מדד המשרדים, ינואר 2020: קפיצה בביקוש – ועלייה גם בכמות השטחים להשכרה

לאן הולך שוק המשרדים? אומנם מדובר בנתוני חודש אחד בלבד, אך נדמה כי חודש ינואר 2020 מצביע על האפשרות להתפתחותן של שתי מגמות בתחום: האחת – עלייה משמעותית ויפה בביקושים; השנייה – עלייה בכמות השטחים והמשרדים המוצעים להשכרה. זאת על פי נתוני מדד מרכז הנדל"ן ויד 2, הנשען על כמות המשרדים להשכרה והיקפם המפורסמים באתר יד 2.

הנתון המשמעותי ביותר שמראה מדד ינואר נוגע לביקוש למשרדים, אשר עלה בינואר בכ-9% מבחינת חיפושים ייחודיים – ל-5,365 חיפושים, לעומת 4,922 בדצמבר 2019. האזור שהוביל מבחינה זו בינואר הוא מתחם הבורסה ברמת גן, שלו נרשמו 1,360 חיפושים לאורך החודש. אזור בולט נוסף הוא אזור לב העיר של תל אביב, שם נרשמו 834 חיפושים. 

בינואר 2020 עמד מספר החיפושים באזור רמת החייל על 702, זאת לעומת 610 בדצמבר 2019 ו-510 בנובמבר 2019 – עלייה של 37% בנפח החיפושים בתוך חודשיים. כמות החיפושים באזור הרחובות הרכבת ומונטיפיורי בתל אביב עלתה בין דצמבר לינואר בכמעט 100 חיפושים

נציין בהקשר זה גם את אזור רמת החייל בתל אביב, שנהנה מעלייה משמעותית זה החודש השני ברציפות: בינואר 2020 עמד מספר החיפושים באזור על 702, זאת לעומת 610 בדצמבר 2019 ו-510 בנובמבר 2019 – עלייה של 37% בנפח החיפושים בתוך חודשיים. כמות החיפושים באזור הרחובות הרכבת ומונטיפיורי בתל אביב עלתה בין דצמבר לינואר בכמעט 100 חיפושים.

נתון מעניין נוסף נוגע לשטחים ולמספר המשרדים שהוצעו להשכרה: כלל השטחים שהוצעו להשכרה בינואר 2020 עמד על 766,782 מ"ר, זאת לעומת 736,554 מ"ר בדצמבר. מדובר בעלייה של כ-4.1% בשטחי המשרדים הכוללים שהוצעו להשכרה – זאת לעומת עלייה של כחצי אחוז בלבד בין נובמבר לדצמבר 2019. כמות השטחים הרבה ביותר נמצאת בבורסה בר"ג – 114,925 מ"ר, וגם כאן ניצב במקום השני אזור לב העיר בתל אביב, עם 112,361 מ"ר.

העלייה הזאת מתבטאת, כמובן, גם במספר המשרדים המוצעים להשכרה – בינואר 2020 היו 2,447 משרדים כאלו, לעומת 2,413 בדצמבר. העלייה המינורית, יחסית, במספר המשרדים יכולה להצביע על כך שבינואר היו יותר משרדים גדולים להשכרה.

העלייה הגדולה ביותר במחיר למ"ר בינואר נרשמה בירושלים, מ-79 שקל למ"ר במרכז העיר ל-83 שקל למ"ר. האזור שבו נרשם המחיר הממוצע הנמוך ביותר הוא פארק תעשייה אפק בראש העין – 46 שקל למ"ר. מדובר במחיר נמוך בכ-50% מהמחיר הממוצע בלב תל אביב

גם המחיר למ"ר עלה בינואר 2020 בצורה יפה – מ-68.45 שקל למ"ר בדצמבר 2019, ל-69.1 שקל למ"ר בחודש שאחריו. המובילה מבחינה זאת היא תל אביב, כמובן, שם המחיר למ"ר (באזור לב העיר) עומד על 90 שקל למ"ר. העלייה הגדולה ביותר בינואר נרשמה בירושלים, מ-79 שקל למ"ר במרכז העיר בדצמבר 2019, ל-83 שקל למ"ר במרכז העיר בינואר 2020. האזור שבו נרשם המחיר הממוצע הנמוך ביותר הוא פארק תעשייה אפק בראש העין – 46 שקל למ"ר, כפי שהיה בחודש שעבר. מדובר במחיר נמוך בכ-50% מהמחיר הממוצע בלב תל אביב.

נזכיר כי לאחרונה ישנו חשש בקרב גורמים רבים כי עודף היצע יביא לירידה דרמטית במחירי השטחים להשכרה בתחום המשרדים. בדו"ח השנתי של 2019 כתבה חברת סלע קפיטל כי "אם כלכלת ישראל תיקלע למיתון שיפגע ברמת הצמיחה ובפעילות העסקית, אזי בנייתם של שטחי משרדים רבים יצור עודף היצע אשר יפגע בשיווי המשקל הקיים ועשוי לגרום לירידה בשיעורי התפוסה ובמחירי השכירות".

חברת לוינשטיין נכסים כתבה בדו"ח המסכם שלה: "יש להביא בחשבון כי באזור תל אביב, שבו ממוקמים שני נכסים מהותיים מאוד של החברה, החל להיווצר עודף של שטחי משרדים".

לכך יש להוסיף את הפרסום האחרון מטעם החטיבה הישראלית של חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית CBRE, אשר לפיו התשואה בתחום המשרדים בישראל ירדה ברבעון הרביעי של 2019 ל-6.5% - כחצי אחוז פחות מ-2018.