היזמים צופים עליית מחירים - ומוכנים לשלם על כך במכרזים

אחרי האטה משמעותית בשיווק הקרקעות לשוק החופשי והקצאת מרבית קרקעות המדינה לטובת תכנית ' מחיר למשתכן ', רשות מקרקעי ישראל צפויה להוציא בזמן הקרוב מכרזי קרקע לשוק החופשי באזורי ביקוש.

אך אם לשפוט מנתוני המכרזים של קרקעות פרטיות מהתקופה האחרונה, נראה שחברות הנדל"ן והגורמים השונים בענף הנדל"ן צופים עלייה משמעותית במחירי הדיור בשנים הקרובות.

השמאי ארז כהן העריך את המגרש בשווי של כ-68 מיליון ₪, אך עוד לפני שהתחיל המכרז מחיר הפתיחה של ההתמחרות עמד על 70 מיליון ₪, כאשר הזוכה במרכז, חברת עמרם אברהם , הצליחה לגבור על החברות המתחרות לאחר שהציעה 91 מיליון ₪

דוגמה אחרונה לכך היה ניתן לראות במרכז שנערך לפני מספר שבועות לרכישת מגרש בנתניה, המיועד להקמת מגדל בן 30 קומות ו-115 דירות. המגרש, בן 3.8 דונם, ממוקם בצפון מערב נתניה, סמוך לחוף הים ונמצא באזור מבוקש ואטרקטיבי. 

השמאי ארז כהן העריך את המגרש בשווי של כ-68 מיליון ₪, אך עוד לפני שהתחיל המכרז מחיר הפתיחה של ההתמחרות עמד על 70 מיליון ₪, כאשר הזוכה במרכז, חברת עמרם אברהם , הצליחה לגבור על החברות המתחרות לאחר שהציעה 91 מיליון ₪, סכום גבוה משמעותית מההערכה הראשונית וזאת לאחר שניהלה מאבק משפטי על מנת שהצעתה, שהוגשה באיחור, תצורף למכרז.

"בשורה התחתונה, המשמעות היא שהיום כל השחקנים המשמעותיים בשוק סבורים שיהיה אפקט פוסט קורונה, ומחירי הדיור יעלו באחוזים ניכרים", אומר ארז כהן, הבעלים והמנכ"ל של חברת ז.כ. מחקר וסקרים, אשר ביצעה את הערכת השווי למגרש המדובר בנתניה.

"אני צופה שמחירי הקרקעות יעלו באופן דרמטי במכרזים הקרובים - בין אם מדובר על מכרזים של קרקעות פרטיות, כונס נכסים או קרקעות מדינה. אני סבור שעסקאות במחירים גבוהים בהרבה מהערכת השווי יהפכו לתופעה משמעותית". 

אני צופה תוצאות גבוהות במיוחד, לאור הלחץ וההיצע המוגבל, משום שהמנהל לא שיווק זמן רב קרקעות ולא היו עסקאות משמעותיות של רכישות, נוצר חוסר אדיר בהיצע של קרקעות לבנייה"

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עומדת להוציא בינואר 2021 מכרזים על כל השטחים של שדה התעופה שדה דב, "ואני צופה תוצאות גבוהות במיוחד, לאור הלחץ וההיצע המוגבל, משום שהמנהל לא שיווק זמן רב קרקעות ולא היו עסקאות משמעותיות של רכישות, נוצר חוסר אדיר בהיצע של קרקעות לבנייה", אומר כהן.

לדבריו, "בשנים של תכנית מחיר למשתכן כמעט ולא שווקו קרקעות של מנהל המקרקעין לבנייה מחוץ למסגרת התכנית. גם אם התכנית הנוכחית של משרד השיכון, 'דיור במחיר מופחת', תצא לפועל, היא מתמקדת בפריפריה ולכן לא תשפיע על אזורי הביקוש, בהם המנהל חוזר לשווק קרקעות לשוק החופשי". כהן מוסיף כי במהלך השנים האחרונות גם קרקעות בבעלות פרטית, סחירות וזמינות לבנייה, הפכו להיות מצומצמות ונדירות, מה שהגדיל את המחסור בהיצע.

"לכן, הצפי הוא שהמחירים יעלו, ורואים את זה במכרזים הנוכחיים - התוצאות נראות על פני השטח בלתי סבירות, אבל העובדה היא שהן גבוהות משמעותית מהערכות השווי, כך שמי שקונה מאמין שהמחירים יעלו לרמה שתאפשר יצירת רווח מספיק".

הערכת השווי נעשית על פי עסקאות עבר - היזמים עושים ספקולציות למחירים העתידיים

בכל הנוגע לפער שבין הערכת השווי של הקרקע לבין המחיר הגבוה עליו נסגר המכרז, כהן מסביר כי "את ההערכה של השמאי עושים על פי עסקאות עבר. שמאים לא יודעים לייצר הערכה של שווי עתידי. אין להם את הכלים למדידה הזו, וזו לא הסמכות שלהם לייצר ספקולציות לעתיד. השמאים אינם חוזים או נביאים - הם מצלמים את המצב נכון לרגע ההערכה".

ההיצע מוגבל, הביקוש (למגורים) יציב וצומח, היזמים חוזים עליות, קונים במחיר יקר מהערכות השווי, ונאלצים למכור במחיר יקר יותר לצרכנים. הכל מוביל לעליית מחירים כמעט ודאית בענף הנדל"ן למגורים בשנים הקרובות"

מעגל שמזין את עצמו - המחירים היקרים שהיזמים שילמו יאלצו אותם למכור במחירים גבוהים יותר

כהן מסביר כי "אם התופעה תמשיך וחברות הנדל"ן ירכשו קרקעות בתקופה הנוכחית במחירים יקרים הרבה יותר לכל דירה, הם יצטרכו למכור את הדירות לאכלוס בעוד 3-4 שנים במחיר גבוה יותר כדי להפיק רווחיות, כך שמדובר על מעגל שמזין את עצמו – ההיצע מוגבל, הביקוש (למגורים) יציב וצומח, היזמים חוזים עליות, קונים במחיר יקר מהערכות השווי, ונאלצים למכור במחיר יקר יותר לצרכנים. הכל מוביל לעליית מחירים כמעט ודאית בענף הנדל"ן למגורים בשנים הקרובות".

במבט לחודשים הקרובים, "לדעתי יהיו לתופעה הזו השלכות רוחב, בכל אזורי הביקוש. כבר בינואר הקרוב ועם תחילת המכרזים בשדה דב, התוצאות יהיו גבוהות מאוד", מסכם כהן.