מס נדל"ן

סוגי מיסוי נדל"ן

כמעט כל עסקת נדל"ן בישראל כרוכה בתשלום מס על נדל"ן המוטל על הצדדים השונים בעסקה. מס נדל"ן בישראל מתחלק למספר סוגים מרכזיים: ברכישת נכס, הקונה משלם מס רכישה נדל"ן. במכירת נכס, מגרש או קרקע, המוכר משלם מס שבח נדל"ן, ולעתים גם היטל השבחה המוטל על ידי הרשות המקומית. בהשכרת נכס, המשכיר משלם מס הכנסה נדל"ן. רכישת קרקע מחברה מסחרית או נכסי נדל"ן לעסקים מחייבת גם במיסוי של מע"מ, במקרה של חברה או עוסק מורשה.

מכירת מקרקעין מוכרת בישראל בתור כל עסקה בה הועברו הזכויות על הנכס, בין אם בתמורה או ללא תמורה, כך שמס מקרקעין עשוי לחול גם על צעד כמו העברת דירה במתנה או בירושה, בתלות בנסיבות. עם זאת, החוק מזהה מקרים בהם העברת הזכויות מבוצעת שלא מתוך מטרה לקיים עסקת מכר, כמו בהסכם גירושין העולל העברת זכויות על דירה בין בני הזוג, הוצאת דירה לכונס נכסים, העברה מאיגוד מקרקעין לבעל שליטה, הפקעה, חילוף מקרקעין, איחוד וחלוקה של קרקעות (פרצלציה) ומצבים נוספים, המעניקים פטור מחובת מס נדל"ן במקרים אלו.

ההיכרות עם מהמיסים השונים של מיסוי נדל"ן בישראל היא כלי הכרחי בבחינת הכדאיות של רכישת נכס מקרקעין. המיסים אינם אחידים ויהיה מי שלא ישלם בכלל מס נדל"ן לרשות המיסים, בעוד שאדם אחר יידרש לשלם סכומים גבוהים על אותה עסקת נדל"ן ובאותו מחיר מכירה. 

מס נדלן - מס רכישה

מס רכישה הוא מס המשולם במעמד הקנייה של נכס. תשלום המס הוא מדורג, כך שככל שסכום הרכישה גבוה יותר, כך הקונה משלם מס גבוה יותר על ה'מדרגות' העליונות של דירוג מס נדל"ן זה.

לצד זאת, המדרגה הראשונה של מס הרכישה מציעה פטור מתשלום, כך שישנם מקרים בהם רוכשי הדירות לא משלמים כלל מס רכישה , או משלמים סכום קטן מאוד. עבור בעלי דירות אשר רוכשים את הדירה השניה ומעלה, קיימות מדרגות מס שונות וגבוהות יותר.

מדרגות מס רכישה מתעדכנות בכל שנה. משפרי דיור, אשר לעתים נמצאים במצב בו הם מחזיקים בדירה כאשר הם רוכשים את הדירה הבאה שלהם, מקבלים 18 חודשים (או 12 חודשים ברכישת דירה מקבלן) בהם הם יכולים למכור את דירתם הראשונה ולשלם את מס הרכישה בהתאם למצב בו הם לא מחזיקים דירה נוספת.

מס הרכישה ייחודי בכך שהוא מחושב בתור אחוז ממחיר הנכס הנרכש. מדרגות המס והאחוזים המשולמים מוגדרים לפי סיווג העסקה (דירת מגורים, דירת מגורים נוספת, רקע, נכס מסחרי).

המדינה מנצלת את מס הרכישה על מנת לתת הטבה לרוכשי דירה ראשונה, המשלמים מס נמוך, ומצד שני מטילה מס גבוה על משקיעים, כדי לא להפוך את השוק כולו לשוק בבעלות משקיעים בלבד.

ישנם תנאים לקבלת פטור ממס רכישה, ביניהם פטור לרוכשי דירת מגורים יחידה, הנחה במיסוי לנכים, נכי צה"ל, נפגעי פעולות איבה, ניצולי שואה, משפחות עם ילדים בעלי לקויות ועוד.

