פינוי בינוי בת ים

פינוי בינוי בת ים - רקע

פינוי בינוי הוא דרך ליישום פרויקטים של התחדשות עירונית, הכולל הריסת בניין או בניינים ישנים, העברת הדיירים לדירות בשכירות (על חשבון היזם),ובניית בניין או בניינים חדשים על גבי השטח. בעלי הדירות בבניין המקורי יקבלו ברוב המכריע של המקרים דירות בבניינים החדשים עם שטח גדול יותר, מרפסות, חניות וכד'.

הוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי כפוף לתכנית בניין עיר (תב"ע) והוא נמצא בסמכות החלטתה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. במקרים רבים, כאשר נבנה בניין חדש משודרגות גם התשתיות ונוספים שטחים ציבוריים וירוקים.

פינוי בינוי תלוי גם בהכרזה על המתחם בתור שטח מיועד לפינוי בינוי, על ידי המדינה. על מנת לקדם פרויקט פינוי בינוי, ישנה דרישה להסכמה של 80% ומעלה מתוך בעלי הדירות (ברוב מיוחד). באוקטובר 2021 אישרה ועדת הפנים לקריאה שניה ושלישית תיקון נוסף לחוק, אשר צפוי להפחית את הרוב המיוחס הנדרש בבניין משותף לשני שליש (66%) מכל להדירות.

אחת הערים הפופולאריות ביותר בתחום פינוי בינוי היא בת ים, הממוקמת במיקום אסטרטגי במרכז גוש דן על חוף הים, ומאופיינת בשכונות ותיקות עם בניינים פוטנציאליים לפינוי בינוי.

עקרונות מנחים לקידום פינוי בינוי בבת ים

בסקירה תכנונית כוללת שבוצעה עבור עיריית בת ים עוד ב-2013, נכתב כי "עיריית בת ים רואה בהתחדשות המרקם הבנוי ערוץ עיקרי לפיתוח העיר ולשדרוג מלאי הדיור הקיים. על מנת לספק הכוונה לקידום תכניות של פינוי ובינוי ועל מנת להגביר את השקיפות בנוגע לשיקולים המופעלים בעת בחינה של יוזמות חדשות, גובשו מספר עקרונות מנחים לבחינה וקידום של תכניות לפינוי ובינוי".

על פי הדו"ח, העקרונות מלווים במדיניות עירונית בנושאים נוספים ומשלימים כגון החלה על פטור מארנונה, תחזוקה, עריכת דו"ח כלכלי לבחינת פרויקט התחדשות עירונית , והנחיות בנושא הצללה ואשפה.

העקרונות הם:
- מיקום ואינטנסיביות בהתאם לתכנית האסטרטגית להתחדשות עירונית ופיתוח בת ים ולתכניות אסטרטגיות אזוריות.

- עירוב שימושים, אותו מעודד אגף ההנדסה בתור כלי תכנוני מרכזי ליצירת מרחב עירוני פעיל ומושך. לפיכך, קיימת העדפה לעירוב שימוש בפרויקט.

 - שטחים ציבוריים

- תמהיל חברתי – תכניות בהיקף גדול נדרשות להציע תמהיל מגוון של גדלי יח"ד, ולספק מענה למנגנון השתתפות במימון תחזוקה עבור דיירים ממשיכים

- תחזוקה ארוכת טווח של בנייה לגובה

- ישימות כלכלית ופוטנציאל גבוה למימוש

- איחוד וחלוקה בתכניות הכוללות שטחים עירוניים

- שלבי ביצוע בתתי-מתחמים

- איכות הסביבה ובנייה ירוקה - השפעות שליליות של צל ורוחות, פינוי אשפה והפרדה לזרמי אשפה שונים.

ב-2013 אישרה העירייה תכנית המחלקת את בת ים לאזורים שונים לפי תוספת קומות וזכויות. באזור מרכז העיר, למשל, הוגדרו שני אזורים מרכזיים – האזור המזרחי בו מותרת תוספת של 4 קומות בהריסה ובנייה, ואזור מערבי בו התוספת בפינוי בינוי מוגבלת ב-3.5 קומות.

