שמאי יואב שיינקין: "הזמן הממוצע עד לקבלת היתר בנייה בפינוי-בינוי – שנתיים וחצי; בתמ"א 38 – יותר משלוש שנים"

הבוקר (ב') נפגשו מיטב מהנדסי הערים, היזמים, השמאים ונציגי רשויות מקומיות לעוד כנס "שולחן עגול" שהתקיים במשרדי מרכז הנדל"ן . בכנס הנוכחי נידונו, בין היתר, סוגיות בוערות המעסיקות רבים מהשחקנים בענף הנדל"ן – איך משדרגים את המרחב הציבורי בגבעתיים וברמת גן? מהם ההבדלים בין פרויקטים של תמ"א 38 לבין פרויקטים במסגרת מסלולי פינוי בינוי? וכיצד ממצבת עצמה ירושלים כעיר בירת ההתחדשות העירונית בישראל? 

רגע לפני שהקורונה נדחקת לשוליים של סדר היום בישראל, ורגע לפני ההכרזה על הקמתה של ממשלה חדשה (?),מומחים ובכירים מכל קצוות ענף הנדל"ן הגיעו אל משרדי מרכז הנדל"ן והציפו אל פני השטח את הדברים החשובים ביותר שצריך לדעת בכל הקשור להתחדשות עירונית. 

"איפה הפינוי-בינוי בגבעתיים?" 

הראשונה לתפוס את הבמה הייתה שרית צולשין, מהנדסת העיר גבעתיים, שבדברי הפתיחה שלה בחרה לגעת בנושאי הצפיפות שבעיר וכן במחסור החמור באזורי תעסוקה ובמוסדות חינוך:  "גבעתיים זוהי העיר הצפופה ביותר בישראל אחרי בני ברק. יתרה מכך, בעיר אין אזורי תעסוקה ותעשייה אשר מגלגלים מספיק כספים לקופת הרשות המקומית, וגם ברמת מוסדות החינוך שבעיר הרי שהם אינם פרושים בצורה שוויונית בכל האזורים וקיים מחסור במספר לא מבוטל של שכונות".

בתוך כך, הציגה שרית צולשין את תוכנית האב בגבעתיים שעתידה לשנות את פני העיר בשלל אספקטים –  לרבות באזורים שבצפון מערב העיר, גבעת הרמב"ם, מתחם בן גוריון, מתחם כצנלסון ואזור ההסתדרות – ובייחוד בכל הקשור למעבר המתבקש מפרויקטים של תמ"א 38 לפרויקטים במסגרת מסלולי פינוי בינוי בגבעתיים.

באמצעות פינוי בינוי נוכל להקים מבנים עם חזית מסחרית ואף לתת מקום לעירוב שימושים ולהקים בניינים הכוללים חזית מסחרי, עסוקה וסביבת מגורים. כאן נכנסת לתמונה תוכנית האב של גבעתיים שאמורה לתת רוח גבית אדירה לפרויקטים של פינוי-בינוי בעיר"

"במרוצת השנים קמו לא מעט פרויקטים של תמ"א 38 בגבעתיים, אבל איפה הפינוי-בינוי?" המשיכה צולשין. "באמצעות פינוי בינוי נוכל להקים מבנים עם חזית מסחרית ואף לתת מקום לעירוב שימושים ולהקים בניינים הכוללים חזית מסחרי, עסוקה וסביבת מגורים. כאן נכנסת לתמונה תוכנית האב של גבעתיים שאמורה לתת רוח גבית אדירה לפרויקטים של פינוי-בינוי בעיר – ליצור שטחים ציבוריים, שבילים חדשים, מרכזי תעסוקה ותעשייה, מוסדות חינוך חדשים (בתי ספר וגני ילדים) ואף לנצל את האופציה לעלות לגובה ברמת הבניינים שבמרכז העיר, ומנגד, להגביל את הבנייה לגובה באזור גבעת קוזלובסקי, שם המטרה היא לשמר את צביונה של העיר המזוהה עם בתים נמוכים וגגות רעפים אדומים". 

(מרכז הנדל''ן)

דבריה של מהנדסת העיר גבעתיים מתכתבים הלכה למעשה עם המדיניות החדשה של הרשות המקומית באשר לפרויקטים של תמ"א 38 בעיר, לפיה פרויקטים מסוגים אלו יעצרו לתקופת זמן מסוימת במטרה לפנות מקום לפרויקטים של פינוי בינוי בגבעתיים. "בחודש מרץ האחרון החלטנו לעצור את תוכניות התמ"א בגבעתיים לפרק זמן של שנה" סיכמה צולשין, "ברגע שנרגיש כי קיים גידול בפרויקטים של פינוי בינוי בעיר, אז נעצור לרגע ונחשב מסלול מחדש באשר לפרויקטים של תמ"א 38".

בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי 

מהם ההבדלים בין תמ"א 38 לפינוי בינוי? מהם החסמים שמונעים מפרויקטים לצאת לפועל? אל השאלות הללו התייחס השני לעלות על במת ההרצאות של הכנס, יואב שיינקין, שמאי מקרקעין מטעם משרד שמאות המקרקעין ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות' (BFKS).

"שלא כמו תמ"א 38 , פרויקטים של פינוי בינוי כוללים מכפילים גבוהים יותר ונשענים על חזון תכנוני שנתמך בבדיקת כדאיות כלכלית", ציין שיינקין, ולאחר מכן הוסיף על ההבדלים המהותיים בתמורות עבור היזמים, הדיירים והתושבים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי: "אחד היתרונות הבולטים בפרויקטים של פינוי בינוי נוגע לסגנון הבנייה של עירוב שימושים , סגנון בנייה אשר נפוץ בפרויקטים של פינוי בינוי אך כמעט ולא קיים בפרויקטים של תמ"א 38. משפט זה נכון גם לגביי עניין המטלות הציבוריות – בין אם מדובר בהקמה של גן ילדים בתוך בניין או בתי ספר ושלל מבנים ציבוריים, חידוש תשתיות ישנות – תמ"א 38 ממעטת לספק מענה הולם לצרכים הללו של התושבים. 

אחד היתרונות הבולטים בפרויקטים של פינוי בינוי נוגע לסגנון הבנייה של עירוב שימושים . משפט זה נכון גם לגבי עניין המטלות הציבוריות – תמ"א 38 ממעטת לספק מענה הולם לצרכים הללו של התושבים"

הבדל נוסף ולא פחות חשוב נוגע לזמן הממוצע אשר נדרש עד קבלת היתר בניה , כאשר במסגרת פינוי בינוי מדובר בפרק זמן של עד שנתיים וחצי, בהנחה והוגשה תוכנית ברורה ומפורטת. לעומת זאת, בפרויקטים של תמ"א 38 , בשל ריבוי פניות לוועדות ערר והתנגדויות דיירים, הזמן הממוצע לקבלת היתר בנייה הוא למעלה מ-3 שנים". 

באופן טבעי, גם נושא היטל השבחה עלה בהרצאתו של שמאי המקרקעין יואב שיינקין, סוגיה שמעסיקה רבים בענף הנדל"ן מאז אפריל 2020 אז החליטה ועדת הערר על שיטת חישוב שונה להיטל השבחה ויצרה מחלוקת בין שלל השחקנים בענף. "כמובן שבמסלולי פינוי בינוי קיימת אפשרות לקבלת פטור מלא או חלקי מהיטל השבחה" הדגיש שיינקין, "אך כיום זהו תהליך מורכב יותר שמחייב, בין היתר, התנהלות מול הרשות להתחדשות עירונית ואנחנו מלווים יזמים גם בהליך זה". 

(מרכז הנדל''ן)

לבסוף, שיינקין חתם את הרצאתו כשאמר: "אין בכלל ספק שהתקופה הקרובה היא מאתגרת במיוחד, אך באותה נשימה, היא גם טומנת בחובה הזדמנות גדולה. חברות נדל"ן שישכילו לעשות את ההתאמות הנדרשות ברמת הגמישות התכנונית, יוכלו להוציא לפועל בהצלחה פרויקטים של פינוי בינוי ". 

"רמת גן זקוקה לחשיבה תכנונית מקיפה" 

סיגל חורש, מהנדסת העיר רמת גן, התייחסה בהרצאה שלה לצרכים הכוללים של תושבי העיר והדגישה את נושא שדרוג המרחב הציבורי כאחד שחייבת להיווצר תמימות דעים באשר לחשיבותו. "העיר רמת גן פועלת לפי תוכנית מתאר ישנה" סיפרה סיגל חורש. "בעבר, פרויקטים רבים אושרו מתוך שיקולים כלכליים המתחשבים ביזמים ולאו דווקא לוקחים בחשבון גם את הדיירים שבפרויקטים ובייחוד לא את תושבי העיר והמרחב הציבורי. רמת גן משוועת לחשיבה תכנונית עם תפישה כוללנית יותר, צריך לקחת בחשבון גם את הצרכים הפרוגרמתיים של כל תושבי העיר.

