"ניכנס לקיפאון חריף מבחינת רכישת דירות מצד משקיעים"

"שיעור מס הרכישה בגין רכישת דירה להשקעה עומד כיום על שמונה ועשרה אחוזים - מדובר במספרים דמיוניים. שיעורי המס נקבעו במסגרת הוראת השעה שמסתיימת בסוף השנה, ורשות המיסים מודעת לכך שאם לא תתקבל החלטה בנושא, ניכנס לקיפאון חריף לקראת סוף 2020 מבחינת רכישת דירות מצד משקיעים. הם יחכו לינואר, לסיומה של הוראת השעה, כי זה יביא להם חיסכון של 3% לפחות במס הרכישה". כך אמרה היום (ג') רו"ח ועו"ד ורד אולפינר, שותפה וראש תחום מיסוי נדל"ן בפירמת EY ישראל, במסגרת הרצאתה ב"בוקר של נדל"ן" תחת הכותרת היבטים מיסויים הקשורים במשבר הקורונה. 

"המיסוי הקיים גרם להרבה מאוד משקיעים ותושבי חוץ להדיר את רגליהם", הוסיפה אולפינר. "לאור המצב הקיים, מלאי הדירות גדול, והשוק צמא לרוכשים. למיטב ידיעתי, רשות המיסים אמורה להכריע בנושא מס הרכישה על דירה להשקעה בתקופה הקרובה – בין אם תחליט על הארכת הוראת השעה ובין אם תחליט שלא להאריך אותה. היא דנה בכך כבר היום. אם יוחלט שלא להאריך את הוראת השעה, ייתכן שיחליטו לשנות את החקיקה כבר היום, עוד לפני סוף השנה, כדי למנוע קיפאון נוסף בנוסף להשפעת משבר הקורונה".

בין אם תחליט על הארכת הוראת השעה ובין אם תחליט שלא להאריך אותה, רשות המיסים דנה בכך כבר היום. אם יוחלט שלא להאריך את הוראת השעה, ייתכן שיחליטו לשנות את החקיקה כבר היום, עוד לפני סוף השנה"

אולפינר דיברה, לצד רותם בן יהודה – מנהל בכיר במיסוי נדל"ן בפירמת EY ישראל, על השפעותיו הרבות של משבר הקורונה בהיבט המיסויי – אך התמקדה בעיקר בצעדים שיכול לבצע כל יזם או קבלן שכרגע נמצא ברשותו מלאי דירות גדול שהוא מתקשה למכור, באופן טבעי, בשל המצב. לדבריה, ישנן כמה אפשרויות להתמודדות עם המשבר, ומספר דרכים לשפר את תזרים המזומנים גם בזמנים כאלו.

"לא מעט חברות נשארו עם מלאי דירות שקשה מאוד למכור כיום", אמרה אולפינר. "יש אי-ודאות רבה בשוק, יש חשש גדול ואי וודאות באשר לקבלת הלוואות, אין ודאות תעסוקתית. רבים יושבים על הגדר ומחכים לראות אם המחירים ירדו, וכך נוצר אותו מלאי בלתי מבוטל של דירות בידי היזם או הקבלן .

הדבר הראשון שחשוב לעשות, לפני כל צעד או החלטה, הוא לצלול פנימה אל הנתונים והמספרים, כדי להבין כמה מס צריך לשלם, כמה מס ייחסך מכל צעד שנעשה ועוד. בכל מצב, המספרים מנצחים. אסור לפעול רק על בסיס המלצות כלליות"

הדבר הראשון שחשוב לעשות, לפני כל צעד או החלטה, הוא לצלול פנימה אל הנתונים והמספרים, כדי להבין כמה מס צריך לשלם, כמה מס ייחסך מכל צעד שנעשה ועוד. בכל מצב, המספרים מנצחים. אסור לפעול רק על בסיס המלצות כלליות.  

אחד הצעדים האפשריים במצב הנוכחי הוא השכרת הדירות הקיימות לתקופה של עד שנתיים – אפשרות שרשויות המס מאפשרות מבלי לראות בכך אירוע מס רעיוני, כלומר מבלי לחייב במע"מ על שווי הדירות. יש לציין כי בניגוד למע"מ, רשות המיסים לא מתחייבת שלא לראות בפעולה כזו אירוע מס, ולכן כדאי לפנות אליה לקבל הבהרות מראש. היתרון הגדול הוא שאפשר להשכיר את הדירה גם לחודשים בודדים, ולמכור אותה עם סיום תקופת השכירות". 