ב-2015 אושרה תכנית נוספת אשר נועדה להגדיל את ההתכנות לפרויקטים של פינוי בינוי אך צמצמה את קווי הבניין ביחס לתכנית הקודמת. ב-2017 אושרה תכנית חדשה המאפשרת את הרחבת קווי הבניין, מתוך תקווה לקדם פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש.

פינוי בינוי בת ים - היקפים ונתונים

על פי דו"ח התחדשות עירונית ל-2020 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מספר היחידות המוצעות במצטבר עד 2020 במתחמי פינוי בינוי שהוכרזו במסלול הרשויות המקומיות בת ים עמד על 5,383 יח"ד, מה שהעמיד את העיר במקום הרביעי בישראל.
מבחינת יחידות דיור במתחמים מוכרזים במסלול מיסוי (במצטבר על סוף 2020),בת ים עמדה במקום השני בישראל עם 3,977 יח"ד.

במהלך 2020, מספר המתחמים שאושרו במסלול מיסוי בבת ים עומד על 3, הכוללים 712 יח"ד קיימות ו-2,490 יח"ד מוצעות ו-25,524 מ"ר של שטחי משרדים.

מבחינת היתרי בנייה, על פי הנתונים בבת ים ניתנו היתרים ל-2 פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, הכוללים 60 יח"ד.

היתרי בנייה מצטברים ב-2005-2020 בתמ"א 38 עמדו על 12 מתחמי הריסה ובנייה מחדש בהם 404 יח"ד.

מבחינת תכניות פינוי-בינוי שאושרו במצטבר עד סוף 2020, בת ים רשמה אישור של 24 תכניות עם 2,557 יח"ד ו-9,612 יח"ד חדשות.

פרויקטים משמעותיים – פינוי בינוי בת ים

פרויקטים רבים של פינוי בינוי נמצאים בשלבים שונים של התקדמות ברחבי בת ים, בין היתר פרויקטי פינוי בינוי בת ים רמת יוסף, פינוי בינוי בת ים רמת הנשיא, פינוי בינוי יוספטל בת ים, פינוי בינוי בת ים שדרות העצמאות, פינוי בינוי רוטשילד בת ים ופינוי בינוי כ ט בנובמבר בת ים.

עוד במרץ 2013 אושר פרויקט הפינוי-בינוי הגדול בארץ נכון לאותה נקודת זמן, ברחובות יוספטל, ניסנבאום, הרב לוי, הרב לוזון וכ"ט בנובמבר. הפרויקט כולל פינוי של 27 בנייני רכבת הכוללים 420 יח"ד, ובמקומו בנייה של מגדלים בני 40 וקמות ו-2,100 יח"ד חדשות.

באוקטובר 2016 אישרה הוועדה המקומית בת ים תכנית פינוי בינוי במתחם שבין הרחובות העצמאות, בן יוסף וירושלים בעיר. במסגרת התכנית, במקום 107 דירות ו-8 חנויות, ייבנו 3 מבני מגורים עם 496 יח"ד, משולבים בשטחי ציבור, מסחר ותעסוקה.

בדצמבר 2017 הפקידה הוועדה המחוזית את התכנית במתחם שכונת רמת הנשיא- 424 דירות לפינוי והריסה, ובנייה של 16 מבני מגורים עם כ-2,000 דירות. מדובר במתחם שבין הרב ניסנבוים, יוספטל, הרב לוי וכ"ט בנובמבר. ההחלטה היא לבנות 1,970 דירות

בינואר 2018, הוועדה מחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב אישרה למתן תוקף תכנית פינוי-בינוי של חברת מלוואי לפינוי 240 יח"ד קיימות ובניית 1,078 דירות חדשות, משרדים ושטחי מסחר, בציר יוספטל בשכונת רמת יוסף. בנייה של 6 בניינים חדשים של 32-40 קומות. ביוני 2021 הוכרז כי פרויקט "רובע איילון" יכלול הריסה של רחוב יוספטל בעיר של 5 בנינים משנות ה-60, כאשר במקומם עומדים להיבנות 6 מגדלים בני כ-40 קומות ו-1,078 דירות חדשים. הפרויקט יכול לצאת לדרך משום שחברות מצלוואי ונצבא קיבלו היתר חפירה ודיפון

במאי 2018 הוענק היתר בנייה ראשון לפרויקט פינוי בינוי בבת ים, לפרויקט Dream Tower הנמצא ברחוב רוטשילד 2 על הטיילת הצפונית של העיר. על פי התכנית, שאושר בוועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב, בניין ישן בן 24 דיירים יפנה את מקומו למגדל של 35 קומות ובו 135 יח"ד יחד עם מלון בוטיק בן 65 סוויטות. ביולי 2018 נהרס הבניין בדרך לתחילת הבנייה.

