תמ"א 38/2 – המדריך השלם לשנת 2024

תמ"א 38/2 - זכויות, תקנות ועדכונים

מדינת ישראל ממוקמת על השבר הסורי-אפריקאי, אזור גיאוגרפי הנתון בסיכון לרעידת אדמה הרסנית שעלולה לגרום נזק רב לנפשות ולמבנים בישראל. כמו כן, מתחוללת מלחמת דורות כבר עשרות שנים המחייבת מבנים עם חדרי ממ"ד להגנה על התושבים מפני טילי האויב. אז מהו הפתרון? הרי מצד אחד המדינה מחויבת לדאוג לחזק את המבנים של התושבים ולהבטיח את הגנתם מול כל סיטואציה מסכנת חיים. מצד שני, לבוא ולחזק עכשיו כל מבנה בכל רחבי הארץ יגרור עלויות גבוהה במיוחד שאין בכוחה של קופת המדינה להתמודד איתן.

לפיכך, בשנת 2005 הוצגה תוכנית תמ"א 38 במטרה להוביל לפרויקטים של חיזוק מבנים בני 3 קומות ומעלה שנבנו לפני שנת 1980 והגנתם מפני רעידות אדמה וטילים. בבסיס הרעיון מאחורי התוכנית עומד תמריץ נכבד ליזמים ולקבלנים שיהיו מוכנים לקחת על עצמם את פרויקט חיזוק המבנים הארצי, ובתמורה יזכו לזכויות בנייה בפרויקטים שיצדיקו את הכדאיות הכלכלית של המהלך.

5 שנים חלפו להן ומקבלי ההחלטות הגיעו להבנה כי אין זה מספיק לחדש בניין, כי אם עדיף לשנות כיוון וללכת על כיוון מקיף יותר של התחדשות עירונית . לכן, בשנת 2010 נולד תיקון 2 לתמ"א 38 (תמ"א 2/38( הקובע כי ניתן יהיה להרוס מבנה ובמקומו להקים מבנה חדש לחלוטין.

מהי הבשורה שהביאה עמה תמ"א 38 2 וכיצד התוכנית נוצלה עד עתה? אילו יתרונות או חסרונות תמ"א 2/38 טומנת בחובה עבור דיירים ויזמים? איך מתבצע הליך חישוב זכויות תמ"א 2/38, מהו הזמן הממוצע להנפקת היתר בניה , כיצד ניתן להגיע להסכמת דיירים וגם: מהם ההבדלים בין תוכניות תמ"א למסלול פינוי-בינוי? במדריך זה ריכזנו עבורכם את כל שעליכם לדעת על תמ"א 2/38.

הכול על תמ"א 2/38

תוכנית תמ"א 2/38 נולדה מתוך המחשבה כי ניתן גם לקיים פרויקטים של התחדשות עירונית בראייה כוללנית יותר. משמע הדבר הוא שלא מספיק רק לחזק, להוסיף ולעבות את הבניין שזקוק להתחדשות, אלא שאפשר ועדיף אפילו לבנות בניין חדש ומודרני ולא רק לשפץ ברמת המעטפת שלו. כל זאת כמובן בהתאם לנכונותם של הדיירים לבצע את הפרויקט, לאחר שאותרו יזמים עם גב כלכלי שיכולים לגבש תוכנית ברורה ומפורטת באשר לתכנון ולביצוע של הפרויקט המדובר.

תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש

אז כיצד בא לידי ביטוי תיקון 2 לתמ"א 38 שהכיר לנו את המסלול של הריסה ובנייה מחדש? לפי תיקון 2, הדיירים בפרויקט יפונו מהדירות לכל אורך שלבי הבנייה (או לפחות לפרק זמן מסוים),הבניין הקיים ייהרס כליל ובמקומו יקום בניין חדש יותר, חזק יותר וגדול יותר מבחינת היצע הדירות הקיים ושטחן. בתוך כך, והבניין החדש שיקום יהיה בהתאם לקווי הבניין הישן מהם אסור בתכלית האיסור לחרוג, וזה נכון לגביי רוב הפרויקטים של תמ"א 2/38. כמו כן, תיקון 2 לתמ"א 38 דואג לשמור ואף להוסיף זכויות בנייה הן עבור הדיירים והן עבור היזמים. מה שהופך את התוכנית לאטרקטיבית יותר מבחינות רבות.