מדרגות מס רכישה - 2021

על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה),התשכ"ג - 1963, מדרגות מס הרכישה מתעדכנות כל שנה בהתאם שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות דיירים, אחד ממדדי הדיור העיקריים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. המדרגות מתעדכנות באמצע חודש ינואר, אחרי פרסום המדד של השנה הקודמת. עדכון גובה המדרגות במקרה של עלייה במדד, היא הפחתה בסכום של מס הרכישה, משום שמחיר הסף ממנו מתחילים להתחייב במס רכישה, עולה, והרוכש משלם פחות בחישוב הכולל.

מדרגות מס ברכישת דירה יחידה (עד 15.1.2023) מחויב על פי מדרגות מס רכישה אלו:

מס הרכישה לרוכשי דירה שנייה ומעלה עומד על מדרגות המס הבאות (עד ה-15.3.2022):

על השווי עד 5,525,070 שקל – 8%
על השווי הגבוה מ-5,525,070 שקל – 10%

מס שבח נדלן

מס שבח, במובן מסוים, הוא המס המקביל ל'מס רווח הון' של עולם הנדל"ן. מס שבח מוטל על העלייה בערך הנכס מרגע רכישתו ועד למכירתו. השבח, הנובע מהמונח ' השבחה ' של הנכס, הוא יתרת שווי המכירה שעולה על שווי הרכישה. כאשר מדובר על נכס שההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה הוא גדול מאד, מס השבח עשוי להגיע לרמות כה גבוהות אשר מסכנות את הכדאיות הכלכלית של המכירה עבור בעלי הנכס.

המס משולם במעמד המכירה כאשר בחישוב נלקחים בחשבון העלויות וההוצאות שנבעו מאחזקת הנכס מיום הרכישה ועד למכירה. כאשר העסקה היא של מכירת נכס בו אפשר לחשב פחת, הפחת מחושב גם הוא. כיום מס השבח עומד על שיעור של 25% מתוך השבח (העלייה בשווי הנכס) נטו בעת מכירת הנכס. חישוב מס שבח מבוצע ליניארית ביחס לתקופת האחזקה, על הרווח היחסי שנרשם החל מ-2014 – כלומר, מחשבים את השבח על הדירה בכל שנה מאז הרכישה ועד המכירה, ומטילים את המס על השנים שאחרי 2014 (לפני קיזוזים והפחתות).

משום שהוצאות הקשורות לנכס מפחיתות את הסכום המחושב לצורך קביעת שיעור מס שבח , חשוב לשמור את כל הקבלות והחשבוניות של הוצאות שהושקעו בנכס. בעת בקשת הפחתת המס יש להציג את המסמכים הרלוונטיים. עוד פטורים הניתנים בהקשר של מס שבח הם פטורים לדירה שהתקבלה בירושה, פטור ממס נדל"ן מסוג מס שבח על דירה יחידה וזכאות לפטורים לאוכלוסיות מסוימות.

לקראת חישוב מס השבח הצפוי, יש לבדוק את מצב הזכויות\נסח הטאבו של הנכס, המלמדים מי רשום כבעל הנכס, האם קיימות זיקות הנאה, עיקולים, הערות אזהרה, שעבודים, משכנתא או מגבלות אחרות שעשוית להשפיע על קיום העסקה. בהתאם לצורך, יש לבצע בדיקות משפטיות מול לשכת רישום מקרקעין, רשם המשכונות, רשות מקרקעי ישראל, רשויות מקומיות, רשם החברות וכד'.

פטור ממס שבח

ניתן לקבל פטור ממס שבח בתנאים מסוימים ומורכבים, אשר עשויים להתעדכן מעת לעת. לכן, מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי בתחום מיסוי נדל"ן לפני הגשת הבקשה לפטור ממס שבח ממיסוי מקרקעין.