היתרון הגדול בהשכרת בניין מכוח חוק העידוד הוא שיעור המס המופחתים – 11% במקום 23% (שיעור מס החברות כיום). יתרון נוסף הוא שחוק העידוד יכול לחול גם על פרויקטים להתחדשות עירונית, גם על מתחמים שלמים וגם על 'חלקי' בניינים"

"אפשרות נוספת, דומה לכך אך בעלת מאפיינים שונים, הוא השכרת בניין מכוח חוק עידוד", המשיך בן יהודה. "אפשרות זו תקפה בימים כתיקונם רק לבניינים שטרם קיבלו טופס 4 , אך ייתכן שבמציאות הנוכחית ניתן יהיה לפנות ולבקש הקלה ממרכז השקעות. האופציה הזאת אפשרית רק אם יש שש דירות לפחות בבניין, ורק אם 50% מהן יושכרו במשך חמש שנים מתוך שבע השנים הבאות. הגבלה נוספת – ממוצע השכירות לא יעלה על 7,200 שקל. היתרון הגדול במהלך כזה הוא שיעורי המס המופחתים לחברה – 11% במקום 23% (שיעור מס החברות כיום) וליחידים – 20%. יתרון נוסף הוא שחוק העידוד יכול לחול גם על פרויקטים להתחדשות עירונית, גם על מתחמים שלמים וגם על 'חלקי' בניינים".

צפו בהרצאה במלואה:

"קרן ריט – אופציה שמקבלת משנה תוקף במציאות הנוכחית"

אולפינר ובן יהודה דיברו בהרצאתם על אפשרות נוספת שעומדת כיום לרשות היזמים והקבלנים, אפשרות שהפכה פופולארית יותר ויותר בתקופה האחרונה, עוד לפני משבר הקורונה: קרנות להשקעה במקרקעין, או בשמן המוכר יותר – קרנות ריט. "זוהי אופציה קצת אחרת משתי הקודמות שצינו כאן, אך היא בהחלט אופציה", ציינה אולפינר. "גורמים שונים שקלו אותה לפני המשבר, והיא בוודאי מקבלת משנה תוקף עכשיו, כשהיזמים והקבלנים מחזיקים הרבה דירות במלאי.

גוף מוסדי שמשקיע בקרן ריט פטור ממס באופן מוחלט, שכן קרן כזו נהנית ממשטר מס ייחודי, בדומה לשותפות. אז אומנם התשואה על השכירות בתחום היא 4-3% בדרך כלל, אך החיסכון במס הופך את התחום לפנטסטי עבור גופים מוסדיים"

חשוב לזכור שהמעבר לריט מורכב הרבה יותר משני המסלולים שדיברנו עליהם עד כה. ראשית, הוא יחייב מכירה של הנכסים לחברה חדשה, נכסים בשווי של 200 מיליון שקל לפחות, וקרן הריט עצמה תהיה חייבת מצידה להירשם בבורסה ולעמוד בתנאים שנקבעו לפעילות קרנות ריט. אך יש כאן יתרון גדול, שכן מדובר במכשיר אטרקטיבי מאוד לגופים מוסדיים. גוף מוסדי שמשקיע בקרן ריט פטור ממס באופן מוחלט, שכן קרן כזו נהנית ממשטר מס ייחודי, בדומה לשותפות. אז אומנם התשואה על השכירות בתחום היא 4-3% בדרך כלל, אך החיסכון במס הופך את התחום לפנטסטי עבור גופים מוסדיים. זה יכול להתברר כמהלך חכם מאוד מצד יזמים בעת הזו".

לסיכום הדגישו אולפינר ובן יהודה דבר חשוב: על היזמים והקבלנים לא להמתין, ולא להניח שאין מה לעשות – שכן גם במצב הנוכחי ניתן למצוא פתרונות. "נכון להיום לא ידוע מה יהיה בעתיד - אם יהיה עיכוב במסירת הדירות, אם היזם יצטרך לשלם לדיירים דמי שכירות בשל העיכוב במסירה – אבל חשוב להבין שיש מה לעשות. חשוב לפנות לרשויות המס, לא להשלים עם המצב הקיים או לחכות שהמדינה תפצה, כי זה כנראה לא יקרה. במקרים רבים פנייה למע"מ או לרשות המיסים תאפשר לכם להתגבר על בעיות כאלו או אחרות שנוצרו בשל המשבר ולקבל החזרי מע"מ להם זכאים על פי דין".

הרצאתם של אולפינר ובן יהודה הייתה ההרצאה השלישית במסגרת הרצאות "בוקר של נדל"ן" ב-ZOOM. קדמו לה הרצאותיהם של עו"ד אסף אנגלרד וארבל דר, שדיברו על מימון פרויקטים בתקופה של חוסר ודאות, והרצאתה של עו"ד טלי סלטון ישועה, בנושא הגשת השגות על שומות במקרקעי ישראל.