חישוב זכויות תמ"א 2/38 תיקון 3

הגענו אל אחד הנושאים היותר בוערים בכל פרויקט של התחדשות עירונית : חישוב זכויות הבנייה עבור הדיירים והיזמים. זוהי הסוגייה שעליה מתעכבים בישיבות דיירים סוערות ובהגשת תוכניות עבור ועדות מקומיות.

אך לפני שנצלול אל זכויות הבנייה והתוספות עבור פרויקטים של תמ"א 2/38 שיצר תיקון 3, חשוב לציין כי אותו תיקון קובע גם הרחיב את סמכותה של הוועדה המקומית בכל הנוגע לאישור תוכניות מפורטות, לרבות הקטנת הגבלות ושינוי תנאים בהתאם לשיקול דעתה. עוד חשוב לזכור כי זכויות בנייה מגדירות מהו היקף הבנייה, אך לא נוגעות למראהו של הבניין שנקבע על ידי שילוב של זכויות בנייה, תקרת הגובה המותר לאותו בניין, אחוז המגרש שבו תתבצע הבנייה, וכאמור, קווי הבניין הישן.

כך מתבצע חישוב זכויות תמ"א 38/2:

תוספת קומות לבניין – לפי תמ"א 38/2 תיקון 3 ניתן להוסיף קומות בבניין מעבר לתקן המאושר בתוכנית הקיימת, וזאת בהתאם לגובהו של הבניין בפרויקט. באם מדובר בבניין בן קומה אחת בלבד – תינתן תוספת של קומה וחצי. בניין בן 2 קומות יקבל תוספת של 2.5 קומות, בניין בן 3 קומות יכפיל את גודלו עם תוספת של 3 קומות ואילו בניינים בני 4 קומות ומעלה ייהנו מתוספת של 3.5 קומות. שטחה של הקומה שבה משתמשים לצורך חישוב זכויות הבנייה הוא שטח של קומה טיפוסית מורחבת אשר המחושב על פי שטחה של קומה טיפוסית מלאה. 

תוספת שטח לדירות – ברוב הערים בישראל תוספת השטח לדירה בפרויקט תמ"א 38/2 יהיה בסדר גודל של 13 מ"ר (בירושלים ניתן להגיע עד לכדי 25 מ"ר). באם בבניין ישנן קומות בגדלים שונים או שהיקף הדירות משתנה מקומה לקומה, שיטת החישוב תתבצע לפי ממוצע שטח הקומה ומספר הדירות השכיח ביותר בבניין.

השלמת שטח בקומה מפולשת – במידה והשטח הבנוי בקומה מפולשת (קומת עמודים מקורה הפתוחה בצדדים) הינו נמוך ב- %50 מהקומה הטיפוסית בבניין, הרי שתיקון 3 לתמ"א 38/2 מאפשר תוספת זכויות בנייה עבור השלמת שטחים מפולשים בקומת הקרקע. גם כאן, שיטת החישוב תתבצע לפי ממוצע הקומה הטיפוסית המורחבת. 

תוספת ממ"ד – מטבע הדברים תינתן גם תוספת ממ"ד תינתן לכל דירה בפרויקט (הרי לשם כך נוצרה תוכנית תמ"א 38 מלכתחילה) שלא תעלה על גודל של 12 מ"ר. 

