תמ"א 38 רמת גן

במהלך השנים רמת גן הפכה לעיר המובילה בישראל בכל הנוגע להיקף פרויקטים של תמ"א 38 . העיר אף נבחרה לשמש כאבן בוחן של התכנית. עם זאת, הזמן הממוצע מזמן הגשת הבקשה לפרויקט תמ"א 38 ברמת גן ועד לקבלת היתר בנייה עמד על כ-4.5 שנים, מה שמהווה זמן ארוך יותר מהממוצע בשאר הערים.

תמ"א 38 רמת גן - הקדמה

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שגובשה על ידי המדינה, אשר מטרתה היא חיזוק מבנים קיימים מול רעידות אדמה. התוכנית אושרה ב-2005 ונכללים בה בניינים שההיתר לבנייה שלהם ניתן לפני 1980.

התכנית קובעת כללים תכנוניים לחיזוק מבנים ומעודדת את הפרויקטים באמצעות היתרים לתוספות בנייה במבנים קיימים ( תמ"א 38 /1) ובנוסף גם הריסת בניינים ישנים ובנייתם מחדש (תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש). על מנת לאפשר חיזוק מול רעידות אדמה, התמ"א מתירה חריגה מקווי בניין וגובה המותרים על פי תכניות מאושרות החלות על המקום.

תמ"א 38 , שהחלה בתור צעד מונע מול סכנת רעידות אדמה, הפכה עם השנים להזדמנות נדלנית לשדרוג בניינים בערים מרכזיות, אשר מעלה באופן משמעותי את מחירי הדירות הקיימות, במקביל לרווח של היזם על הדירות הנוספות, והוספת היצע של דירות מול הביקוש האדיר באזורי ביקוש.

כאמור, במשך שנים רבות קידמה עיריית רמת גן פרויקטים של תמ"א 38 בשטחה, ופעילות התמ"א 38 בעיר היתה מהגבוהות בישראל מבחינת מספר יח"ד למספר תושבים. על פי נתוני אתר מדלן , רמת גן היא העיר המובילה מבחינת היקפי תמ"א 38, עם כ-18% מכלל הפרויקטים שאושרו בישראל. נכון ל-2016, 75% מכלל הדירות החדשות שנמכרו בעיר היו דירות בפרויקטים של תמ"א 38. רוב הפרויקטים המקודמים בעיר הם פרויקטים במסלול הריסה ובנייה מחדש.

המנהלת להתחדשות עירונית של רמת גן, הנקראת 'משתדר"גים אתכם ובשבילכם' הוקמה ב-2017, ופועלת בקידום פרויקטים בתחום תמ"א 38 ופינוי-בינוי. המנהלת פועלת בכמה מישורים שונים על מנת לשמור על האיזון בין האינטרס הכלל עירוני והאינטרסים של התושבים בתהליכי ההתחדשות העירונית ברמת גן. המנהלת מסייעת לתושבים בתהליכי התארגנות לקראת התחדשות עירונית , בצעדים כגון בחירת נציגות דיירים, בחירת אנשי מקצוע (עורך דין התחדשות עירונית, אדריכל , חברת פיקוח וניהול, יזם) ובליווי התהליך מול המוסדות העירוניים. 

שינוי מגמה בתמ"א 38 ברמת גן

בשנתיים האחרונות נרשמה ירידה משמעותית בפרויקטי  תמ"א 38 ברמת גן, בעקבות המדיניות החדשה של ראש העיר, אשר דוחקת את הפרויקטים המיושמים על פי תמ"א 38 אל השוליים. לטענת הקבלנים, המדיניות נועדה לצמצם בפועל את היקפי הפעילות של הפרויקטים המבוצעים על פי התכנית, מתוך טענה כי תוספת יחידות הדיור ללא הוספת תשתיות מספקות של חינוך ותחבורה, היא החלטה שתפגע באיכות החיים של תושבי העיר.

במאי 2019, ביטלה עיריית רמת גן את תמ"א 38 בעיר והחליטה להגביל את מימוש התכנית למקרים חריגים בלבד. עם זאת, התנאים לסיווג 'מקרה חריג' הורו על כך שלא יהיה ניתן למלא אותם. בהחלטה נאמר כי "בקשה לתמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 נקודתית על חלקה אחרת תאושר באופן חריג ומנימוקים שיירשמו, רק היכן שאינה פוגעת באפשרות לתכנון מתחם קיים או עתידי, רק בהתאם למצב התשתיות הציבוריות בסביבה ותוך התחשבות במצבה הפיננסי והתקציבי של העיר. כמו כן, יישקלו שיקולים הומניטריים ומספר אתרי הבנייה הפעילים בסביבה".

