חרף האתגר, ועם יצירתיות וגמישות: כך מימנו בעלי קרקע פרויקט בוטיק בת"א

ברחוב אייזק שטרן ב'גוש הגדול' בתל אביב, עתיד לקום פרויקט בוטיק של 31 יחידות דיור. השכונה, הנמצאת מצפון לירקון, היא אזור מגורים מבוקש ומתפתח, על רקע פינוי שדה התעופה והפשרת קרקעות בסביבה בשנים האחרונות. רמות המחירים הגבוהות עודדו את בעלי הקרקע ההיסטורית לקדם את הפרויקט, מה שהוביל אותם לפנות לגופים הפיננסיים השונים לקבלת מימון.

על רקע האתגרים הייחודיים של בעלי קרקע היסטורית, והמאפיינים הייחודיים של אותה קבוצת בעלים, למימון הפרויקט נבחרה חברת ברקת, מהמובילות בענף מימון וליווי פיננסי לקבוצות רכישה וקבוצות בעלים.

מהם התרחישים בהם גוף חוץ בנקאי מספק יתרון במימון פרויקטי נדל"ן בישראל? ומהן המגבלות של הבנקים שמוציאות אותם מהתחרות בחלק מהמקרים?

גמישות בתנאי המימון ובחתמות הפיננסית - הדרך של פרויקט באייזק שטרן לנוסחת המימון הנכונה

עדי גזית, מנכ"ל ברקת, מספר כי "קבוצת בעלי הקרקע ההיסטורית בחרו בברקת משתי סיבות מרכזיות: ראשית, ידענו ליצור עבורם גמישות בהלוואת בלון מלא (קרן וריבית). הדבר התאפשר נוכח יחס מימון נמוך ביחס לשווי הקרקע. סעיף זה נתן לבעלי הקרקעות יתרון גדול, משום שהם לא צריכים לשלם עד פירעון האשראי, לאחר טופס 4 .

חלק מבעלי הזכויות בקבוצה מבוגרים, בהתאם בחנו את היכולות הפיננסיות ואמות המידה כמקובל, אך במקביל הצלחנו לסייע לבעלי הזכויות בקבת המימון, מבלי לפגוע בבטוחות וביכולות ההחזר"

שנית, הפגנו גמישות בנושא החתמות הפיננסית בהתאם למאפיינים של בעלי הזכויות. לדוגמה, חלק מבעלי הזכויות בקבוצה מבוגרים, בהתאם בחנו את היכולות הפיננסיות ואמות המידה כמקובל, אך במקביל הצלחנו לסייע לבעלי הזכויות בקבת המימון, מבלי לפגוע בבטוחות וביכולות ההחזר".

בין הדרכים היצירתיות שבהן נקטה ברקת בפרויקט, "אפשרנו קבלת תמיכה מלווים נוספים, שילוב ערבים, הפחתת החוב במידת הנדרש והאפשר- הכול כדי לסייע לקבוצה לצאת לדרך ומבלי להגדיל את הסיכון", אומר גזית.

איך מפצחים את אתגר הבעלים ההיסטוריים?

גזית מספר כי "הרבה פעמים כשמדובר בבעלי קרקע היסטורית, ישנם מצבים בהם בעל קרקע אחד מחזיק בזכויות מרובות בשטח, מה שיוצר בעיה חיתומית משום שהוא צריך ללוות חוב בהתאם, ומצריך פתרון יצירתי, כמו מכירה של חלק מהזכויות וכן הלאה. התפקיד שלנו הוא לאתר את הפתרונות הנכונים כדי לעזור לפרויקט לצאת לדרך".

דוגמה נוספת לאתגר בפרויקט עם בעלי קרקע היסטורית, "היא שהם מגיעים כשהפרויקט לא מוסדר משפטית- קרי, עדיין אין הסכם שיתוף מסודר, אף אחד לא דאג לקידום ההיתרים בהתאם לתב"ע וכד'. כל התהליך הפיתוחי-סטטוטרי-משפטי אשר לוקח לעתים הרבה זמן. ברקת לוקחת חלק פעיל בקידומו".

הפעילות שלנו הצליחה לצמצם את לוחות הזמנים לפחות בחצי. בברקת התהליך לקח מספר חודשים, בעוד שבבנק ספק אם המימון היה עובר, וכן הבנק לא לוקח חלק פעיל בקידום הפרויקט"

גם פרויקט אייזק שטרן, עבר תקופה ארוכה עד שהוא הגיע לבשלות. "להערכתי, הפעילות שלנו הצליחה לצמצם את לוחות הזמנים לפחות בחצי. בברקת התהליך לקח מספר חודשים, בעוד שבבנק ספק אם המימון היה עובר, וכן הבנק לא לוקח חלק פעיל בקידום הפרויקט". זהו אחד היתרונות של ברקת, אומר גזית.

"אנחנו אקטיביים ומהווים מנוע בדרך להוצאת הפרויקט על הפועל, משמשים גורם מניע, מאיץ ומסיר חסמים. כמובן שההחלטה הסופית תמיד נמצאת אצל חברי הקבוצה".