תוספת מרפסת/חניה/מחסן – תוספות הבנייה באותו לידי ביטוי בצורות שונות. אם השטח מתאים לכך, ניתן לקבל חניה בתור תוספת או מחסן. אך ברוב המקרים, התוספת הניתנת בפרויקטים של תמ"א 38/2 היא מרפסת שמש עד 12 מ"ר (תלוי בתוכנית הבנייה של הפרויקט). בהקשר זה נציין כי המרפסת החדשה לא תחושב כחלק מתוספת השטח לדירה. 

תמ"א 2/38 הסכמת דיירים

בכל פרויקט התחדשות עירונית מילת המפתח היא 'הסכמה'. בתוך המילה הזאת נמצאים פשרות, שיתוף פעולה, נכונות לביצוע, אינטראקציה, סנכרון וכל היבט כזה או אחר המצביע על חזית אחידה ומשותפת של כל הגורמים המעורבים בפרויקט. וזה מתחיל עם הדיירים.

בעולם אוטופי ניתן היה לבצע פרויקט התחדשות עירונית במסלול הריסה ובנייה מחדשה רק לאחר שכל בעלי הדירות הסכימו פה אחד באשר לקיומו של הפרויקט. בעולם שכזה גם המדינה עצמה הייתה משלשלת מכיסה את העלות עבור הפרויקטים ולא הייתה צריכה להיות תלויה בשלל גורמים כאלו ואחרים.

אחוז הסכמה תמ"א 38/2

החל מיוני 2012 הוצג תיקון לחוק המקרקעין הקובע כי ניתן להוציא לפועל פרויקט תמ"א 2/38 גם ללא הסכמה פה אחד של כל הדיירים. החל מאז, הן המפקחת על הבנייה והן בתי המשפט פועלים לפי מודל 'יחס 80-20' נקרא לזה – במידה וישנה הסכמה של 80% מבין הדיירים בבניין, הרי שניתן יהיה "לכפות" את ביצוע התוכנית על שאר 20% הדיירים שיושבים על הגדר או מסרבים בכל תוקף לפרויקט. שיטה דמוקרטית קלאסית והוגנת למדי לפיה הרוב המוחלט הוא זה שיכריע את גורל הפרויקט. אם יש 80% הסכמה, יש פרויקט תמ"א 2/38 בדרך.

מכאן והלאה, קבוצת הדיירים בפרויקט בוחרת מתוכה נציג, מישהו שישמיע את קולם של הדיירים אל מול היזמים הנבחרים, הגופים העירוניים ושאר הנפשות הפועלות בפרויקט. בחירת נציגות הדיירים היא חשובה במיוחד, שכן חשוב לבחור דייר שיש ביכולתו לייצג באופן ראוי את האינטרסים של כל שכניו בצורה האובייקטיבית (והאסרטיבית) ביותר שניתן.

משנבחר נציג דיירים, הגיע השלב שהדיירים יגיעו להסכמה משותפת באשר לזהות היזמים שיקימו את הפרויקט על רגליו. מול היזמים חותמים הדיירים על הסכם 'נון-שופ' (Non-Shop) שמטרתו למנוע את האפשרות שמא ייכנסו למשא ומתן מול יזמים אחרים במטרה לקדם את הפרויקט, עד שישלימו היזמים הנבחרים את כלל הבדיקות המקובלות באשר לתכנון הפרויקט, לרבות חישוב התמורות, הזכויות, הכדאיות הכלכלית וכיו"ב.

מפת תמ"א 2/38 בישראל

להוציא את השנה האחרונה, שנת קורונה שהביאה להאטה כמעט בכל תחום שקיים, בשנים האחרונות ניכרת עלייה בהיקף פרויקטים של תמ"א 2/38 בכל רחבי הארץ. במקביל לכך, ניכרת גם עלייה בטווח הזמנים הדרוש להוצאת היתר בנייה עבור פרויקט תמ"א 38 שעומד כיום על למעלה מ-3 שנים גם במסלול של הריסה ובנייה מחדש.