בספטמבר 2019, בית המשפט המחוזי בתל אביב הורה על ביטול מדיניות התמ"א של עיריית רמת גן, בטענה כי התכנית "התקבלה ללא תשתית עובדתית, תכנונית או משפטית מספקת". ההוראה ניתנה בעקבות עתירה שהגישה התאחדות הקבלנים בוני הארץ נגד המדיניות שנקבעה העירייה ערערה על כך לבית המשפט העליון, תוך טענה כי הדרך להתחדשות עירונית ברמת גן היא פינוי-בינוי, עם הפרשות לצרכי ציבור.

ביולי 2021, בית המשפט העליון דחה את ערעור העירייה וקבע כי עליה לחדש את מדיניות תמ"א 38 ברמת גן בעקבות חריגת הוועדה המקומית מסמכויותיה. המשמעות היא שהעירייה תאלץ לקדם כ-200 פרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן שלא קודמות בשנים האחרונות. עם זאת, שיקול הדעת הסופי נותר אצל הוועדה המקומית.

אישור תכנית חדשה לתמ"א 38 רמת גן

באפריל 2021, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אישרה פה אחד מדיניות תמ"א 38 חדשה ברמת גן, שעיקריה תוספת של 13 מ"ר לכל דירה (הן בפרויקט תוספת וחיזוק והן בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש). בנוסף, תקן החנייה הוא עד 1:1, כאשר לוועדה יישמר שיקול דעת בקביעת מספר יחידות הדיור בבניין.

באשר להוראות המעבר, המדיניות החדשה קובעת כי "על בקשות שנקלטו (עמדו בתנאים מוקדמים ראשונים) עד ליום 28.04.2019 תחול ככל האפשר מדיניות נובמבר 2017, תחת מגבלת התכלותה של תוכנית רג/340/ג/30 ונוכח תחולת תמ"א 38 תיקון 3א; על בקשות שנקלטו (עמדו בתנאים מוקדמים ראשונים) מיום 29.04.2019 ועד ליום 6.10.2020 תחול ככל האפשר מדיניות ספטמבר 2019, תחת מגבלת התכלותה של תוכנית רג/340/ג/30 ונוכח תחולת תמ"א 38 תיקון 3א".

באשר לתוספת הבנייה בתמ"א 38, המדיניות קובעת כי בפרויקטים מכל סוג (חיזוק ועיבוי והריסה ובנייה מחדש, יתווספו 13 מ"ר לכל יחידת דיור. בנוסף, מספר הקומות בכל בניין לא יעלה על מספר הקומות המותר בתכנית המתאר התקפה החלה במגרש, בתוספת מספר הקומות מכוח תכנית רג\מק\340\ג11 (אם חלה על השטח) ובתוספת מספר הקומות מכוח תכנית תמ"א 38 .

בכל מקרה, המדיניות שומרת לוועדה המקומית שיקול דעת לקביעת מספר יחידות הדיור הכולל בבניין, זאת בהתאם לתנאי המגרש, לתנאים סביבתיים, שטחי יחידות הדיור החדשות, איכות התכנון, שיקולים פרוגרמטיים וכד'. עוד קובעת התכנית כי לא יהיה היתר לתוספת של יחידות דיור ושטחי בניה מכוח תמ"א 38 "במקרה של בניין קיים כדין ששטחו בהיתר הבנייה אינו עולה על 400 מ"ר וגובהו אינו עולה על שתי קומות (תנאים מצטברים),וכן בבניין קיים כדין שבו עד 4 יח"ד בהיתר בנייה (ללא תלות במספר הקומות או בהיקף השטח הבנוי)". הסיבה לכך נובעת מכך שזכויות הבנייה בתכניות התקפות הן תמריץ מספק לחיזוק הבניין, כך שלא נדרש להוסיף עליהן.

עוד קובעת המדיניות כי השטח המינימלי ליחידת דיור בפרויקטים של הריסה ובנייה הוא 60 מ"ר ו-75 מ"ר בקומת הגג (כולל ממ"ד). בתכנית נכתב כי "במקרים פרטניים בהם יוכח כי שטח דירת התמורה (לאחר תוספת 12 מ"ר על הקיים בהיתר) אינו מגיע ל-60 מ"ר, הוועדה המקומית תתיר תכנון לשטח דירה מינימלי של 50 מ"ר". בכל הנוגע לפרויקטים של חיזוק ותוספת, המדיניות קבועת כי מספר היח"ד המרבי בכל קומה נוספת לא יעלה על מספר יחידות הדיור שאושרו בקומה טיפוסית בבניין הקיים. אם אין קומה טיפוסית, יחושב ממוצע דירות בקומות הבניין. תקן החנייה בכל סוגי הפרויקטים יהיה עד 1:1 וכפוף לתקן החנייה הארצי התקף, ללא תכנון של מקומות חנייה לאורחים, עם אפשרות להוספת חניית נכה בנוסף לחניות המאושרות והוספה של חניה אחת לדירת פנטהאוז אחת, בתנאי שהיא מעל 120 מ"ר.