ברקת, אחת מחלוצות ענף מימון הנדל"ן, מתמקדת בליווי קבוצות רכישה ובעלי קרקע, המהוות אתגר מורכב ביחס לשוק הנדל"ן. הערך המוסף שהחברה מספקת "מתרחש למשל במקרים בהם מגיעה קבוצה בלי מארגן, אלא נציגות בלבד, או בעלי קרקע היסטורית". לדבריו, הניסיון והידע של ברקת מאפשר לה "לחבר את כל הפאזל המורכב של מקרים כאלו והבאתו לכדי ביצוע וגמר".

אחת הדוגמאות המשמעותיות מהתקופה האחרונה היא הזכייה של ברקת במימון פרויקט הדגל "מגדלי ככר המדינה", המאופיין גם הוא בבעלי קרקע היסטורית, ואשר יכלול 3 מגדלי יוקרה.

גופי מימון חוץ בנקאיים - ממנפים את היתרון הרגולטורי וחותכים בביורוקרטיה

"הרגולציה והביורוקרטיה הקיימת במערכת החוץ בנקאית פשוטה יותר מהמערכת הבנקאית", אומר גזית, "מה שמאפשר לה להתנהל בצורה שירותית ועניינית". 

המערכת הבנקאית, מצידה, כבולה לרגולציה שונה ומחמירה יותר, ובנוסף לתרבות ביורוקרטית של עשרות שנים, אשר גורמת למשך ההתנהלות להיות ארוך יותר.

הבעיות נוצרות, לדבר גזית, "במקרים שבהם הבנק לא מסרב בתחילה, אלא מתחיל בתהליך, אבל בהמשך היזמים ומנהלי הקבוצות מבינים בדרך הקשה את הבעייתיות כשהעניינים מסתרבלים ונסחבים"

שוק האשראי החוץ בנקאי, לעומת זאת, מפוקח כיום על ידי רשות שוק ההון, "כאשר יזמים, מנהלי קבוצות רכישה ובעלי קרקעות היסטוריות עושים 'שופינג', הם פונים כיום לבנקים וגם לגופים חוץ בנקאיים". הבעיות נוצרות, לדבריו, "במקרים שבהם הבנק לא מסרב בתחילה, אלא מתחיל בתהליך, אבל בהמשך היזמים ומנהלי הקבוצות מבינים בדרך הקשה את הבעייתיות כשהעניינים מסתרבלים ונסחבים".

המחיר הסופי הוא עיכוב של הפרויקט, כאשר בפרויקטים עם היתרים הבנק "נמרח עם האישורים, הבדיקות והדרישות", אומר גזית. "הרבה פעמים אחרי שהבנק מיצה את הבדיקות הוא נזכר שיש ניירת שלא בתוקף, והקבוצות נכנסות להליך בלתי נגמר. בשלב זה הן מבינות שהן מפסידות כסף משום שיש כבר היתר, והזמן יקר מפערי הריבית, וחלקן עוברות לגוף חוץ בנקאי".

בגוף חוץ בנקאי, בהשוואה לבנק, יש זמינות אשראי גבוהה וקצב המימון מהיר יותר. "אם הפרויקט מוכן, ברקת יכולה להעמיד מימון תוך כחודשיים בממוצע, לעומת כ-8 חודשים אצל הבנקים, כלומר פער של כחצי שנה במועד תחילת קבלת שכר הדירה. כשעושים את החישוב הכולל, הבחירה בברקת משתלמת יותר כלכלית, במיוחד באזורי הביקוש", אומר גזית.

התחזית על רקע הקורונה - שוק הדיור עשוי לעלות על רקע הביקוש הגדל וההיצע המוגבל

גם בתקופת הקורונה, מספר גזית, החברה המשיכה לפעול באופן רגיל "לרבות בתקופת הסגר הראשון, ענף הבנייה לא הפסיק והוחרג משאר המשק. פרויקטים חדשים התקדמו בקצב איטי יותר. במבט אל ענף הדיור למגורים, נראה שהוא לא רק שלא נפגע, אלא גם עשוי לצמוח, משום שהביקוש לא מפסיק לגדול מול היצע שהלך והצטמצם, בהיבט של הפשרת קרקעות, קידום מכרזים וקידום בנייה חדשה".

במבט אל ענף הדיור למגורים, נראה שהוא לא רק שלא נפגע, אלא גם עשוי לצמוח, משום שהביקוש לא מפסיק לגדול מול היצע שהלך והצטמצם, בהיבט של הפשרת קרקעות, קידום מכרזים וקידום בנייה חדשה"

באופן כללי, ישנם פרויקטים באזורי ביקוש שמבשילים בימים אלו, "ויש פרויקטים פוטנציאליים רבים של בעלי קרקעות היסטוריות. בין היתר, ליווינו פרויקטים בגוש הגדול, כוכב הצפון, כיכר המדינה כעת, בת ים ועוד. ניתן לקבל ערך מוסף גדול מעבודה עם גופים חוץ בנקאיים, כמו ברקת, ולממש את האחזקה בקרקע יקרה".