ההשבחה בשומת הוועדה המקומית ת"א על פרויקט תמ"א - כ-12 מיליון שקל; השמאי המכריע: אין השבחה

מכ-12 מיליון שקל השבחה – לאפס: השמאי המכריע ארז כהן קבע לאחרונה בשומה מכריעה בין חברת הבנייה מטרופוליס לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו כי על אף ששומת האחרונה קבעה השבחה של מיליונים, ובעקבותיה היטל השבחה של מיליונים – החברה היזמית לא תשלם ולו שקל אחד כהיטל השבחה .

המדובר הוא בפרויקט תמ"א 2/38 במפגש הרחובות לואי מרשל ושדרות סמאטס בצפון העיר. על החלקה בנוי בניין ותיק בן שלוש קומות בשני אגפים, מעל קומת עמודים חלקית ומרתף חלקי. בסך הכול קיימות 15 יח"ד בשני האגפים יחד. הבניין מיועד להריסה ובנייה מחדש. בהתאם לבקשה להיתר, מבוקשת הקמת בניין חדש בן שש קומות ושתי קומות גג חלקיות, מעל שלוש קומות מרתף. הבניין ייבנה בשני אגפים נפרדים ויכלול 32 יח"ד .

הוצאתו של הפרויקט לדרך הולידה דרישה לתשלום היטל השבחה מצד חברת מטרופוליס , זאת בעקבות שומת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בסך של 11,958,072 מיליון שקל

הוצאתו של הפרויקט לדרך הולידה דרישה לתשלום היטל השבחה מצד חברת מטרופוליס , זאת בעקבות שומת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בסך של 11,958,072 מיליון שקל. השמאי המכריע כהן ניתח את עמדות שני הצדדים - השמאים יצחק שפיגל ומאיר נדלר מטעם מטרופוליס, והשמאית מלכה דור מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו – ובהתאם לכך פסק את פסיקתו.

לדבריו, כל זכויות הבנייה המבוקשות במסגרת הפרויקט כלולות בסל הזכויות הפטור מהיטל השבחה . "ככל שהזכויות שניתנו בפועל בהיתר אינן חוצות את רף זכויות הבנייה של 2.5
קומות, הן פטורות מהיטל השבחה , ובגין זכויות שמעבר לכך חל היטל השבחה בשיעור 25%.

סך הזכויות העיקריות המבוקשות בבקשה להיתר אינן חורגות מהיקף הזכויות העיקריות הפטור בהתאם לתמ"א 38, ולכן אין חיוב בהיטל השבחה . הבקשה להיתר בהתאם לתוכנית תא/3729א אינה מממשת זכויות מעבר לזכויות הפטורות מהיטל השבחה בהתאם לתמ"א 38. בהתאם לכך אין חיוב בהיטל השבחה"

סעיף 14א לתמ"א 38 העוסק בחיזוק בדרך של הריסה ובנייה חדשה קובע כי סל הזכויות הניתן למימוש כולל את שטח המבנה הקיים ובתוספת תמריצי התמ"א, וכאשר נותרו זכויות בנייה מכוח תוכניות תקפות שטרם מומשו, יחולו תמריצי התמ"א נוסף על זכויות אלה. כאמור, סך הזכויות העיקריות המבוקשות בבקשה להיתר אינן חורגות מהיקף הזכויות העיקריות הפטור בהתאם לתמ"א 38, ולכן אין חיוב בהיטל השבחה . הבקשה להיתר בהתאם לתוכנית תא/3729א אינה מממשת זכויות מעבר לזכויות הפטורות מהיטל השבחה בהתאם לתמ"א 38. בהתאם לכך אין חיוב בהיטל השבחה".

עוד כתב השמאי כהן: "שמאית המשיבה טענה כי אין להסיק ממדיניות הוועדה המקומית במתן היתרים לבין חישוב היטל השבחה . איני מקבל טענה זו. שווי השוק מושפע מהתנהלות הוועדה המקומית. יזם שהיה בוחן אפשרות למימוש זכויות לפי תמ"א 38 היה מקבל מידע ממחלקת הרישוי, היה בוחן היתרים דומים והיה מגיע למסקנה כי סל הזכויות יחושב כשטחים עיקריים, שלהם יתווספו שטחי שירות כנדרש. שווי השוק של הזכויות נובע מכך".

לעיון בהחלטה במלואה לחצו כאן