ראשית, התנאי המקדים לקבלת פטור היא דירת מגורים מזכה- דירה שבנייתה הושלמה, הנמצאת בבעלות או בחכירה של 25 שנים ומעלה על ידי אדם פרטי, אשר שימשה בשיעור גבוה מ-50% משטחה לטובת מגורים ב-4 השנים שקדמו למכירה (או 80% מהתקופה המחושבת למס שבח).

אם המוכר החזיק בזכות על הדירה במשך 18 חודשים ומעלה לפני המכירה, הוא זכאי לפטור ממס שבח. אם למוכר זכות בשיעור קטן משליש מדירה נוספת, הוא זכאי לפטור. בעל דירה יחידה המחזיק ברשותו דירה שנתקבלה בירושה, יהיה פטור ממס שבח על מכירת הדירה שלא התקבלה בירושה.

מכירה של דירה שהתקבלה בירושה מקבלת פטור ממש שבח (בתנאי שהיורש הוא צאצא של המוריש ולמוריש לא היתה יותר מדירת מגורים אחת ביום פטירתו, ואם היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה, היה פטור ממס שבח בעת המכירה). בתנאים מסוימים, כאשר אדם מוכר שתי דירות במטרה לרכוש דירה אחת במקומן, הוא זכאי לפטור ממס שבח. עוד סיבה לפטור הוא העברת נכס ללא תמורה, אשר מתרחשת בעיקר בהענקת דירה לקרוב משפחה, במקרה זה הקונה ישלם שליש משיעור המס.

לבסוף, ישנה תקרה לפטור ממס שבח- אם מס השבח המחושב גדול מ-4.5 מיליון ש"ח, החלק שמעל לתקרה לא יהיה פטור.

מס שבח במכירת מגרש או קרקע

כאשר מדובר על מס שבח במכירת מגרש או קרקע, בניגוד לעבר, אז ניתנו הטבות בתנאים מסוימים, כיום יחול מס השבח על פי תקופת האחזקה ויום המכירה על פי שיעורי המס הרגילים, על פי סעיף 6 של חוק מיסוי מקרקעין 1963, אשר קובע כי מס השבח על מגרש יוטל במכירת זכות במקרקעין על השבח.

כחלק מחישוב מס השבח הצפוי, יש לבדוק את ייעוד הקרקע (חקלאית\ניתנת לבנייה, בנייה למגורים\מסחרית) והאם קיים עליה מבנה אותו ניתן להרוס, או שהיא פנויה. בנוסף, יש לבדוק עסקאות בקרקעות סמוכות באמצעות מערכת רשות המיסים, על מנת להבין את שווי הקרקע המשוער. כאשר מוגשת בקשה לרשות המיסים עם סכום מוצהר הנמצא בפער גדול בינו לבין מחיר עסקאות בקרקעות סמוכות, קיים סיכוי לכך שהמפקח לא יקבל את המחיר של העסקה ויקבע שווי גבוה יותר מהמוצהר בחוזה המכר, וזאת מתוך סמכות שניתנה לו על פי חוק. החלטה שכזו עשויה להשפיע על שני הצדדים של המכירה, בעקבות עלייה משמעותית פוטנציאלית במס השבח לתשלום.

פרמטרים נוספים המשפיעים על מס השבח הצפוי הם תאריך רכישת הקרקע, האם הקרקע התקבלה בירושה, שנת הפטירה של המוריש, ניכויים מוכרים שהוצאו להשבחת הקרקע, ועוד.

היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מבעל הנכס (או ממי שביצע חכירה לדורות) מצד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אשר אישרה תכנית וגרמה בכל לעלייה בשווי המקרקעין. היטל ההשבחה לוועדה המקומית מותנה בכך שעליית ערך המקרקעין (אשר נקבעת על ידי שמאי מקרקעין מטעם העירייה) נבעה מאחד האישורים הבאים: אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה, אישור שימוש חורג .