על אישור התכנית החדשה, שמטרתה היא יצירת ודאות בעיר בכל הנוגע לתמ"א 38, העיב סעיף אשר קובע כי הוועדה המקומית יכולה לעדכן 'מפעם לפעם' את מכפיל הדירות הנוספות, מה ששומר על אי ודאות ברמה גבוהה, ועל סיכוי של פרויקט להפוך ללא-כלכלי לאחר תהליך ארוך של תכנון וקידום, עם ההגעה לדיון מול הוועדה המקומית.

היקפי תמ"א 38 על פי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

על פי דו"ח התחדשות עירונית ל-2020 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, רמת גן עמדה במקום השני בדירוג הערים המובילים בתמ"א 38 ל-2020, עם היתרים ל-4 פרויקטים של חיזוק ועיבוי (71 יח"ד) ו-51 פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, הכוללים 1,272 יח"ד.

על פי הנתונים המצטברים בין 2005 ל-2020, ברמת גן ניתנו היתרים ל-171 פרויקטים של חיזוק ועיבוי (3,073 יח"ד) ו-355 פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש (9,681 יח"ד).

חברות תמ"א 38 מובילות - רמת גן

על פי מדד ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן 2021, חברות הנדל"ן המובילות בתמ"א 38 - רמת גן הן קבוצת טל בר עם 23 פרויקטים בתהליך, 10 פרויקטים בביצוע ו-22 פרויקטים מאוכלסים, חברת קרינסקי-גוטליב עם 10 פרויקטים בתהליך, 3 פרויקטים בביצוע ו-15 פרויקטים מאוכלסים, בית וגג עם 14 פרויקטים בתהליך, 7 פרויקטים בביצוע ו-14 פרויקטים מאוכלסים, אשדר עם 15 פרויקטים בתהליך, 11 פרויקטים בביצוע ו-27 פרויקטים מאוכלסים, ישראמיש עם 7 פרויקטים בתהליך, 6 פרויקטים בביצוע ו-12 פרויקטים מאוכלסים, אפריקה התחדשות עירונית עם 4 פרויקטים בתהליך, 8 פרויקטים בביצוע ו-9 פרויקטים מאוכלסים, אנגלאינווסט התחדשות עירונית עם 11 פרויקטים בתהליך, 7 פרויקטים בביצוע ו-12 פרויקטים מאוכלסים, קבוצת טלניר עם 2 פרויקטים בתהליך, 2 פרויקטים בביצוע ו-15 פרויקטים מאוכלסים, פגודה מתנאל עם 5 פרויקטים בביצוע ו-8 פרויקטים מאוכלסים, צ.פ ייזום ובנייה עם 23 פרויקטים בתהליך, 11 פרויקטים בביצוע ו-1 פרויקטים מאוכלסים, קרן נדל"ן עם 8 פרויקטים בתהליך, 7 פרויקטים בביצוע ו-6 פרויקטים מאוכלסים, קבוצת בכר עם 14 פרויקטים בתהליך, 4 פרויקטים בביצוע ו-9 פרויקטים מאוכלסים, תמיד נדל"ן עם 9 פרויקטים בתהליך, 5 פרויקטים בביצוע ו-5 פרויקטים מאוכלסים, אורבן נדל"ן עם 23 פרויקטים בתהליך, 10 פרויקטים בביצוע ו-19 פרויקטים מאוכלסים, צליח רוטשילד עם 8 פרויקטים בתהליך, 7 פרויקטים בביצוע ו-6 פרויקטים מאוכלסים, בנייני משולמי עם 3 פרויקטים בתהליך, 3 פרויקטים בביצוע ו-3 פרויקטים מאוכלסים, קבוצת גבסו עם 6 פרויקטים בביצוע ו-8 פרויקטים מאוכלסים ואוחנה גרופ עם 11 פרויקטים בתהליך, 4 פרויקטים בביצוע ו-6 פרויקטים מאוכלסים.

סיכום

אם כן, רמת גן היתה עד לפני מספר שנים בירת התמ"א 38 של ישראל, עם היקפי הפרויקטים הנרחבים ומספר היתרים הגבוה שנותן לפרויקטים. עם זאת, בשנים האחרונות השתנתה המדיניות של עיריית רמת גן, והעירייה הפסיקה להעניק היתר לכל דורש, מתוך חשש לאי הנחה של תשתיות ציבוריות מספקות לתושבים הנוספים. המאבק על תמ"א 38 רמת גן התנהל (ועדיין מתנהל) בזירה המשפטית בעקבות החלטות וערעורים מטעם גורמים שונים במשוואה.