תמ"א 38 ראשון לציון - המדריך השלם לשנת 2024

תמ"א 38 ראשון לציון

תמ"א 38 - הקדמה

תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית) היא תכנית שנוסחה ואושרה על ידי הממשלה בשנת 2005, מתוך מטרה לחזק מבנים קיימים כנגד נזקי רעידות אדמה. התכנית מיועדת לחיזוק בניינים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1980.

התוכנית כוללת כללים תכנוניים לחיזוק מבנים, כאשר התמריץ לביצוע התכנית ניתן באמצעות היתרים לתוספות בנייה במבנים קיימים (בפרויקטים הנקראים 'עיבוי בינוי', תמ"א 38 /1) או באמצעות הריסת בניין ישן ובנייה מחדש של בניין העומד בתקני ההגנה מרעידות אדמה (תמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש),כאשר בעלי הדירות במבנה המקורי מקבלים דירות משודרגות בבניין החדש. מתוך מטרה לחזק את המבנה נגד רעידות אדמה, תכנית התמ"א 38 מתירה חריגה מקווי בניין וגובה המאושרים על פי התכניות החלות על השטח.

תכנית תמ"א 38 , שהחלה בתור צעד לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הפכה במשך השנים לכלי להוספת היצע של דירות במרכזי ערים, ושיפור איכות החיים באזורי ביקוש על ידי הוספת מ"ר לדירות, מרפסות, ממ"דים ועוד.

הקדמה - תמ"א 38 ראשון לציון

על פי נתוני אתר מדלן , הפרויקטים שקיבלו היתר לתמ"א 38 בראשון לציון ממוקמים בעיקר בשכונות הוותיקות של מרכז העיר, במיוחד שכונות רמז, רמב"ם ואברמוביץ. הפרויקטים שאושרו בעיר מוסיפים כ-7 דירות בממוצע לכל בנין – תוספת קטנה באופן יחסי, ובהתאם למדיניות עירונית המעודדת חיזוק ותוספת של קומות, ולא הריסה ובנייה מחדש. סיבה נוספת לתוספת הממוצעת הנמוכה היא העובדה שבחלק גדול מהפרויקטים, התוספת הסופית מגיעה ל-1.5 קומות, משום שכדי לממש תוספת של 2.5 קומות, היזמים נדרשים לעמוד בקריטריונים של חניות נוספות, ממ"דים ומרפסות, אשר לא תמיד מתאפשרים בעקבות סיבות טכניות.

על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2020, במהלך השנה הקלנדרית ניתנו בראשון לציון היתרים ל-9 מבנים במסגרת חיזוק ועיבוי (246 יח"ד) והיתר אחד לפרויקט הריסה ובנייה מחדש, הכולל 58 יח"ד.

במצטבר, מספר המבנים שקיבלו היתר בתמ"א 38 בין 2005 ל-2020 בראשון לציון הוא 150 מבנים במסגרת חיזוק ועיבוי (3,523 יח"ד) ו-7 מבנים של הריסה ובנייה מחדש (74 יח"ד).

מצד עיריית ראשון לציון, הושם בשנים האחרונות דגש על התחדשות עירונית של החלקים הוותיקים בעיר. העירייה הגדירה זאת בתור אתגר מורכב המחייב מכלול רחב של שיקולים, אשר בראשם מניעת צפיפות גבוהה מידי של תושבים ועומס יתר על מערוכת החנייה, התחבורה, החינוך והשטחים הציבוריים. תמ"א 38 הוא אחד הכלים בהם העירייה משתמשת, והיא הצהירה כי היא רואה בתכנית בתור פרויקט חיוני לביטחון ובטיחות תושבי העיר. עיריית ראשון לציון אישרה עשרות היתרים לתמ"א 38 ומפעילה את החברה הכלכלית של העירייה כחברה יזמית המלווה תושבים כדי לסייע להם בתהליך המורכב.

תכנית המתאר המקומית שאושרה בתחילה - רצ\106\1

סעיף 23 לתכנית תמ"א 38 מאפשר לוועדות מקומיות לגבש תכנית מתאר מקומית לחיזוק מבנים מול רעידות אדמה, בהן נקבעות הוראות בינוי הנבדלות מתכנית המתאר הארצית. כוונת הסעיף היא להתאים את התכנית לתנאים הספציפיים בעיר, תוך הקטנה של זכויות הבנייה במקרים מסוימים והגדלה שלהן במקרים אחרים.