ואמנם, שנת 2020 הייתה השנה הראשונה שבה התהפכו המגמות בפרויקטים של תמ"א. אם עד היום, מרבית הבקשות להיתרי בנייה הוגשו והתקבלו עבור פרויקטים של תמ"א 1/38, הרי שבשנה החולפת הוגשו יותר בקשות והונפקו יותר היתרים עבור פרויקטים של תמ"א 2/38. 

לפי דו"ח התחדשות עירונית 2020, בשנה החולפת הונפקו 236 היתרי בנייה עבור פרויקטים של תמ"א 38/2 מתוך 357 בקשות שהוגשו. ומה לגביי פרויקטים של תמ"א 2/38 תל אביב? לפי הדו"ח, 69 מבנים בפרויקטים של תמ"א 2/38 תל אביב קיבלו היתרי בנייה עבור הקמתן של כ-1,500 יחידות דיור חדשות (בכפוף לתוכנית הרובעים של העיר). משנת 2010 ועד היום הונפקו היתרי בנייה עבור 266 מבנים בפרויקטים של תמ"א 2/38 תל אביב, העיר שלמעשה מדורגת שנייה בכמות ההיתרים שהונפקו עבורה לאורך השנים (במקום הראשון ניצבת השכנה רמת גן).

גם פרויקטים של תמ"א 2/38 פתח תקווה מתחילים לצוץ בתדירות גבוהה יותר מהרגיל בשנים האחרונות. בעבר הקשר בין העיר פתח תקווה לבין התחדשות עירונית לא תוחזק מספיק טוב, אך אם נשפוט לפי 3 השנים האחרונות נראה כי המגמה משתנה בהקשר הזה, ואם המושבות הופכת לאיטה לאם המתחדשות. עד היום, הונפקו היתרי בניה עבור 53 מבנים בפרויקטים של תמ"א 2/38 פתח תקווה. וככל שחולפות השנים רק עולות הבקשות להיתרי בניה עבור פרויקטים של תמ"א 2/38 בעיר.

חסרונות תמ"א 2/38

כאמור, בכל פרויקט תמ"א 2/38 הסכמת דיירים היא אתגר לא פשוט. 80% מכלל הבניין זה מספר גבוה, ומי כמונו, הציבור הישראלי, יודע עד כמה זה קשה להגיע להכרעה על פי רוב. סיכון נוסף בפרויקטים של תמ"א 2/38 נוגע לעניין המעבר לדיור חלופי. כך למשל, היה והפרויקט נגדע באיבו והדיירים כבר "הועזבו" מביתם לדיור חלופי, משמע הדבר הוא שהם עלולים להיתקע בדיור החלופי לפרק זמן ארוך מהרגיל מבלי לדעת מתי ואם בכלל תושלם הבנייה של הדירה החדשה שלהם.

עוד חיסרון בולט במיוחד זהו עניין איסור החריגה מקווי הבניין הישן. מדובר בסוגייה בעייתית במיוחד כיוון שלא מעט בניינים תוך חריגה מקווי הבניין המתוכננים. מכאן עולה כי יכולים להיות מקרים בהם הדיירים אכן יזכו לדירות חדשות, אך בשל ההיצמדות המחויבת לחוק התכנון והבניה וכן להגבלת החריגה מקווי הבניין – השטח של אותן דירות חדשות לא יורחב ובמקרים נדירים אף יופחת.

יתרונות תמ"א 2/38

בראש ובראשונה, תוכנית תמ"א 2\38 נוגעת לאוסף של בניינים ולא רק ברמת בניין בודד. מדובר בהקמת בניין חדש לגמרי עם תוספת של דירות וקומות חדשות– הכולל לובי משודרג, חדר מדרגות משופץ, קומות נוספות ולעיתים גם מעלית חדשה. השדרוג ממשיך גם אל התשתיות כאשר הבניין זוכה לצנרת חדשה, תשתית ביוב חדשה, חדר אשפה משופץ, ואפילו יורד לרזולוציות הקטנות ביותר כמו תיבות דואר חדשות ומערכת אינטרקום.