מס הכנסה נדל"ן - מס על השכרת נדל"ן

מס נדל"ן נוסף מוטל משכר דירה אותו מקבל בעל נכס מהשוכרים. המדינה מתייחסת לשכר דירה המתקבל באופן שוטף מהשכרת נכס נדל"ן בתור הכנסה, ובהתאם גובה מס הכנסה על פי שלושה מסלולים עיקריים. כל משכיר יכול לבחור את המסלול המתאים לו.

פטור עד התקרה הקבועה בחוק

עד לסכום מסוים, המתעדכן כל שנה (נכון ל-2021, התקרה עומדת על 5,100 ₪ לחודש),קיים פטור מלא מתשלום מס הכנסה על ההכנסה משכר דירה. חריגה מתקרת הפטור מובילה לחיוב החלק היחסי מעל לסכום הפטור, על פי מדרגת המס המקסימלית. במסלול זה המשכירים אינם יכולים לנכות הוצאות הנובעות מתחזוקת הנכס והשכרתו. אם שכר הדירה אינו גבוה, מסלול זה הוא האפשרות המשתלמת ביותר עבור בעל הנכס.

מסלול 10% מס מסך ההכנסות משכר דירה

במסלול זה נגבים 10% מתוך סך דמי השכירות, מכל הדירות המושכרות, ללא אפשרות לנכות את עלויות ההוצאות הנובעות מהשכרת הדירה. המסלול מתאים למי שמחזיק דירות רבות ומקבל הכנסות גבוהות משכ"ד, כך שאם היה בוחר במסלול הפטור, היה צריך לשלם יותר מ-10% במצטבר.

מסלול תשלום מס על פי מדרגות מס (מס שולי)

במסלול זה בעל הנכס משלם מס לפי המס השולי, מדרגות המס בהן הוא נמצא ביחס לכל הכנסותיו מעבודה או משלח יד. במסלול זה אפשר להכיר בהוצאות הקשורות לנכס, כגון תיקונים, פחת והוצאת ריבית משכנתא . המסלול מתאים למי שיש לו הכנסות בינוניות משכ"ד והכנסות בינוניות או נמוכות יחסית מעבודה כשכירים.

כל מסלול מתאים באופן אישי לכל בעל נכס, על פי מספר הדירות הנמצאות בבעלותו, ההכנסה שהוא מקבל ממקורות אחרים, גובה שכר הדירה ועוד.

בנוסף, עבור מי שמחזיק במספר דירות ומשכיר אותן לטווח קצר (כגון דירות Airbnb),חשוב להתעדכן בסטטוס בו הוא מוגדר על ידי המדינה - האם הוא מקבל את הפטורים בתור אדם פרטי המחזיק בנכס, או בתור מנהל עסק להשכרת נכסים, מה שמצריך תשלום מע"מ ותשלום מס הכנסה מלא. הגדרות המס בהקשר זה יכולות להיות דינאמיות מאוד, ולכן חשוב להתעדכן בתקנות המס הנוכחיות לפי קבלת החלטה בנושא.

מס ערך מוסף

מע"מ משולם בעסקאות בין חברות המחויבות לכך. לדוגמה, במקרים בהם חברה יזמית רוכשת קרקע מחברה אחרת, ישנה תוספת של מע"מ על העסקה. בעסקת קומבינציה, למשל, כאשר אחד השותפים הוא אדם פרטי בזמן ששותף אחר הוא חברה, האדם הפרטי יהיה פטור מתשלום מע"מ בעוד שהחלק של החברה ימוסה.

חובת מס נדל"ן על נכסים מניבים

נכסים מניבים (מבני תעשייה, מסחר ועסקים) מחויבים במדרגות מס שונות ממיסוי מקרקעין על נכסים למגורים.

במקרה של אדם פרטי המחזיק בנכסים מניבים (או בדירת מגורים המושכרת לעסק),עליו לשלם מס רכישה לנכס מניב בשיעור של 6% מהשקל הראשון, ללא מדרגות מס או פטורים, במועד רכישת הנכס. מס השבח לנכסים מניבים דומה למס על דירת מגורים, 25% מגובה ההשבחה (העלייה נטו בשווי) מקניית הנכס ועד מכירתו, בהתאם ללשון החוק.