יש לשים בעדיפות עליונה את נושא התועלת הציבורית – החל בהקמתם של מבני ציבור, פיתוח שטחים ציבוריים וריאות ירוקות, חניונים, מוסדות חינוך, שדרוג מערך התחבורה הציבורית, התשתיות הישנות וכל מה שחשוב עבור כלל תושבי רמת גן"

יש לשים בעדיפות עליונה את נושא התועלת הציבורית – החל בהקמתם של מבני ציבור, פיתוח שטחים ציבוריים וריאות ירוקות, חניונים, מוסדות חינוך, שדרוג מערך התחבורה הציבורית, התשתיות הישנות וכל מה שחשוב עבור כלל תושבי רמת גן". 

חורש הביאה בתור דוגמא את הפרויקטים שמתבצעים בימים אלו במתחמי ארלוזורוב, ז'בוטינסקי ושלם, פרויקטים שבהם נלקחו בחשבון כלל הצרכים של תושבי העיר. עוד הוסיפה חורש לגביי החשיבות של נוחות הגישה עבור רוכבי דו-גלגלי והולכי רגל ברמת גן, ועל כך ציינה: "בתכנון שלנו אנו דואגים להקים רצועות הליכה רחבות עבור הולכי רגל, כמו גם לפרוש רשת של שבילי אופניים שיתחברו אחד עם השני בצירים המרכזיים בעיר ובכך תשמר הרציפות התכנונית לנוחיותם של הרוכבים". 

לבסוף, חורש הזכירה את פארק התעשייה 'ביוטק' שיוקם ברמת גן וירכז בתוכו את מיטב החברות המקומיות והבינלאומיות אשר עוסקות בתחום המחקר והפיתוח, מכשור רפואי ומדעי החיים. "למען שיפור המאזן הכלכלי של העיר אנו מקדמים את הקמתו של פארק התעשייה 'ביוטק' במזרח העיר. ברגע שתוכנית המתאר החדשה תאושר – זוהי תהיה הסנונית הראשונה להתפתחות האזור כולו". 

"המטרה? להמשיך את תנופת הפיתוח בירושלים" 

את ההרצאה האחרונה בכנס העביר יואל אבן, מהנדס העיר ירושלים, שוויתר על המצגות והשקפים לטובת דיבור פתוח וישיר מול כל המשתתפים סביב "השולחן העגול". אבן פתח את דבריו כשאמר: "ירושלים נמצאת בתנופת בנייה אדירה. אנו משקיעים אנרגיה ומאמצים עצומים על מנת לרכז וללוות את היזמים לגיבוש פרויקטים שימשיכו להוסיף ולפתח את ירושלים".

נכון להיום, ירושלים זוהי עיר שמחזיקה בעשרות אלפי יחידות דיור אשר זכו לאישורים סטטוטוריים, והיד על ההדק עוד חמה. המטרה שלנו היא שתנופת הבנייה וההתחדשות תמשיך לשטוף את ירושלים"

על רקע הדברים הללו, אבן ציין לטובה גם את היזמים והיזמיות המקומיות שהוציאה מתוכה בירת ישראל וכיום משחקים תפקיד מפתח בשדרוג עיר המולדת שלהם. "אנו מקפידים לשבת עם היזמים, הקבלנים, הדיירים, לשמוע את כל הטענות והבקשות של כל הצדדים ורק אז להחליט כיצד לקדם את הפרויקטים בצורה שתספק את כולם. נכון להיום, ירושלים זוהי עיר שמחזיקה בעשרות אלפי יחידות דיור אשר זכו לאישורים סטטוטוריים, והיד על ההדק עוד חמה. המטרה שלנו היא שתנופת הבנייה וההתחדשות תמשיך לשטוף את ירושלים – העיר שמכילה את המספר הגדול ביותר של תושבים מבין כל ערי ישראל (למעלה ממיליון תושבים),עיר שבה כל שכונה היא בגודל של עיר לכל דבר ומכילה כעשרות אלפי תושבים".  

בתום ההרצאות ולאחר שכל המשתתפים העשירו את הידע המקצועי שלהם, החל לו סבב שאלות ותשובות שהתקיים ברוח טובה ולאחר מכן גם סבב נטוורקינג מהסוג הישן והטוב בשילוב של כיבוד מפנק. לקראת סיום הכנס התפנו המשתתפים לראיונות מצולמים ותמונות משותפות, ובכך נחתם לו עוד כנס מוצלח של "שולחן עגול" במשרדי מרכז הנדל"ן .