תכנית המתאר המקומית הראשונה שקודמה מכוח סעיף 23 לתכנית המתאר הארצית 38, היא רצ\106\1 בראשון לציון, אשר אושרה על ידי הוועדה המחוזית, מחוז מרכז, ב-2008. לקראת הפקדת התכנית הכינה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של ראשון לציון סקר מבנים מקיף, הכולל 862 מבני מגורים בתחום העיר הזקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה. התכנית חלה על 7 מתחמים המכסים את רוב השטח הבנוי של ראשון לציון (נכון להפקדת התכנית לאישור),מלבד אזור 'לב העיר' בו החליטה הוועדה המחוזית שלא לאפשר בו תוספת של זכויות בנייה מעבר למה שתמ"א 38 מתירה.

תכנית רצ\106\1 מאפשרת הכפלה של מספר הקומות במבנה קיים, כל עוד התוספת לא תעלה על 4 קומות. בנוסף, היא מאפשרת הכפלה של שטחי הבנייה ומספר יחידות הדיור במבנה. התכנית מאפשרת כם ניוד זכויות מהמבנה הזקוק לחיזוק למגרשי בנייה אחרים בעיר. בסך הכל, התכנית מאפשרת תוספת של 950 יחידות דיור בשבעת המתחמים המוזכרים בתכנית. סעיף 2.15 להוראת התכנית קובע כי אחרי הוספה של 950 יחידות דיור, תקופה של התוכנית יתבטל.
לפי התכנית, "תנאי להפקדת תכניות מעבר ליחידות הדיור הקבועות [...] בכל מתחם יהיה החלטה נוספת של הוועדה המחוזית שתבחן את המצב הקיים לאחר מימוש יחידות הדיור ואת הפתרונות הפרוגרמתיים לרבות שטחי ציבור, תנועה וחנייה המוצעים למתחם". בהתחשב בכך שהמספר הנומינלי של יחידות הדיור שתכנית רצ\106\1 הוא גדול בהרבה (יותר מ-10,000 יח"ד),עולה כי היכולת לממש את התכנית מוגבלת על ידי ההוראות של התכנית עצמה, מתוך תפיסה כי אין לאפשר תוספות ללא בקרה למרקם עירוני קיים.

עתירת התושבים, הקפאת ההיתרים וביטול תכנית המתאר המקומית

במהלך 2017, בעקבות עתירה של תושבי ראשון לציון לבית המשפט לעניינים מנהליים בלוד, נקבע כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשל"צ אישרה בקשות לתמ"א 38 תוך חריגה מהמכסה שהותרה לה על פי תכנית רצ\106\1. בית המשפט אסר בנקודה זו על הוצאת היתרי בנייה נוספים לבקשות החורגות, אלא בכפוף לבדיקות פרוגרמתיות, הבוחנות האם תכנית הבנייה אפשרית מבחינת התשתיות באזור.

בעתירה שהוגשה ב-2016 על ידי תושבי האזור, נטען כי הוועדה חרגה באופן משמעותי מהמכסה של 950 יחידות, ואישרה עד מועד הגשת העתיקה 1,579 יחידות דיור, מבלי לערוך את הבדיקות הנדרשות. העותרים טענו כי הרחבת הבנייה המסיבית תגרום לפגיעה משמעותית באיכות חייהם של תושבי השכונות הוותיקות בעיר ותיצור עומס על התשתיות.

העותרים ביקשו לאסור על הוועדה להמשיך לאשר באופן שכזה בקשות ולבטל את כל האישורים וההיתרים החורגים שהוצאו. במענה לעתירה טענה הוועדה המקומית כי כל האישורים שניתנו מעבר למכסה של 950 יח"ד התבססו על בדיקות שבוצעו לטובת הוצאת תכנית מתאר חדשה, שעדיין לא פורסמה באותה נקודה, ותוך התחשבות בצפי גידול האוכלוסייה וקיומן של תשתיות מספקות.

בעקבות העתירה, הוועדה התחייבה שלא לדון על בקשות להיתר בנייה לפי תמ"א 38 במתחמים, בעוד שהעותרים הסכימו שלא להמשיך לדרוש את ביטול אישורי הבקשות שכבר ניתנו. עם זאת, השופט בתיק קבע כי לוועדה אזור להנפיק היתרי בנייה מכוח הבקשות שאושרו, אלא אם תבצע את הבדיקות שהיא מחויבת להן על פי התכנית.

באוגוסט 2017, החליטה הוועדה המקומית להמליץ לוועדה המחוזית לבטל את תכנית רצ\106\1. לטענת דיירי המתחמים הכלולים בתכנית, משמעות הצעה היוותה ניסיון פסול לחזור אל ההוראות של תכנית תמ"א 38 , אשר על פי קביעת בית המשפט המחוזי ו-וועדת הערר, אינה חלה על המתחמים המסודרים בעיר, כך שהעירייה ביקשה לכאורה, על פי טענות הדיירים, לעקוף את החלטת ועדת הערר ואת פסק הדין של בית המשפט המחוזי.

