. אבל גם בדירות, אנשים יותר מודעים בעקבות פרשת חפציבה".

הסכם המדף לפינוי בינוי כולל סעיף שמאפשר גם למשלים הון לקבל שיעבוד על הזכויות בקרקע. זו בשורה שתשחרר עוד אשראי ותאפשר ליזם לתפור את חבילת המימון. משלימי ההון העצמי נכנסים בשלבים יותר מסוכנים, והם מאפשרים לפרויקט לצאת לדרך"

- אחרון חביב זה הפינוי בינוי. כל פרויקט נמשך לפחות עשר שנים. האם "הסכם המדף" שפורסם כעת על ידי משרד השיכון יעזור להריץ מהר יותר פרויקטים כאלו?

"ניכר שנעשה בהסכם המדף הרבה עבודה מקצועית וניסיון. יש בהסכם כמה בשורות – יש פה איזון נכון ויפה בין הצדדים השונים, בעלי הדירות, רוכשי הדירות החדשות, הקבלן , הגורם המממן. מדובר בהסכם מאוזן. הייתי מצביע על שתי נקודות – אחת, סעיף שמאפשר גם למשלים הון לקבל שיעבוד על הזכויות בקרקע. לא רק הגורם הבכיר, אלא סעיף 18/4 כולל אפשרות לשעבד דירות גם לטובת משלים ההון. זו בשורה. זה ישחרר עוד אשראי ויאפשר ליזם לתפור את חבילת המימון. משלימי ההון העצמי נכנסים בשלבים יותר מסוכנים, והם מאפשרים לפרויקט לצאת לדרך".

"הבשורה השנייה קשורה למנגנון שנעשו הרבה ניסיונות לבצע אותו - פינוי בינוי משולב בקבוצת רכישה. היזם יוכל להעביר חלק מהזכויות שלו מבעלי הקרקע לא רק לצורך מכירת דירות, אלא גם זכויות בקרקע ניתן יהיה להעביר לצד ג' לפי סעיף 23 בהסכם המדף. בשורה התחתונה, יש פה כלי עבודה מצוין, בסיס לצדדים השונים לעבוד עליו. לא חסכו לנו את העבודה כעורכי דין, אבל בהחלט יש פה סוג של בשורה ותנופה להתחדשות העירונית שכל כך חשובה לנו".