"הגבול בין מארגן קבוצה ליזם הוא מאוד דק, אבל גם מאוד ברור"

"לא  אכפת לי מקבוצות רכישה. זה לא במנדט שלי. אבל ברגע שנותנים לחבר קבוצה יותר ויותר ביטחון ופחות ופחות אי ודאות, הוא הופך להיות קונה דירה – ואז זו כבר האחריות שלי. אם אתה רוצה לצמצם סיכונים לחלוטין, לך תקנה דירה מקבלן". כך הדגיש אתמול עו"ד עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד השיכון, במסגרת יום עיון, "בוקר של נדל"ן", שנערך במרכז הנדל"ן, ועסק בתמורות האחרונות בתחום קבוצות הרכישה.

בהיעדר חוק קבוצות רכישה, שהובטח כבר מזמן ויחכה גם לממשלה הבאה, הופך גריידי לדמות החשובה ביותר בנוגע לגורל הקבוצות בשנים הקרובות. באוגוסט האחרון פירסם גריידי נייר עמדה שהגדיר רשימה של תנאים שיפטרו את המארגנים ואת חברי קבוצת רכישה מכניסה מאיימת לכללים המחייבים של חוק מכר דירות ("אני חתום על הנייר שפורסם, אבל חשוב שיהיה ברור שיש לו כמה וכמה הורים והוא ממש לא נוסח בחדר צדדי במשרד השיכון"). 

עמית גריידי: "ברגע שנותנים לחבר קבוצה יותר ויותר ביטחון ופחות ופחות אי ודאות, הוא הופך להיות קונה דירה – ואז זו כבר האחריות שלי. אם אתה רוצה לצמצם סיכונים לחלוטין, לך תקנה דירה מקבלן"

גריידי: "אני מבקר בעשרות קבוצות רכישה, לפעמים באופן סמוי ולפעמים באופן גלוי. אני לומד המון על הסכמי שיתוף וניהול של קבוצות. הגבול בין מארגן, שהוא בסה"כ מתווך או יועץ, לבין יזם של ממש הוא מאוד מאוד דק, אבל גם מאוד ברור. קל לזהות מתי הקונה מבצע בפועל עיסקה לרכישת דירה. לא מספיק להסתכל על ההסכמים של עורכי הדין, שניסחו את ההסכם בזהירות, אלא צריך לראות מה קורה בפועל בהתנהלות של הפרויקט. אני לא אוהב למשל פרוטוקולים שחתומים על ידי מארגן הקבוצה, אלא כאלה שחתומים על ידי נציגות הקבוצה, שהיא מבחינתי בדיוק כמו מנכ"ל של חברת אפריקה ישראל ".  

ביולי 2018 פורסמו המלצות הצוות הבינמשרדי שהקים משרד המשפטים, שנועד להגדיר לראשונה תנאים ברורים לפעילות קבוצות רכישה בישראל. בפועל, כפי שהדגישה עו"ד יעל נתן ממשרד פירון ושות' ביום העיון, ההמלצות עדיין לא הפכו לחוק מחייב, ולא ברור עדיין מה מכל ההמלצות שהופיעו בדוח ישרדו עד שנגיע, אם וכאשר, אל הישורת האחרונה בכנסת.

בנתיים, ציינה נתן כי במשך שנים ארוכות שימשה רשות המיסים, ובעקבותיה בתי המשפט, לפוסקת המרכזית בנוגע להגדרה ומעמד קבוצות רכישה, כשקבעה לא פעם שהן פעלו דה-פקטו כיזמים (והשיתה על המארגנים מס רכישה , מס שבח ומע"מ). מנהל מיסוי מקרקעין חדרה, למשל, פעל בשנים האחרונות באופן ברור לעקר כמעט לחלוטין את כלי סיחור האופציה הפופולארי מבעלי קרקע ישירות אל חברי קבוצה (כשראה גם במארגן שלב החייב במס),אולם בתי המשפט החזירו את מתן האופציה להיות כלי לגיטימי לארגון הקבוצה (בשם "הגמישות המסחרית"),ובחודש מרץ 2020 אמור להתקיים דיון מכריע בשאלה בבית המשפט העליון.

