עו"ד עופר זוזובסקי: "חל כרסום הולך וגובר בשאלת הארכת תקופת מסירת דירות; הפסיקה דורסת את היזמים"

"בכל הנוגע לתקנות הארכת תקופת מסירת דירה יש כרסום הולך וגובר. החוק מאפשר 60 יום של עיכוב, כידוע, ואחר כך חוזרים לפיצוי מהיום הראשון – אבל הפסיקות האחרונות מציינות כי אי-התקנת מונה חשמל, עיכוב בקבלת טופס 4 , עיכוב במתן אישור מכיבוי אש ועוד לא נחשבים כמקרים מוצדקים להארכת התקופה, ומוגדרים על ידי בתי המשפט ככאלו שנמצאים בשליטת המוכר ובאחריותו. כל מי שהתמודד עם התסכול שבניסיון לקבל טופס 4 לבניין שלו, עם הריצה המטורפת והתחנונים המטורפים לרשויות, יכול רק להתרעם על הסיטואציה הזאת. היזם חלש מאוד מול הרשויות, והפסיקה הולכת ודורסת את היזמים מפעם לפעם".

כל מי שהתמודד עם התסכול שבניסיון לקבל טופס 4 לבניין שלו, עם הריצה המטורפת והתחנונים המטורפים לרשויות, יכול רק להתרעם על הסיטואציה הזאת. היזם חלש מאוד מול הרשויות, והפסיקה הולכת ודורסת את היזמים מפעם לפעם"

כך אמר היום (ג') עו"ד עופר זוזובסקי שותף וראש צוות מחלקת נדל"ן במשרד עורכי הדין שבלת, אשר העביר הרצאה מיוחדת במתחם משרדי מרכז הנדל"ן בנושא "פרקטיקות מהשטח להצלחה בפרויקט נדל"ן למגורים". 

עו"ד זוזובסקי עסק בנושאים שונים, ובין היתר אמר: "לוחות הזמנים הם קריטיים בקידום פרויקט נדל"ן. הזמינות מתבטאת בשני סוגי תנאים, בעיקר – תנאים להיתר ותנאים לאכלוס. יש כאלו התלויים ביזם, וכאלו שלא תלויים ביזם עצמו, שאין לו יכולת לשלוט עליהם ולהבין מתי יקרו. זה משליך על השאלה מתי תוכלו להוציא את ההיתר.

( מרכז הנדל"ן )

החשוב ביותר, לפני שרוכשים קרקע, הוא לבדוק את כל לוחות הזמנים וההוראות, שלאו דווקא מרוכזות כולן בפרק מוסדר במסמכי התוכנית. רובן נמצאות בפרק תנאי בנייה, אבל צריך להסתכל בכל הוראות התוכנית. את כל השאלות יש לברר מול מהנדס העיר, מול הוועדה המקומית, ולקבל את התשובות הנכונות. עד אז חשוב לכלול את זה במסגרת התחשיבים.

נושא נוסף שמשליך על הזמינות הוא שלביות ביצוע. הוצאת היתרי בנייה במתחם גדול מחולקת לפרוסות-פרוסות, לשלבים-שלבים: טיהור שפכים, פיתוח שצ"פים, פיתוח מוסדות ציבור, תשתיות. השלביות נעשית במטרה לא להעמיס על מתחם יותר מדי, לא להכניס דיירים חדשים בלי שיש תשתיות מתאימות. כיזם חשוב לדעת שאנחנו עומדים בתנאי השלביות האלה".

למצוא ולגלות משהו בתוך הקרקע לאחר רכישתה - זו תקלה איומה שמשליכה על הזמינות, העלויות, לוחות הזמנים. פסקי דין מראים כי גם בשיווקים על ידי רשות מקרקעי ישראל , למשל, הטילו על היזמים אשם תורם, כיזמים שרכשו את הקרקע ואחראים לנזק שהתגלה. במקרים כאלו אין אפשרות לבקש שיפוי מלא מהמשווק"

עו"ד זוזובסקי דיבר גם על הבדיקות המקדימות שחשוב לבצע טרם רכישת קרקע: "למצוא ולגלות משהו בתוך הקרקע לאחר רכישתה - זו תקלה איומה שמשליכה על הזמינות, העלויות, לוחות הזמנים. פסקי דין מראים כי גם בשיווקים על ידי רשות מקרקעי ישראל , למשל, הטילו על היזמים אשם תורם, כיזמים שרכשו את הקרקע ואחראים לנזק שהתגלה. במקרים כאלו אין אפשרות לבקש שיפוי מלא מהמשווק.

(מרכז הדל"ן)

אי-אפשר להימנע מבדיקות ולגלגל את זה אחר כך לרשות. יש בדיקות שאפשר לעשות עם מודד, אפשר להגיע לקואורדינטות הנכונות ולהגיע לזיהוי; יש גם חברות שמתמחות בכך, וניתן לעשות בעזרתן את הבירורים המוקדמים, ברשות המקומית או בתאגיד המים. עוד חשוב לזכור כי כאשר מדובר במקרקעין לא מוסדרים, יש להיות הרבה יותר זהירים".

"יותר ויותר ועדות רוצות להשתמש בתיקון 33 – חלקה תלת-ממדית"

עו"ד זוזובסקי דיבר גם על אחד התיקונים החדשים והמשמעותיים ביותר בעולם התכנון והבנייה - תיקון 33 לחוק המקרקעין שהתקבל בשנת 2019, אשר נוגע לחלקה תלת-ממדית. "אנחנו מלווים במשרד כמה תהליכים אשר נוגעים לחלקות תלת-ממדיות, ורואים את המדיניות של מוסדות התכנון לגביהן: יותר ויותר ועדות רוצות להשתמש בו, משום שהוא פותר בעיות ומסייע בניסיון להפריד ייעודים שונים בצורה אמיתית, ממשית.

הוועדות לא כל כך אוהבות שישנו שטח לייעוד ציבורי שמתחתיו שטח בייעוד פרטי, במסגרת החלקה התלת-ממדית, ויש לקחת זאת בחשבון. כאשר המצב הפוך אין להן בעיה: שהיזם יחזיק בשטח פרטי שמתחתיו ייעוד ציבורי"

ובכל זאת, רב הנסתר על הגלוי בתחום: כדאי לעשות פרה-רולינג מסודר, אם לא בטוחים לגבי משהו בפרויקט, מול המפקחת על הבתים המשותפים. כדי למנוע הפתעות בהמשך הדרך. חשוב לזכור, לצד זה, שהוועדות לא כל כך אוהבות שישנו שטח לייעוד ציבורי שמתחתיו שטח בייעוד פרטי, במסגרת החלקה התלת-ממדית, ויש לקחת זאת בחשבון. כאשר המצב הפוך אין להן בעיה: שהיזם יחזיק בשטח פרטי שמתחתיו ייעוד ציבורי".

( מרכז הנדל"ן )