וכמובן, ישנו היתרון הבולט ביותר שהוא זכויות ותוספות הבנייה בפרויקט – מרפסת, ממ"ד, חניה, מחסן, תוספת שטח לדירה, שיפוץ מלא ובכלל העלאת ערך הנכס עבור כל הדיירים בפרויקט.

יתרון מובהק נוסף הוא עניין לוח הזמנים המקוצר יחסית בכל הקשור להוצאת היתר בנייה בפרויקט תמ"א 2/38, הטבות ופטורים ממס. לבסוף, ישנו עניין 'הבנייה הירוקה' בפרויקטים של תמ"א 2/38, סגנון בנייה הנמנע ככל האפשר מהסבת נזק למשאבים טבעיים מתכלים ולאיכות הסביבה.

תמ"א 38 לוח זמנים

מימוש פרויקט תמ"א 38 עשוי לקחת שנים, בתלות בגיבוש החתימות של הדיירים, קבלת ההיתרים הנדרשים והביצוע מצד היזם. אם כל התהליך מתנהל באופן מהיר ללא שיבושים ועיכובים מאף גורם, ניתן לבצע פגישת איפיון והבנת צרכים עם הדיירים תוך חודשיים מיצירת הקשר הראשונית, תוך 3 חודשים לגבש את הדיירים באסיפה כללית לאישור הסכמה עקרונית על מתווה הדרך, תוך 6 חודשים לסכם הסכם מול היזם, לרבות גיבוש מפרט טכני, אישור תכניות, טיוטת חוזה סופית וחתימה, תוך 12-16 חודשים לגבש תכנית אדריכלית, תכנית תנועה ותכניות היתר לחיזוק, השגת היתר בנייה, ותוך 14-16 חודשים חיזוק יסודות ושלב, שדרוג תשתיות וכו', עד לסיום הפרויקט.

תמ"א 38/2 לוקח זמן ארוך יותר, משום שמדובר בהריסה ובנייה מחדש ולא שיפוץ וחיזוק בלבד.
 

תמ"א 38/2 זכויות לקשישים

על פי תיקון 6 לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) ואת תיקון 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), בפרויקטי פינוי־בינוי, אדם מעל גיל 75 המתגורר בבניין לא ייחשב סרבן אם היזם לא הציע לו את אחד מהפתרונות הבאים: מימון מעבר למגורים בדיור מוגן; רכישת דירה חדשה עבורו בבניין אחר (שתהיה דומה לדירה שהיה אמור לקבל בפרויקט המדובר); העברת תשלום לדייר בשווי 'תג המחיר' של דירה חדשה בפרויקט; קבלת שתי דירות בפרויקט שערכן שווה לדירה אחת חדשה בפרויקט; העמדת דירה קטנה יותר בפרויקט לצד תשלום ההפרש לדייר.

בפרויקטים מסוג תמ"א 1/3 (חיזוק מבנים),התיקון לחוק מגדיר כי בבניין עם דיירים קשישים מעל גיל 80, עבודות החיזוק יאושרו רק אם יוצע לקשישים או לבעלי המוגבלות מגורים חלופיים לכל תקופת העבודות.

תמ"א 2/38 מול פינוי בינוי

חרף העובדה שיסודות תמ"א 38/2 ופינוי־בינוי הם די זהים באופיים, ישנם הבדלים מהותיים בין השניים ורבים עדיין נוטים להתייחס לתמ"א 2/38 כשם נרדף למסלול פינוי-בינוי. אך טעות בידם, שכן למרות התכונות הדומות, מדובר במסלולי התחדשות עירונית שונים, עם קריטריונים שונים, וזכויות שונות.