עו"ד יעל נתן ציינה כי מנהל מיסוי מקרקעין חדרה פעל בשנים האחרונות באופן ברור לעקר כמעט לחלוטין את כלי סיחור האופציה מבעלי קרקע ישירות אל חברי קבוצה, אולם בתי המשפט החזירו את מתן האופציה להיות כלי לגיטימי לארגון הקבוצה. בחודש מרץ 2020 אמור להתקיים דיון מכריע בשאלה בבית המשפט העליון

וכאמור, מי שנטל לאחרונה את המושכות הוא גריידי ומשרד השיכון. "צריך להבין שלהחיל על המארגן את חוק מכר דירות זה אירוע מאוד מאוד משמעותי, ואין לו הרבה דרכים לצאת מזה בסדר. לכן מאוד מסוכן לעבור את הגבול", הדגיש גריידי, שמודע לביקורת על כך שהוא חונק בפועל קבוצות רבות: "זו התחלה של הסדרה, וכל התחלה היא קשה. מה גם שאני לא מסיר אחריות מהממשלה שלא פעלה עד היום להסדרת הענף".

לפי שעה, הספיק גריידי לקבוע שחברי קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה" בתל אביב (שרכשו קרקע לשלושה מגדלים, 324 דירות, תמורת 1.06 מיליארד שקל) מוגדרים כיזמים ("הם מכרו למשל דירות שעתידות להתווסף בהקלות שבס-כחלון, הגם שההקלות הללו עדיין לא אושרו, ואפילו לא צירפו את הקונים החדשים להיות חלק מחברי קבוצת הרכישה המקורית"). חשוב לציין שחברי הקבוצה הגישו ערר נגד ההחלטה, שיתנהל בקרוב בבית המשפט המחוזי.

בנוסף, הוא הגדיר מארגן קבוצת רכישה של פרויקט תמ"א 38 /1 (עיבוי וחיזוק) כיזם לכל דבר ("הוא קבע להם הכל מראש – הקבלן המבצע, התכנון וכו' - עם סעיף משפטי שאמר שאם הוא יוצא מהתמונה הם חייבים לעלות על הקרקע בתוך 45 יום, כשברור שלא ניתן לעשות זאת"). אנשי משרד השיכון הגיעו לפרויקט כלקוח סמוי, ובעקבות זאת השיתו על המארגן/היזם קנס של 2.5 מיליון שקל. לדברי גריידי, "אנחנו מנסים לתקן ולא לפרק חברות. לכן, אותו מארגן שינה את כל ההסכמים, והפחתנו לו את הקנס דרסטית, לאזור ה-100 אלף שקל בלבד".

אנשי משרד השיכון הגיעו לפרויקט תמ"א 38 /1 כלקוח סמוי, ובעקבות זאת השיתו על המארגן/היזם קנס של 2.5 מיליון שקל. לדברי גריידי, "אנחנו מנסים לתקן ולא לפרק חברות. לכן, אותו מארגן שינה את כל ההסכמים, והפחתנו לו את הקנס דרסטית, לאזור ה-100 אלף שקל בלבד"

משרד השיכון גם שולל באופן גורף כל קבוצת רכישה שמארגנת אופציה לרכישת קומת משרדים אחת, במגדל שעומד מוכן או שהוא לקראת סיום. במקביל, נכון להיום דנים כרגע במשרד השיכון בנוגע לסטטוס של פרויקטים המשלבים קבוצת רכישה ויזמות רגילה, שהיו מאוד נפוצים בשנים האחרונות. גריידי: "קרקע עבור שני בניינים, אחד מיועד לקבוצת רכישה ואחד ליזמות רגילה, זה דבר מאוד בעייתי. ברור שהתכנון, הביצוע וכו' יהיה אותו דבר בשני הבניינים. לפיכך, כל המבחנים מתעצמים שם, ואנחנו בוחנים זאת כרגע".

בשורה התחתונה, הדגיש גריידי, המבחן החשוב ביותר להגדרת קבוצת רכישה או יזמות רגילה היא השאלה האם נקבע מחיר סופי. "זה הכי בעייתי. ברגע שיש מחיר ברור, ברור שהמארגן לא יכול לתת לשום דבר לקרות בפרויקט ללא אישור שלו, אחרת חברי הקבוצה יבחרו את העורך דין, היועץ, האדריכל ועוד הכי טובים בעולם, ולא רק בישראל. ברור שזה לא יכול לקרות, וזה משליך על האופי של הפרויקט. מי שבונה לבד שידע שיש בזה סיכונים, ואם הוא לא רוצה סיכונים, שיקנה דירה מקבלן".

עו''ד יעל נתן. ''מחכים לחוק''​