בפברואר 2020 הופקדה תכנית פינוי בינוי בשכונת רמת הנשיא על ידי הוועדה המחוזית ולתכנון ובנייה. התכנית, ביוזמת קבוצת 'אלמוג', משתרעת על שטח של כ-21 דונם בין הרחובות כ"ט בנובמבר, נתיבי איילון, ורחוב הרב ניסים יצחק.

הפרויקט כולל פינוי של 8 מבני מגורים בעלי 224 יח"ד, שייהרסו לטובת הקמת 10 מגדלים הכוללים 964 יח"ד חדשות, לצד 5 דונם למבני ציבורי, 5,500 מ"ר של שטחי תעסוקה ו-600 מ"ר לשטח ציבורי פתוח.

בפברואר 2020 אישרו הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה והעירייה פינוי של כ-163 יחידות דיור ו-13 מבנים ישנים ברחוב רוטשילד בעיר, עם בנייה של 560 יח"ד ב-3 מגדלי מגורים של 30 קומות, מבנה בן 10 קומות עם 150 חדרי מלון, שטחי מסחר ומבנה ציבורי. יזמית הפרויקט היא חברת מצלוואי. המתחם ממוקם בין הרחובות הרצל-רוטשילד-ליבסקינד, בסמיכות יחסית לחוף הים. הבניינים הישנים הוקמו בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת, כאשר חלקים הוכרזו על ידי העירייה כמבנים מסוכנים.

ביוני 2020 אושרה למתן תוקף תכנית פינוי בינוי הגדולה בבת ים, הכוללת 1,728 יח"ד ב-16 מבנים, במקום 424 יח"ד נכון לעכשיו. השטח נמצא בחלק המערבי של שכונת רמת הנשיא, במתחם הרחובות הרב לוי, ניסנבוים, יוספטל וכ"ט בנובמבר. לצד יחידות הדירות החדשות, הפרויקט יכלול 11,000 מ"ר שטחי תעסוקה, 6,500 מ"ר מסחר, כ-5 דונם שטחי ציבור וכ-9 דונם שטחים פתוחים.

ביוני 2021 החלה הריסת בניינים במתחם השבטים בשכונת רמת הנשיא בבת ים, במסגרת פרויקט פינוי בינוי MOMENT, הממוקם בין הרחובות ניסנבוים, הקוממיות, קרן היסוד ומוהליבר. במסגרת הפרויקט מפונים 144 דיירים וייבנו 714 יח"ד בארבעה מגדלים בני 34-35 קומות.

חברות מובילות – פינוי בינוי בת ים

על פי מדד ההתחדשות העירונית ל-2021 של מרכז הנדל"ן , חברות הנדל"ן המובילות בתמ"א 38 - בת ים הן אביגור יזמות ופיתוח עם 3 פרויקטים בתהליך, 1 פרויקטים בביצוע ו-2 פרויקטים מאוכלסים, ניו ארה יזמות נדל"ן עם 14 פרויקטים בתהליך ו-1 פרויקטים בביצוע, יעל ישראל יזמות ופיתוח נדל"ן עם 4 פרויקטים בתהליך, 3 פרויקטים בביצוע ו-5 פרויקטים מאוכלסים, יזמות ובנייה VML עם 5 פרויקטים בתהליך, 4 פרויקטים בביצוע ו-2 פרויקטים מאוכלסים וא.אדלר נכסים בע"מ עם 21 פרויקטים בתהליך, 1 פרויקטים בביצוע ו-2 פרויקטים מאוכלסים, 1 פרויקט בביצוע ו-12 פרויקטים מאוכלסים.

סיכום

לסיכום, בת ים מאופיינת בפעילות ערה של קידום פרויקטי פינוי בינוי , הנמצאים בשלבים שונים של תכנון, היתרים וביצוע. הפעילות מתבצעת והאישורים מתקבלים על פי קווים מנחים שהוגדרו על ידי עיריית בת ים.