"גם בעירייה בהתחלה לא הבינו": מה קורה כשדווקא היזם הוא זה שדורש תקן "אפס חניה"

כשמדברים על צמצום של תקני חניה, ההנחה היא שמדובר בדרך כלל על מדיניות אשר נכפית מלמעלה מצד מוסדות התכנון או הרשויות המקומיות, על היזמים שנאלצים ליישם זאת כנגד רצונם, שכן דירות ללא חניה נחשבות, עדיין, כמוצר בעייתי.

ואולם בפרויקט שתוכניתו הופקדה לאחרונה, מי שקידם תקן חניה אפס הוא דווקא היזם - יעז יזמות ובנייה. מדובר בתוכנית, בתכנון שחף זית ממשרד זית לב אדריכלים, שאושרה להפקדה בחודש יוני האחרון, לבניית 185 דירות ברחוב קיבוץ גלויות בשכונת שפירא שבדרום תל אביב. שטח התוכנית מתפרש על 2.5 דונם, במקטע שבין רחוב מסילת ישרים ושדרות הר ציון. במקום בנויים ארבעה מבני שיכון שנבנו בשנות ה-40 של המאה הקודמת, הכוללים 92 דירות. התוכנית כוללת גם מסחר בתת-הקרקע ומבנה ציבור.

תקן החניה של עיריית תל אביב עומד נכון להיום על יחס של 0.8 חניות לדירה ברוב שכונות העיר, ואילו ברובעים 6-3 עומד תקן החניה עומד 0.5 מקומות חניה לדירה. לצד אלה, ישנן תוכניות עם תקן חניה 0, שגובלות בקו הרק"ל. אולם, זה לא המקרה של יעז יזמות, שהיתה זכאית ללמעלה מ-100 מקומות חניה, אך העדיפה לוותר עליהם.

לדברי סמנכ”ל הפיתוח העסקי של החברה, עו”ד עומרי דהן, "הפרויקט בקיבוץ גלויות נבנה בקרקע שעליה ניצב כיום בניין רכבת שיש בו הרבה דירות קטנות, והתמהיל הזה יאפיין גם הבניין החדש, עם מיקרו דירות בשטח של 30 מ"ר עד 60 מ"ר, במרחק של בערך 200-150 מטר מתחנת הרכבת הקלה. וזה בעצם מה שהביא אותנו לבקש תקן חניה אפס, וזה מתקשר באופן ישיר לעובדה שמדובר פה בדירות קטנות. בתפיסה שלנו אנחנו מייעדים את אותן דירות לסטודנטים, לזוגות צעירים, המון דירות להשקעה".

אז המחשבה שלך הייתה שהדיירים לא יצטרכו חניה.
"בדיוק. השילוב של דירות קטנות, יחד הקירבה לרכבת הקלה הביא אותנו למסקנה הזו. כמובן שמחירי הדירות מושפעים מהעובדה הזאת, אבל מצד שני צריך לזכור שיש פה חיסכון בעצם בבניית מרתפי החניה". 

וזה מאפשר לכם יותר זכויות?
"יש שם שטחי מסחר שקצת נהנים משטחי המרתף, אבל זה לא השיקול העיקרי. אנחנו חושבים שדירת 40 מטר תימכר כמעט באותו מחיר באזור הזה, עם או בלי חניה".

"בניית חניון זה דבר מאוד יקר"

יש לציין כי על אף שהדרישה לאפס מקומות חניה לא הגיעה מהעירייה אלא מהיזם, הוועדה המקומית אישרה את השינוי ואף ויתרה על "כופר החניה", מס שאותו נדרשים יזמי בנייה שמסיבות כאלה ואחרות לא מעוניינים או לא יכולים לבנות את מקומות החניה שאותם היה עליהם לבנות לפי התקן. בכסף זה משתמשת העירייה ליצירת פתרונות חלופיים דוגמת חניונים ציבוריים. אלא שהפעם כאמור ניתה זו העירייה שיישרה קו עם היזם, וגם לא דרשה כופר.

בניגוד לרשויות התכנון שפועלות ממניעים תכנוניים בצמצום תקן החניה. במקרה של יעז המוטיבציה היתה כלכלית טהורה. לדברי דהן, "בניית חניון זה דבר מאוד יקר. עלות הבניה בתת קרקע היא 3,500 שקל-4,000 שקל למ"ר, ואם יש מי תהום - פי שניים. הדירות שלנו הן דירות קטנות מאד קטנות. כשיש לך דירת 30 מטר ואתה תמכור אותה בין מיליון וחצי לשני מיליון שקל. יש לזה מחיר מקסימום בהתחשב בגודל. ואם היינו מוסיפים להן חניה, תוספת המחיר שהיינו יכולים לגבות לא היתה מכסה את עלות הבניה. אם היינו נדרשים לבנות מרתף חניה, שזה כמה קומות טובות, הפרויקט היה הופך ללא כלכלי.

 
"בפרויקטים מסוימים, כדי לייצר כלכליות למרות הקשיים שיש בהם, צריך לחשוב מחוץ לקופסה, בין היתר על ידי יצירת תמהיל דירות קטנות שעבורן החניה פחות רלוונטית".

5 פרוייקטים בלי חניה כלל

לדברי דהן, אין זו הפעם הראשונה שבה החברה בונה פרויקטים ללא חניה כלל, או כמעט ללא חניה. "אנחנו מקדמים לא מעט פרויקטים בטווח של תקן אפס. לא מעט פרויקטים במסגרת תוכנית ארלוזורוב, שם זה בא מהעירייה. תקן החניה שם נע בין בין אפס לאפס נקודה שש, כי כשבניינים הם לא פינתיים או שיש להם גישה מרחוב אחורי אי אפשר לעשות חניונים.

"אנחנו היום עם חמישה פרויקטים בארלוזורוב שיהיו ללא חניונים בכלל. כמובן שהדבר הזה היה בהתחלה מאוד מאוד קשה לדיירים לקבל אותו, זה גם משהו שהיה מאוד קשה לעבור אותו בהתחלה בהיבט הפסיכולוגי, אבל זה קרה ואנחנו היום עם חמישה בניינים ברובע 3 במיקומים מאד מבוקשים בעיר ועדיין שומרים על מחירי מכירה סבירים שמאפשרים כלכליות של הפרויקטים האלה".

להערכתך יש היום יזמיות נוספות שמקדמות מיוזמתן תקן חניה אפס?
"אני לא יודע לשים את האצבע אבל אני בטוח שכן. אני יודע שאנחנו היינו הראשונים עם זה בקיבוץ גלויות. גם בעירייה בהתחלה לא הבינו למה היזם מבקש תקן אפס. אבל כשהסברתי את החשיבה שלנו, שאלו דירות קטנות שהם עבור אוכלוסייה מסוימת, במקום שהוא כל כך קרוב לרכבת הקלה, אז הם הבינו את ההיגיון בזה ולכן זה אושר".