 ההבדלים בין תמ"א 2/38 לבין מסלול פינוי בינוי :

 1. הבדל מהותי במסלול זה נוגע לנושא הסכמת הדיירים לפרויקט. אם בפרויקט תמ"א 2/38 מספיקה הסכמה של 80% מהדיירים כדי לתת את האור הירוק לפרויקט, הרי שבמסלול פינוי-בינוי התגבש לו במרוצת השנים מודל קצת שונה הכולל את התנאים הבאים לאישור פרויקט על ידי הדיירים:

• הסכמה של חצי מדיירי הבניין או לחילופין 60% מהדיירים ששמם רשום על הדירות במתחם. 

• הסכמה של 80% מבעלי הדירות. כאן נציין שגם במקרה של 80% הסכמה של בעלי הדירות עדיין לא מובטח כי הפרויקט ייצא לפועל, שכן במקרה שכזה יש להגיש תביעה לחיוב הסכמתם של אותם דיירים סרבנים ורק לאחריה ניתן יהיה לצאת לדרך. 

2. עוד הבדל משמעותי טמון בהיקף התמורות העומדות לזכות הדיירים. באספקט הזה ההבדלים הם מינוריים (יחסית),כי גם בתמ"א 2/38 וגם במסלול פינוי בינוי , הדיירים מקבלים בניין חדש ומחוזק העומד בתקן רעידות האדמה והגנה מפני טילים – דירה חדשה, משופצת וגדולה יותר הכוללת ממ"ד ומרפסת/מחסן/חניה. אך במסלול פינוי בינוי , ישנו גם דגש על פיתוח המרחב הציבורי שבא לידי ביטוי עם תוספת גינות חדשות ומעוצבות לחזית הבניין, הקמתן של מוסדות קהילתיים, מבני ציבור ועוד.

3. גם ברמת התמורות עבור היזמים קיימים הבדלים בין פרויקט תמ"א 2/38 לבין פינוי בינוי . החל מהטבות מס והיקף תוספות יחידות הדיור בבניין, או בשמו המוכר יותר "מכפיל הדירות", שייקבע בהתאם לתקן 21 המגדיר את טווח הרווח המקסימלי עבור יזמים (25% נכון לשנת 2021).

4. ההיסטוריה מצביע על כך שכל פרויקט פינוי בינוי דורש תכנון מורכב וגורר עמו גם שינוי תב"ע (תכנית בניין עיר). בעקבות זאת, פרויקט התחדשות עירונית במסגרת מסלול פינוי בינוי בדרך כלל צפוי להיות ארוך מתמ"א 2/38 – והוא נע בין 4.5 ל- 8 שנים.

סיכום: תמ"א 2/38

חשוב לזכור כי פרויקטים של תמ"א, גם תמ"א 1/38 וגם תמ"א 2/38 – נחשבים לעסקאות נדל"ן מורכבות במיוחד. זהו תהליך ארוך שהרבה פעמים מתלווה אליו גם אי ודאות שיכולה לרחף מעל הפרויקט גם בשלבים המתקדמים ביותר בחייו. בכל זאת, המון גורמים מעורבים בפרויקטים של תמ"א 2/38 – דיירים, יזמים, עורכי דין, שמאים, אדריכלים, מנהלות התחדשות עירונית למיניהן, ועדות מקומיות על סוגיהן, רשויות מקומיות ועוד ועוד ועוד. 

בשל כך, לא פעם נוצרים התנגשויות בין האינטרסים של כל אחד מן הצדדים, ולא פעם נתקלים בניסוחים וסעיפים שלא ממש ברורים העולים מתקנות התכנון והבניה. כמו כן, גם יזמים בלתי הגונים והיעדר הגנה מקיפה המוגדרת כחוק, כל אלו הם פרמטרים שיש לקחת בחשבון לפני שיוצאים להרפתקה של פרויקט תמ"א 2/38. לכן, קחו אתכם את הדברים שקראתם כאן במדריך תמ"א 2/38 של מרכז הנדל"ן ותוכלו לגשת לפרויקט בראש שקט יותר ובביטחון מלא.