בספטמבר 2018, בית המשפט המחוזי הפך את החלטתו בעתירות שהגישו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ועיריית ראשון לציון, לאחר שהעירייה הגישה ערעור בנושא לבית המשפט העליון.  בית המשפט קיבל את עמדת העיר ושחרר את החסמים לקידום פרויקטים במתחמים המוגדרים בתכנית רצ\106\1, כל עוד במתחם עצמו אין חריגה מהמכסה הקבועה- חמישה מתוך שבעת המתחמים המוגדרים בתכנית.

בית המשפט העליון קיבל את עמדה העירייה על כך שאין סיבה לעכב היתרים לחיזוק במתחמים בהם מכסת היחידות לא נוצלה במלואה, והחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי. במנהל ההנדסה של עיריית ראשון לציון צוין באותה נקודה כי על פי ההערכות, היה ניתן להוסיף עוד כ-140 יחידות דיור במסגרת תמ"א 38 בחמישה מתחמים במרכז העיר ראשון לציון.

בדצמבר 2018, הסירה הוועדה המחוזית את כל ההתנגדויות וביטלה את תכנית רצ\106\1, שכללה מכסות יח"ד ואושרה ב-2008. בכך, הוועדה קיבלה את עמדת בית המשפט העליון על כך אין לעכב היתרים במרכז ראשון לציון. משמעות ביטול התכנית היא חזרה לתכנית תמ"א 38 , ללא הזכויות הנוספות שנתנה התכנית אך גם ללא מגבלת המכסות שקבעה.

בהחלטת הוועדה נכתב כי במסגרת הוראות תמ"א 38 , יש לוועדה המקומית אפשרות לסרב למתן היתר בנייה במקרה בו תשתיות השכונה אינן מאפשרות לקלוט תוספות של יחידות דיור. במקביל, תכנית רצ\1\106\5 (זכויות במגרשים ריקים תמורת חיזוק) נמצאת בטיפול הוועדה מחוזית.

חברות תמ"א 38 מובילות – ראשון לציון

על פי מדד ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל"ן ל-2021, חברות הנדל"ן המובילות בראשון לציון בתחום תמ"א 38 ב-2020 הן קבוצת א.א. רוטשטיין בנייה ופיתוח עם 7 פרויקטים בביצוע ו-6 פרויקטים מאוכלסים, שתית בע"מ עם 8 פרויקטים בתהליך, 2 פרויקטים בביצוע ו-12 פרויקטים מאוכלסים, מגשימים נכסים עם 5 פרויקטים בתהליך, 4 פרויקטים בביצוע ו-2 פרויקטים מאוכלסים, לבנת הזהב עם 6 פרויקטים בתהליך, 1 פרויקטים בביצוע ו-2 פרויקטים מאוכלסים, מ.י יזמות עם 4 פרויקטים בתהליך, 2 פרויקטים בביצוע ו-4 פרויקטים מאוכלסים, עדי עד תמ"א 38 עם 4 פרויקטים בתהליך, 1 פרויקטים בביצוע ו-1 פרויקטים מאוכלסים, א.אדלר נכסים עם 21 פרויקטים בתהליך, 1 פרויקטים בביצוע ו-12 פרויקטים מאוכלסים, איתנים עם 3 פרויקטים בתהליך, 1 פרויקטים בביצוע ו-7 פרויקטים מאוכלסים, רויאל גרדן נדלן עם 0 פרויקטים בתהליך, 1 פרויקטים בביצוע ו-2 פרויקטים מאוכלסים ו-אם.טי.סיטי עם 6 פרויקטים בתהליך, 2 פרויקטים בביצוע ו-3 פרויקטים מאוכלסים.

סיכום

אם כן, ניתן לראות כי בראשון לציון, בה אושרו עשרות פרויקטים של תמ"א 38 (בנוסף לפרויקטים של פינוי בינוי , הממומשים על פי תכנית שאינה תמ"א 38),העירייה מעוניינת במימוש פרויקטים, חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה, שדרוג הדירות הקיימות והוספת דיירים חדשים. תכנית המתאר המקומית רצ\106\1, שאושרה ב-2008, קבעה הוראות תכנוניות ספציפיות לראשון לציון, המחלקות אותה ל-7 חלקים, והגדירה מכסות ומגבלות בהיבטים שונים. לאחר שהתושבים הגישו עתירה על כך שהעירייה העניקה היתרים מער למכסה ללא בדיקה פרוגרמתית, העירייה ביטלה את התכנית כולה וחזרה לתנאים הניתנים על לידי תכנית תמ"א 38.