מזכרת בתיה: תתאפשר בחינת היתרים לתמ"א 38

האם פרסום תנאים להוצאת היתרי בנייה מכוח סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבנייה, אשר למעשה לא מאפשרים בפועל להוציא היתרי בנייה במתחם מסוים – פרסום שקיבל אישור ותוקף על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה – הוא סופי וחד-משמעי? על פי פסיקת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, התשובה היא לא.

הוועדה דנה בשלושה עררים שהוגשו על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז, אשר קבעה בדצמבר 2019 כי "מתחם השיכונים" במזכרת בתיה, מתחם בשטח של כ-70 דונם, הוא מתחם להתחדשות עירונית – ובהתאם לכך הכריזה כי לא יינתן היתר לתוספות בנייה למגורים או היתר לביצוע עבודות פיתוח בתחום המקרקעין המיועדים למגורים, הכלולים בתחום התוכנית המוצעת.

בשלושת העררים מבקשים המגישים להחריג מקביעת הוועדה המחוזית בקשות שהוגשו על ידם להיתר בנייה בתחומי המתחם, משום שלטענתם החלטת הוועדה אינה מידתית, והתקבלה בחוסר סבירות, זאת לאור מצבה התכנוני הראשוני של התוכנית שבהכנה והסיכוי הנמוך כי תצא לפועל, ומנגד המצב המתקדם של הבקשה להיתר. 

העוררים טוענים כי היה מקום להחריג מהתנאים גם בקשות להיתר התלויות ועומדות בפני הוועדה המקומית. עוד הם טוענים כי נודע להם לראשונה על סימון חלקתם כחלק ממתחם המיועד להתחדשות עירונית רק בחודש דצמבר 2019

העוררים טוענים כי היה מקום להחריג מהתנאים גם בקשות להיתר התלויות ועומדות בפני הוועדה המקומית, כדוגמת הבקשות שלהם, ובעיקר כאלה שכבר פורסמו להתנגדויות. עוד הם טוענים כי נודע להם לראשונה על סימון חלקתם כחלק ממתחם המיועד להתחדשות עירונית רק בחודש דצמבר 2019. יש לציין כי אחת הבקשות שסביבה הוגש הערעור פורסמה כבר בחודש יולי 2017.

"במקרים שבהם יש מהלך ממשי יש להעדיף את מימושו של פרויקט ההתחדשות בטווח הקצר"

המועצה המקומית מזכת בתיה הודיעה כי היא תומכת בעמדת העוררים, ואמרה כי היא רואה חשיבות רבה בקידומה של התוכנית שבהכנה, "אולם בהתחשב ברמת אי-הוודאות לגבי היקפה, מרכיביה והוראותיה, בשלב מקדמי זה, יש מקום לאזן את האינטרס של מניעת סיכול התוכנית אל מול האינטרס של מתן אפשרות לבעלי דירות להמשיך בקידום הליכי התחדשות המצויים בהליך ממשי. חרף היתרונות הברורים של תכנון כולל בראייה רחבה, במקרים שבהם יש מהלך קונקרטי וממשי, לאחר שבעלי הדירות כבר התאגדו והתארגנו ונפתח הליך רישוי בוועדה המקומית, יש להעדיף את מימושו של פרויקט ההתחדשות בטווח הקצר".

מנגד הזכירה הוועדה המחוזית את החלטתה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה על ביטול תמ"א 38 , וטענה כי החלטה זו מתייחסת לכך שמתן היתר נקודתי לפי תמ"א 38, הן במסלול חיזוק והן במסלול של הריסה ובנייה מחדש, עלול במקרים רבים לסכל התחדשות עירונית במתחם כולו. "תכנון נקודתי ומגבלות משפטיות הקיימות בתמ"א 38 אינם מאפשרים השגה של מטרות תכנוניות חשובות כמו עירוב שימושים סחירים או ציבוריים, ייצור שטחי ציבור, הרחבת דרכים, איחוד מגרשים וכיוצ"ב, וכך התכנון ברמת המגרש הבודד מפריע לתכנון ראוי ומושכל".

החרגת המקרים מהתנאים עלולה לסכל את התכנון הכולל במתחם. מתן היתרים נקודתיים יסכל את ההתחדשות העירונית ויגרום לתכנון פגום"

הוועדה המחוזית טענה כי החלטתה איזנה באופן ראוי ונכון בין פרויקטים שלא ניתנה לגביהם החלטה על מתן היתר, לבין הצורך לבחון את ההתחדשות העירונית בראייה תכנונית מתחמית וכוללת, שתוכל לתת מענה גם לצרכים נקודתיים, "ואילו החרגת המקרים מהתנאים עלולה לסכל את התכנון הכולל במתחם. מתן היתרים נקודתיים יסכל את ההתחדשות העירונית ויגרום לתכנון פגום".