באשר למס על שכר דירה לנכס מניב, בניגוד לפטור על תשלום מס על שכר דירה בתנאים מסוימים, בהשכרת נכס מניב התשלום של מס הכנסה הוא על פי מס שולי ביחס להכנסות בעל הנכס, לצד היכולת לחשב פחת ועלויות נוספות לשם הקטנת שומת המס.

יש לשים לב לכך שהשכרת נכס מסחרי\מניב לתקופה של יותר מ-25 שנים, נחשבת עסקה המחויבת במס רכישה. בנוסף, פעילות עסקה נרחבת של קנייה ומכירה של דירות על ידי אדם פרטי עשויה להיחשב על ידי רשויות המס בתור פעילות מסחרית, מה שמוביל למיסוי הדומה לנכסים מניבים.

במקרה בו חברה מחזיקה בנכס מניב, היא מחויבת במס הכנסה (הכנסה פירותית מפעילות מסחרית),בשונה מאדם בודד. מס הרכישה דומה לזה של המשקיע הפרטי – 6% מגובה העסקה והחל מהשקל הראשון.

באשר למס שבח, החברות המחזיקות בנכסים מניבים אינן משלמות מס שבח על מכירת הנכס, משום שמדובר בחלק מהפעילות העסקית של החברה. עם זאת, שומת מס השבח מגיעה בדמות מס דיבידנד של 25% ליחיד ו-30% לבעלי מניות מהותיים, כך ששיעור המס במכירה יהיה דומה למס המשולם על ידי אדם פרטי.

בכל הנוגע למס על שכר דירה לנכס מניב, אין על חברה חובת מס בדומה לאדם הפרטי, אך עליה לשלם מס חברות כדין על כל רווחיה. כלומר, החברה לא משלמת מס ישיר על ההכנסה משכירות, אלא מס כללי על כלל הפעילות העסקית שהניבה לה הכנסה. ניתן כמובן לקזז את עלויות המס על ידי פחת והוצאות נוספות.

במקרה בו המשכיר הוא חברה בע"מ או עוסק מורשה, עליו לגבות עם דמי השכירות גם מע"מ, בהתאם למקובל.

מורכבות במיסי נדל"ן

מיסוי נדל"ן כולל תנאים מורכבים ורבים, אשר מצריכים ייעוץ מקצועי והבנת החוקים לעומר, כדי להימנע מתשלומים מיותרים ויצירת החיסכון המיטבי בעלויות המס. לכן, יש לקחת בחשבון פרמטרים כגון: עסקאות על קרקעות חקלאיות ומשקים חקלאיים, עסקאות קומבינציה, דירה במתנה, דירה בירושה, עולים חדשים, תושבי חוץ, דירה המושכרת לעסק ועוד.

לכן, ההמלצה היא לגייס את שירותיו של עורך דין מנוסה בתחום מיסוי נדל"ן. מרכז הנדל"ן מגבש בכל שנה את מדד ההתחדשות העירונית, אשר מדרג את עורכי הדין המובילים בישראל בתחום הנדל"ן, לרבות עורכי דין מיסוי נדל"ן.

סיכום - מיסים נדל"ן

לסיכום, בכל עסקת נדל"ן ישנו  מס נדל"ן מסוגים שונים אשר עלול להיות מוטל על כל אחד מהצדדים. החל ממע"מ, מס רכישה , מס שבח ועד היטל השבחה , כדאי להכיר את שומת המס הצפויה לכם בתור מוכרים\קונים עוד לפני העסקה, על מנת לדעת את הכדאיות הכלכלית שלה. קיימים פטורים במיסוי נדל"ן בנסיבות מגוונות, בעוד שבחלק מהמקרים המס עבור משקיעים בעלי דירות גדול יותר, על מנת להקל על רוכשי דירה ראשונה ולרסן את המשקיעים.