השמאי המכריע קבע: היטל ההשבחה על הקרקע לפרויקט ישרוטל והעיר הלבנה בת"א – 1.2 מיליון שקל

שלוש חלקות בפרויקט המסקרן של ישרוטל ובנייני העיר הלבנה יגררו אחריהן היטל השבחה של כ-1.2 מיליון שקל. כך קבע לאחרונה השמאי המכריע יהודה פלד, בשלוש שומות מכריעות שכתב עבור שלוש חלקות צמודות ברחוב מונטיפיורי במרכז תל אביב.

שלוש השומות נדרשו בעקבות דיון בוועדת הערר לתכנון ולבנייה תל אביב לפיצויים והיטלי השבחה , סביב היתר בנייה לפרויקט הריסה ובנייה מכוח תמ"א 38 בשלוש מתוך ארבע חלקות שרכשו שתי החברות בסביבות יוני 2020, במטרה להקים במקום מלון ופרויקט מגורים. השתיים אף פעלו לשנות את היתר הבנייה לפרויקט המגורים, שנבנה בימים אלו, ולהסב גם אותו למלון.

על שלוש החלקות היו בנויים בניינים בני 4-3 קומות, שנהרסו, ותחתם נבנה כעת פרויקט מגורים בן חמש קומות וקומת גג חלקית עם חזית מסחרית, וכן ארבע קומות מרתף. לצד בניין זה אמור לקום, במונטיפיורי 7, מלון בן שש קומות, עם 200 חדרים

המדובר הוא בבניינים מונטיפיורי 9, מונטיפיורי 9א ומונטיפיורי 11. השתיים רכשו את הקרקעות מבעלים פרטיים ומחברות, ביניהן חברת בנייני מ.מטלון וחברת ח. נעם ושות' חברה לנאמנויות. על שלוש החלקות היו בנויים בניינים בני 4-3 קומות, שנהרסו, ותחתם נבנה כעת פרויקט מגורים בן חמש קומות וקומת גג חלקית עם חזית מסחרית, וכן ארבע קומות מרתף. לצד בניין זה אמור לקום, במונטיפיורי 7, מלון בן שש קומות, עם 200 חדרים, בהשקעה של 250 מיליון שקל – כפי שפרסמנו כאן בזמנו.

את כל שלוש השומות המכריעות ניסח, כאמור, השמאי המכריע יהודה פלד; את בעלי הקרקעות ייצג שמאי אייל קוק, ואת העירייה שמאי מיכאל עין-דור. העירייה, בכל השומות שלה יחד, קבעה כי ההשבחה עומדת על 7,993,941 מיליון שקל עבור שלוש החלקות – כלומר היטל ההשבחה צריך להיות 3,996,970.5 שקל.

מנגד, בעלות הקרקע הגיעו לחישוב אחר לחלוטין, כצפוי, כולל שומה אחת (עבור החלקה במונטיפיורי 11) שבה קבעו שההשבחה היא אפס. כך, בסופו של דבר הגיעו בשלוש החלקות להשבחה בסכום של 340,800 שקל, ולהיטל השבחה של 170,400 שקל.

השמאי המכריע הגיע לסכום השבחה של 2,441,366 שקל, ולהיטל השבחה של 1,211,683 – עבור כל שלוש החלקות. מצד אחד, מדובר על סכום נמוך בשליש ויותר מזה שדרשה העירייה; מן הצד השני, הסכום גובה כמעט פי עשרה מזה שדרשו בעלות הקרקע כהיטל השבחה

השמאי המכריע, לאחר ששמע את הצדדים בשלושת המקרים, הגיע לסכום השבחה של 2,441,366 שקל, ולהיטל השבחה של 1,211,683 – עבור כל שלוש החלקות. מצד אחד, מדובר על סכום נמוך בשליש ויותר מזה שדרשה העירייה; מן הצד השני, הסכום גובה כמעט פי עשרה מזה שדרשו בעלות הקרקע כהיטל השבחה.

לעיון בשומה המכריעה למונטיפיורי 9, לחצו כאן
לעיון בשומה המכריעה למונטיפיורי 9א, לחצו כאן
לעיון בשומה המכריעה למונטיפיורי 11, לחצו כאן

נביא כאן גם כמה דברים שכתב השמאי המכריע בשומותיו: הוא התייחס בשלוש השומות לנושא ההקלות בפרויקט, ובעיקר לשתי הקלות מרכזיות – הקלה להבלטת מרפסות עורפיות והקלה להקמת מרתף מעבר לגבולות המגרש – שבהן נדרשה הכרעתו. 

באשר לראשונה, כתב השמאי המכריע כך: "ועדת הערר קיבלה את טענת העוררים שלפיה אין לחייב בהיטל השבחה בגין שטחי מרפסות שניתן היה לקבלם מכוח תמ"א 38 . עוד קבעה הועדה כי 'לאור הוראת סעיף 14 לתמ"א, אין להבחין במסגרת העיסוק בסוגיה זאת בין מבנה מגורים למבנה אחר, ואף לא בין שטחי מרפסות מכוח התקנות לבין שטחים אחרים'. לפיכך, בהתאם להחלטת ועדת הערר, אין חבות בהיטל השבחה כתוצאה מההקלה להבלטת המרפסות".

באשר להקלה להקמת מרתף, סוגיה שלגביה ציין השמאי המכריע פלד כי תוכרע, על פי החלטת ועדת הערר, לאחר קבלת חוות דעתו, כתב כך: "בחינת ההשבחה עקב ההקלה כאמור מאפשרת איחוד של קומות המרתף והקמת מרתף משותף עם החלקות הצמודות ממזרח וממערב. 

טענת שמאי העוררת, כי ההקלה הנדונה אינה משביחה ומהווה אף פגיעה, אינה סבירה, היות שההקלה הינה יוזמה של היזמים/בעלים אשר סביר להניח כי הם מוּנעים מאינטרס של כדאיות כלכלית, ואם מהלך זה אינו כלכלי, הרי שלא היה כלל מתבקש ולא היה נבנה מרתף משותף לכלל החלקות"

ראוי להתייחס לטענת שמאי העוררת כי ההקלה הנדונה אינה משביחה ומהווה אף פגיעה. טענה זו אינה סבירה, היות שההקלה הינה יוזמה של היזמים/בעלים אשר סביר להניח כי הם מוּנעים מאינטרס של כדאיות כלכלית, ואם מהלך זה אינו כלכלי, הרי שלא היה כלל מתבקש ולא היה נבנה מרתף משותף לכלל החלקות. ההקלה מאפשרת הקמת מרתף אחד משותף במקום שני מרתפים במצב קודם, מרתף אחד בחלקה 27 (מונטיפיורי 11) ומרתף נוסף בחלקות 28 ו-29 (המגרשים במונטיפיורי 9 ובמונטיפיורי 9א)".