לטענות הוועדה המחוזית הצטרפה גם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זמורה, שטענה כי לאחר שנתנה שני היתרי בנייה, הבינה כי מתן היתרי בנייה לפי תמ"א 38 בכל המתחם ייצור מצב תכנוני בלתי אפשרי, "לרבות מבחינת יכולתה של המועצה לספק את השירותים הנדרשים לתוספת הדירות במתחם. לכן, החלה המועצה לקדם את הרעיון של תכנית להתחדשות עירונית במתחם".

"התוכנית שבהכנה נמצאת בפיגור משמעותי ביחס לקצב המימוש של תמ"א 38 במתחם"

ועדת המשנה לעררים, בראשות עו"ד שמרית גולן, התייחסה לנושא מצבה התכנוני של תוכנית ההתחדשות במתחם, ואמרה: "התוכנית שבהכנה מצויה בשלבים ראשוניים ביותר. זאת, לעומת הריבוי היחסי של בקשות להיתר בשטחה, אשר כמה מהן כבר אושרו, ומכתיבות כבר היום אילוצים שונים לתכנון המתחמי, וחלקן האחר מצוי בשלב מתקדם, כמו הבקשות להיתר מושא הערר. 

במובן זה, התוכנית שבהכנה נמצאת בפיגור משמעותי ביחס לקצב המימוש של תמ"א 38 במתחם, ונוסף על כך בשלב זה קיימים סימני שאלה ביחס להיתכנותה הכלכלית של התוכנית, לרבות ביחס לאופן שבו תושג היתכנות זו. כמו כן, קיימות בשלב זה שאלות ביחס להיתכנותה התכנונית של התוכנית". 

אין בהכרח סתירה בין הרצון לקדם במקום התחדשות עירונית על פי התוכנית הכוללנית לבין הבקשות להיתר, וככל שהתוכנית שבהכנה תתקדם, ייתכן שניתן יהיה לשלב ביניהן"

"אין בהכרח סתירה בין הרצון לקדם במקום התחדשות עירונית על פי התוכנית הכוללנית לבין הבקשות להיתר", המשיכו חברי הוועדה, "וככל שהתוכנית שבהכנה תתקדם, ותתגבש התפיסה שעל פיה תמומש ההתחדשות העירונית, ייתכן שניתן יהיה לשלב ביניהן.

האיזון יושג באמצעות קביעה כי התוכנית שבהכנה תובא לדיון בוועדה המחוזית בעוד שבעה חודשים, שבמהלכם יתאפשר קידום הבקשות להיתר מושא העררים 'על תנאי'. בסופם של שבעת החודשים שנקצבו בהחלטתנו יהיה על הוועדה המקומית להציג לוועדה המחוזית את הנתונים הנדרשים ביחס להתקדמות התכנון וביחס להיתכנותה הכלכלית והתכנונית של התוכנית שבהכנה. במסגרת זו תיבחן ותוצג גם האפשרות לשלב את הבקשות להיתר בתכנון העתידי המתגבש, במידת הצורך על ידי התאמות בבקשות להיתר או בתוכנית שבהכנה".

איננו סבורים כי בהחלטת המועצה הארצית כשלעצמה יש כדי לשפוט לחומרה בקשות להיתר לפי תמ"א 38 , שיש בהן כדי לשפר את מצבם הקיים של בניינים שאינם עומדים בתקן עמידות מפני רעידות אדמה"

בשולי הדברים התייחסו חברי ועדת העררים לנושא ביטולה הצפוי של תמ"א 38 , ואמרו: "החלטת המועצה הארצית לא ביטלה את תוקפה של תמ"א 38 באופן מיידי, והיא מאפשרת המשך דיון בבקשות להיתר לפי תמ"א 38 ואף הגשת בקשות חדשות עד למועד פקיעת תוקף התמ"א. איננו סבורים כי בהחלטת המועצה הארצית כשלעצמה יש כדי לשפוט לחומרה בקשות להיתר לפי תמ"א 38, שיש בהן כדי לשפר את מצבם הקיים של בניינים שאינם עומדים בתקן עמידות מפני רעידות אדמה; ודאי שחיזוק המבנה ושיפורו לטובת הדיירים במסגרת פרויקט התמ"א 38 ייטיבו את המצב ביחס למצב הקיים".